Et antal mæglere har jo som tidligere beskrevet besluttet sig for at danne en ny kæde i regi af Realmæglerne. Det er jo ikke hver dag, der starter en ny kæde, så jeg har sat mig for at undersøge sagen lidt nærmere... Jeg har bl.a. været i kontakt med en af mæglere fra den nye kæde og kan således her løfte lidt af sløret for den nye kædes planer - og for min personlige vurdering af initiativets bæredygtighed.
Den nye kæde bliver ikke en del af Realmæglerne, men en "sideløbende" kæde med eget navn: "BoligOne" (?!?). Planerne går i retning af, at skabe en kæde, hvor den enkelte mægler i vid udstrækning kører sit eget løb. Der bliver et fælles markedsføringsudvalg, men budgettet bliver næppe stort.
Størsteparten (men vist ikke alle) af de frafaldne mæglere slutter sig til den, så der bliver i udgangspunktet omkring et dusin mæglere - udelukkende i provinsen (den eneste i Hovedstadsregionen er en lille butik i Frederikssund). Der er dog en enkelt mægler i henholdsvis Århus og Odense, men begge disse mæglere har stort set ingen sager.
Den nye kæde er ganske åbne omkring, at de laver en ren kopi af RobinHus - men modsat originalen får de ikke noget stærkt hovedkontor med ansatte, der håndterer IT, markedsføring og konceptudvikling. Det lægges i hænderne på mæglerne selv. Adspurgt hvorfor man som mægler skulle vælge den nye kæde slår de meget på, at man selv bestemmer, hvor meget man arbejder. Ambitionsmæssigt ligger de også under RobinHus, idet de forventer at hver mægler skal kunne håndtere 30 salg om året. Min fornemmelse er således, at kæden godt kunne tiltrække deltids-mæglere.
Og her begynder jeg at blive lidt bekymret for den nye kæde. Det virker på mig som om, de har besluttet sig for at skære alle omkostninger og samtidig ikke er så krænse med, hvilke mæglere de tiltrækker. De er ikke noget godt udgangspunkt for en ny kæde.
RobinHus har fået god vind i sejlene på en kombination af et lavt salær - og en relativt markant indsats på internettet. Konceptet og salæret kan man kopiere, men jeg ser ikke den nye mæde med nogen særlig profil på internettet. Det er der simpelthen ikke ressourcer til. Samtidig får de overordentligt svært ved at markedsføre den nye kæde med nogen grad af gennemslagskraft, da de er spredt over et meget stort område (der er bl.a. mæglere i Haderslev, Holstebro, Næstved og Frederikssund).
Men i sidste ende er de dog kvaliteten af de deltagende mæglere, der kommer til at afgøre kædens succes. Jeg har lavet en hurtig (ja, det tog godt nok lidt tid, men alt er jo relativt) optælling af de pågældende mægleres aktivitet pt. Resultatet ser du nedenfor:
BoligOne mæglere: 22 sager til salg i gennemsnit (Dårligst: 8. Bedst: 50)
RobinHus Mæglere: 50 sager til salg i gennemsnit (Dårligst: 20. Bedst: 122!)
Med de tal forstår man jo godt, at de utilfredse mæglere har kigget sig om efter grønnere græsgange. Den bedste af de frafaldne mæglere når lige akkurat op på gennemsnittet af RobinHus' mæglere.
Helt overordnet kan der vel være to forklaringer på, hvorfor mæglerne i provinsen har klaret sig dårligere. Den ene er at der er tale om dårligere mæglere - den anden er, at konceptet egner sig dårligt til provinsen. Begge konklusioner er vel lige giftige for den nye kæde... Alternativt kan man selvfølgelig tro på, at problemet skal markedsføres væk - men det er en lidt dyr konklusion :-)
Herudover har jeg kun ringe tiltro til, at den nye kæde formår at opbygge et succesfuldt varemærke helt fra bunden - uden anden opbakning end en forkølet marketingmand fra Realmæglernes hovedkontor, der formentlig har andet på sin agenda :-)
De fleste har nok på nuværende tidspunkt gættet min konklusion: Jeg venter lige lidt med at skrive min opsigelse for at slutte mig til den nye kæde - og mit gæt er, at indtil den nye kæde har bevist sit værd, vil de fleste nok gøre som mig.
Nu er hverdagen jo fyldt op med mere og andet end denne blog, så jeg har ikke nået hele vejen rundt om den nye kæde endnu. F.eks. glæder jeg mig meget til at høre, hvordan de nuværende Realmæglere ser på, at deres penge bruges på at markedsføre et koncept, der konkurrerer med dem selv direkte på salæret. Disse mæglere får ovenikøbet en aktie i Realmæglerne Holding, så de får samtidig andel i den værdi, der ligger i kædens navn og lange eksistens.
Jeg vil selv spørge mig lidt for - og jeg hører meget gerne fra realmæglere med en holdning til deres nye "kollegaer" på boligblog@hotmail.com (eller som kommentar nedenfor - det giver dogaf og til lidt teknisk knas, så skriv gerne også...)
mandag, november 26, 2007
onsdag, november 14, 2007
Den syge patient
"Hvis du kigger på lejlighedsmarkedet i København, er der ingen tvivl om, at det er en syg patient, som trænger til at ligge hjemme under dynen og få pleje og omsorg".
Så malende beskrev Steen Bocian fra Danske Bank i går den hverdag, som vi mæglere færdes i til daglig. Personligt kan jeg godt nikke genkendende til udtalelsen, der kommer på baggrund af nye tal fra Boliga.dk. Tallene viser, at 15% af de udbudte lejligheder har ligget til salg i over 300 dage !
Jeg har (desværre) selv talt med en del af de kunder der har haft bolig til salg i (for) lang tid. Og selv om der er stor forskel på de forskellige kunders situation, så nærmer stemningen sig efterhånden gulvet. Det er ikke så meget den økonomiske belastning, men i lige så høj grad den psykologiske virkning. Sælgerne føler sig fastlåst i limbo uden at vide, hvornår de kan komme videre med deres liv.
Værst synes jeg denne psykologiske virkning er på husejerne. Her er priserne ikke faldet så meget som for lejlighedernes vedkommende. Til gengæld er der ikke særligt mange handler - selv i generelt populære områder. Jeg talte med en vilalejer i Gentofte, der henover de seneste 2 år har nedsat sin bolig fra 7,5 mio.kr. (lidt frisk pris) til 5,5 mio.kr. (i underkanten af boligens værdi). De har allerede købt nyt, og de synes ikke længere det er så sjovt.
Nu har de fleste mæglere i Hovedstaden jo sat salæret ganske pænt op, hvilket har hjulpet noget på bundlinien. Men hvis ikke snart antallat af handler stiger, så vil en del mæglere i København snart kunne sympatisere personligt med boligsælgernes økonomiske situation...
Så malende beskrev Steen Bocian fra Danske Bank i går den hverdag, som vi mæglere færdes i til daglig. Personligt kan jeg godt nikke genkendende til udtalelsen, der kommer på baggrund af nye tal fra Boliga.dk. Tallene viser, at 15% af de udbudte lejligheder har ligget til salg i over 300 dage !
På den positive side, så står markedet ikke helt stille. Særligt på de mindre lejligheder handles der fortsat - og selv om en pæn del af sagerne ikke når at blive afsat indenfor den oprindelige formidlingsaftale, så ser det ikk ehelt sort ud. Patienten er bestemt ikke døende.
Værst synes jeg denne psykologiske virkning er på husejerne. Her er priserne ikke faldet så meget som for lejlighedernes vedkommende. Til gengæld er der ikke særligt mange handler - selv i generelt populære områder. Jeg talte med en vilalejer i Gentofte, der henover de seneste 2 år har nedsat sin bolig fra 7,5 mio.kr. (lidt frisk pris) til 5,5 mio.kr. (i underkanten af boligens værdi). De har allerede købt nyt, og de synes ikke længere det er så sjovt.
Nu har de fleste mæglere i Hovedstaden jo sat salæret ganske pænt op, hvilket har hjulpet noget på bundlinien. Men hvis ikke snart antallat af handler stiger, så vil en del mæglere i København snart kunne sympatisere personligt med boligsælgernes økonomiske situation...
fredag, november 09, 2007
Hvad skete der dér ?
Jeg må med skam melde, at jeg i valgkampens hede helt missede historien i TV2 om at et antal mæglere i RobinHus kæden havde meldt sig ud - og nu efter sigende er på vej med et konkurrerende koncept i samarbejde med Realmæglerne.
Umiddelbart var jeg ret overrasket, at RobinHus jo har været inde i en ret positiv udvikling - særligt i hovedstadsområdet. Det samme kan ikke ligefrem siges om Realmæglerne ! Derfor virker det umiddelbart som et lidt absurd skifte...
Nu har jeg så kigget lidt mere på historien, og det viser sig udelukkende at dreje sig om mæglere i provinsen, hvoraf en vis del ikke har haft nogen særlig aktivitet. En af mine kollegaer i Jylland, der kender lidt til et par af de pågældende mæglere, fortæller at der er tale om en særdeles blandet flok.
Den overraskende melding rejser to store spørgsmål:
1) Kommer der en reel trussel i markedet fra Realmæglernes og
2) Hvad sker der fremover med RobinHus
Begge spørgsmål er svære at svare på, men jeg vover gerne et gæt :-)
Med hensyn til Realmæglerne så er de jo bygget op omkring en ultra-slank organisation, hvor sekretariatet ikke laver stort andet end at mødes - og forhandle rabataftaler. De har igennem lang tid - jf. annoncerne i Ejendomsmægleren - forsøgt at udvide kæden og stoppe den gradvise nedgang, de har oplevet i de seneste år. Kæden står uden opbakning fra en finansiel partner, og har støt og roligt tabt mæglere og markedsandel.
Hvis de nu skal til at lave et RobinHus 2, bliver det formentlig efter samme opskrift. En meget lille fælles platform (bemærk at den frafaldne (lidt bitre ? blev han smidt ud ??) mægler i TV klagede sig over det store bidrag til RobinHus. Det fortæller mig, at de nok vil lave et koncept, der baserer sig meget på den enkeltes lokale indsats).
Et sådant kopi-koncept giver jeg personligt ikke mange chancer. De eksisterende Realmæglere vil næppe acceptere, at de nytilkomne benytter Realmæglernes navn til at konkurrere med dem selv på prisen. Og uden en stærk fælles markedsføring kommer de ingen vegne.
Hvad der har fristet de frafaldne mæglere i tilbuddet fra Realmæglerne, har jeg derfor lidt svært at es. Måske har de bare været pressede af markedet - og fristede af, at græsset så grønnere ud på den anden side af hegnet...
Kigger man på RobinHus efter dette frafald, så står de fortsat relativt stærkt i København og omegn. Her har de et antal mæglere, der har fået endog ganske pænt fat (se f.eks. Pernille Holmsted på Østerbro, der har over 100 ejendomme til salg !). Til gengæld har de fået et drag over nakken i Jylland og på Fyn. De frafaldne mæglere har interessant nok primært befundet sig i lidt mindre provinsbyer - og kun en enkelt i Århus (uden sager !) og en enkelt i Odense.
Det er selvfølgelig en mulighed, at RobinHus fremover kun fokuserer på hovedstaden, men personligt tror jeg på, at vi kommer til at se dem satse på de større byer. Pt. ligger både Odense, Århus og Ålborg åbne, og mon ikke de kan finde 3 gode mæglere, der er fristede af de store frie områder ?
I sidste ende handler det jo om, hvorvidt man kan tjene penge som Mægler i RobinHus. Her er det jo tankevækkende, at mæglerne i København har valgt at blive. Hvis man kan tjene penge i København, så kan man også gøre det i Århus og Odense.
Nåh, men det hele er jo gætværk. Personligt venter jeg mig ikke så meget af Realmæglernes initiativ, men venter mere spændt på, hvad det kommer til at betyde for RobinHus...
Umiddelbart var jeg ret overrasket, at RobinHus jo har været inde i en ret positiv udvikling - særligt i hovedstadsområdet. Det samme kan ikke ligefrem siges om Realmæglerne ! Derfor virker det umiddelbart som et lidt absurd skifte...
Nu har jeg så kigget lidt mere på historien, og det viser sig udelukkende at dreje sig om mæglere i provinsen, hvoraf en vis del ikke har haft nogen særlig aktivitet. En af mine kollegaer i Jylland, der kender lidt til et par af de pågældende mæglere, fortæller at der er tale om en særdeles blandet flok.
Den overraskende melding rejser to store spørgsmål:
1) Kommer der en reel trussel i markedet fra Realmæglernes og
2) Hvad sker der fremover med RobinHus
Begge spørgsmål er svære at svare på, men jeg vover gerne et gæt :-)
Med hensyn til Realmæglerne så er de jo bygget op omkring en ultra-slank organisation, hvor sekretariatet ikke laver stort andet end at mødes - og forhandle rabataftaler. De har igennem lang tid - jf. annoncerne i Ejendomsmægleren - forsøgt at udvide kæden og stoppe den gradvise nedgang, de har oplevet i de seneste år. Kæden står uden opbakning fra en finansiel partner, og har støt og roligt tabt mæglere og markedsandel.
Hvis de nu skal til at lave et RobinHus 2, bliver det formentlig efter samme opskrift. En meget lille fælles platform (bemærk at den frafaldne (lidt bitre ? blev han smidt ud ??) mægler i TV klagede sig over det store bidrag til RobinHus. Det fortæller mig, at de nok vil lave et koncept, der baserer sig meget på den enkeltes lokale indsats).
Et sådant kopi-koncept giver jeg personligt ikke mange chancer. De eksisterende Realmæglere vil næppe acceptere, at de nytilkomne benytter Realmæglernes navn til at konkurrere med dem selv på prisen. Og uden en stærk fælles markedsføring kommer de ingen vegne.
Hvad der har fristet de frafaldne mæglere i tilbuddet fra Realmæglerne, har jeg derfor lidt svært at es. Måske har de bare været pressede af markedet - og fristede af, at græsset så grønnere ud på den anden side af hegnet...
Kigger man på RobinHus efter dette frafald, så står de fortsat relativt stærkt i København og omegn. Her har de et antal mæglere, der har fået endog ganske pænt fat (se f.eks. Pernille Holmsted på Østerbro, der har over 100 ejendomme til salg !). Til gengæld har de fået et drag over nakken i Jylland og på Fyn. De frafaldne mæglere har interessant nok primært befundet sig i lidt mindre provinsbyer - og kun en enkelt i Århus (uden sager !) og en enkelt i Odense.
Det er selvfølgelig en mulighed, at RobinHus fremover kun fokuserer på hovedstaden, men personligt tror jeg på, at vi kommer til at se dem satse på de større byer. Pt. ligger både Odense, Århus og Ålborg åbne, og mon ikke de kan finde 3 gode mæglere, der er fristede af de store frie områder ?
I sidste ende handler det jo om, hvorvidt man kan tjene penge som Mægler i RobinHus. Her er det jo tankevækkende, at mæglerne i København har valgt at blive. Hvis man kan tjene penge i København, så kan man også gøre det i Århus og Odense.
Nåh, men det hele er jo gætværk. Personligt venter jeg mig ikke så meget af Realmæglernes initiativ, men venter mere spændt på, hvad det kommer til at betyde for RobinHus...
lørdag, oktober 27, 2007
Folketingsvalg og skat på boliger
Skattepolitikken fylder - ikke overraskende - ganske meget i den heftigt rasende valgkamp. Særligt de radikale og Ny Alliance lægger godt med krudt i deres krav om en omfattende reform af vores skattesystem. Det er naturligvis boligskatterne, der har min særlige (faglige) interesse i den forbindelse.
Vores kære økonomiske vismænd har gjort det til deres mærkesag, at skattesystemet skal ændres, således at skatten på arbejde sættes ned og skatten på fast ejendom sættes tilsvarende op. Deres argumenter går på, at arbejdskraft er flygtig og kan flytte til udlandet - det kan fast ejendom af gode grunde ikke. At befolkningstallet herhjemme til trods for det høje skattetryk fortsat stiger, generer åbenbart ikke vismændene i deres teoretiske overvejelser...
Lad mig lige starte med at slå fast, at et brud med skattestoppet på boligområdet vil medføre en hurtig og markant reduktion i priserne på boliger i Danmark !
Det er hævet over enhver tvivl, idet køberne jo som bekendt handler bolig udfra deres forventede nettoudgifter ved at eje huset. Stiger skatten på boliger falder den kontantpris, som en given køber har råd til at betale. Derved kommer landets boligejere til - henover en ganske kort periode på måske et års tid - til at betale den samlede (tilbagediskonterede) pris for skattestigningen.
De farlige diskussioner om boligskatten kommer ovenikøbet på et tidspunkt, hvor boligmarkedet er særligt sårbart overfor eksterne usikkerheder. I forvejen er der betydeligt usikkerhed i visse områder omkring den rigtige pris på de udbudte boliger. Hvis valgresultatet ender med et flertal til venstre i Folketinget, vil det kunne sende markedet endegyldigt ud over afgrunden. Efter min vurdering af det nuværende marked vil alene usikkerheden omkring, hvordan en evt. ny skattereform vil ende med at se ud føre til en markant stigning i antallet aftvangsauktioner !
Det kan så godt være, at borgerne fremover vil få lidt mere udbetalt af deres løn, men det vil jo nok være en ringe trøst for de boligejere, der må se 20-30-40 % af deres nettoformue forsvinde ud i den blå luft.
Jeg har kigget lidt på de forskellige partiers holdninger og udmeldinger på området, og her følger en kort oversigt:
Venstre, Konservative og Dansk Folkeparti går til valg på en klar udmelding om en fastholdelse af skattestoppet - også på boliger.
Ny Alliance og Radikale Venstre vil begge gerne lave en omfattende skatterefom, der også vil omfatte boligskatterne. Ny Alliance virker dog bevidste om, at det re meget farligt at hæve boligskatterne. Hvis de fik lov at bestemme, ville begge partier genindføre en løbende stigning i ejendomsværdiskatten. Thomas Thorp (Vicedirektør i DE) stiller op til valget for Ny Alliance, og han har tidligere talt imod øgede boligskatter. Vi kan derfor kun håbe, at han vil påvirke partiet i den retning - hvis han altså bliver valgt...
Socialdemokraternes skattepolitik svæver lidt hen i det uvisse. Helle Thorning har meldt ud, at skattestoppet fastholdes - indtil der kan samles flertal for en skattereform. Inderst inde er der dog næppe nogen tvivl om, at partiet gerne så højere skatter på boliger, så de kan finansiere valgløfterne om mere velfærd.
SF og Enhedslisten er i modsætning til Socialdemokraterne mere åbne i deres udmeldinger. Øgede boligskatter er således en klar del af deres ønsker og krav til en kommende regering.
Ovenstående er altså værd at have med i tankerne, når man som ejendomsmægler - eller blot almindelig boligejer - sætter sit kryds den 13. november. Stemmer man på et parti, der ikke støtter op om skattestoppet på boliger, skal det nok ske med hjertet fremfor med hjernen (eller tegnebogen)
Vores kære økonomiske vismænd har gjort det til deres mærkesag, at skattesystemet skal ændres, således at skatten på arbejde sættes ned og skatten på fast ejendom sættes tilsvarende op. Deres argumenter går på, at arbejdskraft er flygtig og kan flytte til udlandet - det kan fast ejendom af gode grunde ikke. At befolkningstallet herhjemme til trods for det høje skattetryk fortsat stiger, generer åbenbart ikke vismændene i deres teoretiske overvejelser...
Lad mig lige starte med at slå fast, at et brud med skattestoppet på boligområdet vil medføre en hurtig og markant reduktion i priserne på boliger i Danmark !
Det er hævet over enhver tvivl, idet køberne jo som bekendt handler bolig udfra deres forventede nettoudgifter ved at eje huset. Stiger skatten på boliger falder den kontantpris, som en given køber har råd til at betale. Derved kommer landets boligejere til - henover en ganske kort periode på måske et års tid - til at betale den samlede (tilbagediskonterede) pris for skattestigningen.
De farlige diskussioner om boligskatten kommer ovenikøbet på et tidspunkt, hvor boligmarkedet er særligt sårbart overfor eksterne usikkerheder. I forvejen er der betydeligt usikkerhed i visse områder omkring den rigtige pris på de udbudte boliger. Hvis valgresultatet ender med et flertal til venstre i Folketinget, vil det kunne sende markedet endegyldigt ud over afgrunden. Efter min vurdering af det nuværende marked vil alene usikkerheden omkring, hvordan en evt. ny skattereform vil ende med at se ud føre til en markant stigning i antallet aftvangsauktioner !
Det kan så godt være, at borgerne fremover vil få lidt mere udbetalt af deres løn, men det vil jo nok være en ringe trøst for de boligejere, der må se 20-30-40 % af deres nettoformue forsvinde ud i den blå luft.
Jeg har kigget lidt på de forskellige partiers holdninger og udmeldinger på området, og her følger en kort oversigt:
Venstre, Konservative og Dansk Folkeparti går til valg på en klar udmelding om en fastholdelse af skattestoppet - også på boliger.
Ny Alliance og Radikale Venstre vil begge gerne lave en omfattende skatterefom, der også vil omfatte boligskatterne. Ny Alliance virker dog bevidste om, at det re meget farligt at hæve boligskatterne. Hvis de fik lov at bestemme, ville begge partier genindføre en løbende stigning i ejendomsværdiskatten. Thomas Thorp (Vicedirektør i DE) stiller op til valget for Ny Alliance, og han har tidligere talt imod øgede boligskatter. Vi kan derfor kun håbe, at han vil påvirke partiet i den retning - hvis han altså bliver valgt...
Socialdemokraternes skattepolitik svæver lidt hen i det uvisse. Helle Thorning har meldt ud, at skattestoppet fastholdes - indtil der kan samles flertal for en skattereform. Inderst inde er der dog næppe nogen tvivl om, at partiet gerne så højere skatter på boliger, så de kan finansiere valgløfterne om mere velfærd.
SF og Enhedslisten er i modsætning til Socialdemokraterne mere åbne i deres udmeldinger. Øgede boligskatter er således en klar del af deres ønsker og krav til en kommende regering.
Ovenstående er altså værd at have med i tankerne, når man som ejendomsmægler - eller blot almindelig boligejer - sætter sit kryds den 13. november. Stemmer man på et parti, der ikke støtter op om skattestoppet på boliger, skal det nok ske med hjertet fremfor med hjernen (eller tegnebogen)
torsdag, oktober 25, 2007
Thomas Torp i folketinget !
News-flash: Dansk Ejendomsmæglerforenings nye vicedirektør, Thomas Torp, har annonceret, at han stiller op til Folketingsvalget 2007 for Ny Alliance.
Noget kunne altså tyde på, at DE er trætte af de seneste års udvikling, hvor foreningen i realiteten er blevet sat helt uden for indflydelse på landets lovgivning. Princippet er åbenbart, at hvis man ikke kan få indflydelsen må man tage den :-)
Overordnet vil det vel være positivt med (endnu) en ejendomsmægler på tinge, men jeg kunne godt tænke mig at høre lidt kommentarer på Thomas Torps visioner for vores branche...
Personligt synes jeg egentlig han har gjort det godt, men af og til forfalder han altså til nogle argumenter, der ikke helt afspejler hans reelle intellektuelle niveau. Men det er bare min holdning - hvad synes du.
Herfra skal under alle omstændigheder lyde et pøj-pøj til Thomas Torp...
Noget kunne altså tyde på, at DE er trætte af de seneste års udvikling, hvor foreningen i realiteten er blevet sat helt uden for indflydelse på landets lovgivning. Princippet er åbenbart, at hvis man ikke kan få indflydelsen må man tage den :-)
Overordnet vil det vel være positivt med (endnu) en ejendomsmægler på tinge, men jeg kunne godt tænke mig at høre lidt kommentarer på Thomas Torps visioner for vores branche...
Personligt synes jeg egentlig han har gjort det godt, men af og til forfalder han altså til nogle argumenter, der ikke helt afspejler hans reelle intellektuelle niveau. Men det er bare min holdning - hvad synes du.
Herfra skal under alle omstændigheder lyde et pøj-pøj til Thomas Torp...
torsdag, oktober 18, 2007
Status på "Boligmarkedet"
Overskriften er måske lidt misvisende, for jeg orker ikke at skrive mere om boligpriser og deprimerede mæglere. Derimod synes jeg det kunne være interessant at gøre status for Brancherådets nye boligavis - "Boligmarkedet", der jo som bekendt udgives i hovedstadsregionen i samarbejde med Nyhedsavisen.
Det er nu snart to måneder siden, at avisen blev lanceret, og ser man på projektet udefra, virker det som en succes. Avisen bugner med annoncer - sidste udgave mener jeg rummede ca. 8.000 boliger - og den distribueres fra et pænt antal standere foran regionens ejendomsmægler-butikker. Derved har man undgået de betydelige distributionsmæssige udfordringer, som Nyhedsavisen har måttet døje med i det forløbne år.
Efter min opfattelse er det endnu lidt for tidligt at fælde endelig dom over projektet, men jeg vil gerne dele mine egen personlige opfattelse af de foreløbige resultater.
Fra den positive vinkel må det siges, at der er et ganske stort antal boliger i avisen. De fleste boligsøgende vil således formentlig kunne finde noget interessant i hver udgave. Bladrer man som mægler igennem avisen opdager man imidlertid hurtigt, at vi er et pænt stykke fra en komplet dækning af markedet. Sammenligner man det antal sider, som kæderne har tegnet sig for med deres markedsandele, bliver det tydelige, at ikke alle bakker lidt kraftigt op om projektet. Den seneste udgave jeg bladrede igennem havde således eksempelvis færre end 10 sider fra home ... Danbolig havde til sammenligning næsten 30.
Det store antal boliger i aviserne er dog samtidig med til at understrege avis-mediets problemer som rubrik-marked. I mange år sad Berlingske Tidende tungt på markedet i København. Deres boligsektion var designet med læseren for øje med en detaljeret opdeling efter boligtyper og områder. Avisen håndhævede denne opdeling nøje, og ve den der forsøgte at indrykke en ejendom i den forkerte sektion !
I takt med kædernes fremmarch øgedes presset imidlertid på avisen, der først måtte udvide de geografiske sektioner og til sidst indføre helsider forrest i boligsektionen, hvor kæderne kunne samle deres boligannoncer uden hensyn til den geografiske inddeling. I den periode er mediet gradvist blevet sværere og sværere at benytte som læser. Til gengæld fungerer det langt bedre som profileringsmedie for mæglerne.
Den nye boligavis er endnu værre end Berlingske Boligen. Den benytter nemlig samme princip som EjendomsAvisen, hvor læseren skal læse avisen igennem fra ende til anden, hvis han/hun vil være sikker på at finde alle relevante boliger. Orker man det ?
Efter min opfattelse placerer den nye avis sig midt imellem to stole. Enten skal man lave en fysisk avis, der har alle boliger med (basalt set et udprint af Boligsiden, der er let tiltængeligt for alle) - eller også skal man lave en mere håndterbar avis med færre boliger, der til gengæld præsenteres i en form, der inspirerer læseren.
Jeg har ikke personligt hørt om nogen markant køber-effekt af annoncering i avisen. Jeg er derfor meget interesseret i at høre, hvad andre i branchen måtte mene om avisen. Virker den - eller virker den ikke ? Trækker den som minimum kunder ind i butikken, eller tager de den bare i vindfanget ? Kommer vi ud til nye mennesker - eller er det de samme mennesker, der kommer forbi butikken i forvejen ?
I sin nuværende form er avisen tydeligvis primært designet som et missil målrettet imod de kommende prisforhandlinger med regionens aviser. Men hvis vi skal kunne forsvare at investere en pæn del af vores markesføringskroner i den fælles avis, så skal den altså også kunne fungere i sin primære form som annonceringsmedie for mæglere og deres boliger...
Hvad siger du ? Læg en kommentar - eller send en mail på boligblog@hotmail.com - både hvis du er mægler og har prøvet at annoncere i avisen - men også gerne, hvis du er boligsøgende og har læst i den ...
Det er nu snart to måneder siden, at avisen blev lanceret, og ser man på projektet udefra, virker det som en succes. Avisen bugner med annoncer - sidste udgave mener jeg rummede ca. 8.000 boliger - og den distribueres fra et pænt antal standere foran regionens ejendomsmægler-butikker. Derved har man undgået de betydelige distributionsmæssige udfordringer, som Nyhedsavisen har måttet døje med i det forløbne år.
Efter min opfattelse er det endnu lidt for tidligt at fælde endelig dom over projektet, men jeg vil gerne dele mine egen personlige opfattelse af de foreløbige resultater.
Fra den positive vinkel må det siges, at der er et ganske stort antal boliger i avisen. De fleste boligsøgende vil således formentlig kunne finde noget interessant i hver udgave. Bladrer man som mægler igennem avisen opdager man imidlertid hurtigt, at vi er et pænt stykke fra en komplet dækning af markedet. Sammenligner man det antal sider, som kæderne har tegnet sig for med deres markedsandele, bliver det tydelige, at ikke alle bakker lidt kraftigt op om projektet. Den seneste udgave jeg bladrede igennem havde således eksempelvis færre end 10 sider fra home ... Danbolig havde til sammenligning næsten 30.
Det store antal boliger i aviserne er dog samtidig med til at understrege avis-mediets problemer som rubrik-marked. I mange år sad Berlingske Tidende tungt på markedet i København. Deres boligsektion var designet med læseren for øje med en detaljeret opdeling efter boligtyper og områder. Avisen håndhævede denne opdeling nøje, og ve den der forsøgte at indrykke en ejendom i den forkerte sektion !
I takt med kædernes fremmarch øgedes presset imidlertid på avisen, der først måtte udvide de geografiske sektioner og til sidst indføre helsider forrest i boligsektionen, hvor kæderne kunne samle deres boligannoncer uden hensyn til den geografiske inddeling. I den periode er mediet gradvist blevet sværere og sværere at benytte som læser. Til gengæld fungerer det langt bedre som profileringsmedie for mæglerne.
Den nye boligavis er endnu værre end Berlingske Boligen. Den benytter nemlig samme princip som EjendomsAvisen, hvor læseren skal læse avisen igennem fra ende til anden, hvis han/hun vil være sikker på at finde alle relevante boliger. Orker man det ?
Efter min opfattelse placerer den nye avis sig midt imellem to stole. Enten skal man lave en fysisk avis, der har alle boliger med (basalt set et udprint af Boligsiden, der er let tiltængeligt for alle) - eller også skal man lave en mere håndterbar avis med færre boliger, der til gengæld præsenteres i en form, der inspirerer læseren.
Jeg har ikke personligt hørt om nogen markant køber-effekt af annoncering i avisen. Jeg er derfor meget interesseret i at høre, hvad andre i branchen måtte mene om avisen. Virker den - eller virker den ikke ? Trækker den som minimum kunder ind i butikken, eller tager de den bare i vindfanget ? Kommer vi ud til nye mennesker - eller er det de samme mennesker, der kommer forbi butikken i forvejen ?
I sin nuværende form er avisen tydeligvis primært designet som et missil målrettet imod de kommende prisforhandlinger med regionens aviser. Men hvis vi skal kunne forsvare at investere en pæn del af vores markesføringskroner i den fælles avis, så skal den altså også kunne fungere i sin primære form som annonceringsmedie for mæglere og deres boliger...
Hvad siger du ? Læg en kommentar - eller send en mail på boligblog@hotmail.com - både hvis du er mægler og har prøvet at annoncere i avisen - men også gerne, hvis du er boligsøgende og har læst i den ...
tirsdag, oktober 09, 2007
Andelsboliger som speciale ?
Andelsboliger er kommet vældig i vælten i løbet af de senere år. Traditionelt har det ikke været er marked, som ejendomsmæglere har beskæftiget sig særligt meget med, men spørgsmålet er om ikke disse dage er ved at være ovre. Det er der mange gode grunde til...
I løbet af de senere år er der blevet bygget mange nye andelsboliger - særligt til den ældre generation, der gerne præsterer et pænt kontantindskud imod at få en lav løbende ydelse. Samtidig er den eksisterende andelsboligmasse steget voldsomt i pris - særligt i København - i takt med at foreningerne har benytte sig af muligheden for at benytte sig af valuar-vurderinger til prisfastsættelsen.
Stigende priser på andelsboliger kombineret med faldende priser på ejerlejligheder har i København haft den klare effekt, at andelsboligerne nu ikke længere rives væk af køberne. Boligerne skal markedsføres og køberne skal overtales. Jeg ser da også flere og flere andelsboliger på mæglernes websites (Der er i skrivende stund 1.898 andelsboliger på boligsiden).
Der er dog en grund til, at mæglerbranchen ikke rigtig spinder guld på denne del af markedet - og den mest indlysende er, at selve gennemførelsen af handlen er relativt ukompliceret (uden at jeg dog lige har pensum på området helt present !) - og i visse foreninger varetages selve handlens afslutning faktisk af andelsboligforeningen. Konsekvensen heraf er, at der oftest kun kan opnås et beskedent salær ved salg af en andelsbolig. I københavnsområdet ligger et fornuftigt salær måske på omkring 30.000 kr. inkl. moms - mens det i provinsen efter mine oplysninger kan snige sig helt ned på 10-15.000 kr.
Her mener jeg dog, at vi som branche undersælger os lidt ! Vi skal stå ved, at den væsentligste ydelse vi leverer er selve det at markedsføre boligen og finde en køber. Hvis vi alene skal prissætte vores ydelser efter papirarbejdets omfang, så kommer vi i alvorlige problemer.
En del af problemet er måske også, at vi ikke har fokuseret tilstrækkeligt på dette marked. Jeg har set et par læserbreve fra Poul-Erik Bech, der opfordrer folketinget til at frigive markedet for andelsboliger helt. Men derudover har jeg ikke set nogen mæglere gøre noget aktivt på området.
En læser skrev til mig, og spurgte om ikke det var en ide at lancere en mæglerforretning, der var dedikeret til salg af andelsboliger. Det har jeg tænkt en del over, og jeg er ikke helt sikker på min holdning til den sag.
Der findes adskillige niche-mæglere, men de mest succesfulde har fokus på liebhaverboliger, hesteejendomme eller lign. Der har også været mæglere med fokus på f.eks. ejerlejligheder, men det er vel kun det gamle 2V, der har haft held med at fokusere på en enkelt boligtype. Den succes har de så mistet i takt med at deres niche føltes for lille...
Det er selvfølgelig godt at kunne sige til kunderne, at man har speciale i andelsboliger, men - hånden på hjertet - så kræver det ikke den store faglige ekspertise. Liebhaver-mæglerne lægger typisk vægt på, at de er gode til at finde den helt rette køber, men jeg har svært ved at se, hvordan man skulle strikke en argumentation sammen for, hvorfor man skulle være bedre til at finde købere til andelsboliger ?
Mit bedste bud er nok, at hvis man for alvor vil fokusere på området, skulle man måske gå efter senior-segmentet med en pakkeløsning og en særlig markedsføring via f.eks. Ældre Sagen, men jeg er alvorligt bange for, at det ikke vil være tilstrækkeligt til at holde de store kæder stangen. I takt med at markedet bliver mere interessant for mæglerne, vil de almindelige forretninger tage flere og flere af den slags sager ind.
Alternativt kunne man gå efter et lavpris-koncept, hvor man søger at fastholde det lave salær-niveau på området. Det vil medvirke til at holde kæderne ude, da de ikke kan tjene nok på hver sag til de provisionslønnede sælgere. Men omvendt stiller det selvfølgelig også store krav til driften af en sådan forretning, hvir man skal kunne tjene store penge på et lavt salær. Så måske er det ikke rigtig anstrengelserne værd.
Min beskedne forudsigelse er derfor nok, at kæderne gradvist vil tage deres naturlige del af markedet - og med den uundgåelige konsekvens, at andelsbolig-ejerne godt kan forbedere sig på at skulle betale det samme salær som ejerbolig-ejerne for at få deres bolig solgt.
I løbet af de senere år er der blevet bygget mange nye andelsboliger - særligt til den ældre generation, der gerne præsterer et pænt kontantindskud imod at få en lav løbende ydelse. Samtidig er den eksisterende andelsboligmasse steget voldsomt i pris - særligt i København - i takt med at foreningerne har benytte sig af muligheden for at benytte sig af valuar-vurderinger til prisfastsættelsen.
Stigende priser på andelsboliger kombineret med faldende priser på ejerlejligheder har i København haft den klare effekt, at andelsboligerne nu ikke længere rives væk af køberne. Boligerne skal markedsføres og køberne skal overtales. Jeg ser da også flere og flere andelsboliger på mæglernes websites (Der er i skrivende stund 1.898 andelsboliger på boligsiden).
Der er dog en grund til, at mæglerbranchen ikke rigtig spinder guld på denne del af markedet - og den mest indlysende er, at selve gennemførelsen af handlen er relativt ukompliceret (uden at jeg dog lige har pensum på området helt present !) - og i visse foreninger varetages selve handlens afslutning faktisk af andelsboligforeningen. Konsekvensen heraf er, at der oftest kun kan opnås et beskedent salær ved salg af en andelsbolig. I københavnsområdet ligger et fornuftigt salær måske på omkring 30.000 kr. inkl. moms - mens det i provinsen efter mine oplysninger kan snige sig helt ned på 10-15.000 kr.
Her mener jeg dog, at vi som branche undersælger os lidt ! Vi skal stå ved, at den væsentligste ydelse vi leverer er selve det at markedsføre boligen og finde en køber. Hvis vi alene skal prissætte vores ydelser efter papirarbejdets omfang, så kommer vi i alvorlige problemer.
En del af problemet er måske også, at vi ikke har fokuseret tilstrækkeligt på dette marked. Jeg har set et par læserbreve fra Poul-Erik Bech, der opfordrer folketinget til at frigive markedet for andelsboliger helt. Men derudover har jeg ikke set nogen mæglere gøre noget aktivt på området.
En læser skrev til mig, og spurgte om ikke det var en ide at lancere en mæglerforretning, der var dedikeret til salg af andelsboliger. Det har jeg tænkt en del over, og jeg er ikke helt sikker på min holdning til den sag.
Der findes adskillige niche-mæglere, men de mest succesfulde har fokus på liebhaverboliger, hesteejendomme eller lign. Der har også været mæglere med fokus på f.eks. ejerlejligheder, men det er vel kun det gamle 2V, der har haft held med at fokusere på en enkelt boligtype. Den succes har de så mistet i takt med at deres niche føltes for lille...
Det er selvfølgelig godt at kunne sige til kunderne, at man har speciale i andelsboliger, men - hånden på hjertet - så kræver det ikke den store faglige ekspertise. Liebhaver-mæglerne lægger typisk vægt på, at de er gode til at finde den helt rette køber, men jeg har svært ved at se, hvordan man skulle strikke en argumentation sammen for, hvorfor man skulle være bedre til at finde købere til andelsboliger ?
Mit bedste bud er nok, at hvis man for alvor vil fokusere på området, skulle man måske gå efter senior-segmentet med en pakkeløsning og en særlig markedsføring via f.eks. Ældre Sagen, men jeg er alvorligt bange for, at det ikke vil være tilstrækkeligt til at holde de store kæder stangen. I takt med at markedet bliver mere interessant for mæglerne, vil de almindelige forretninger tage flere og flere af den slags sager ind.
Alternativt kunne man gå efter et lavpris-koncept, hvor man søger at fastholde det lave salær-niveau på området. Det vil medvirke til at holde kæderne ude, da de ikke kan tjene nok på hver sag til de provisionslønnede sælgere. Men omvendt stiller det selvfølgelig også store krav til driften af en sådan forretning, hvir man skal kunne tjene store penge på et lavt salær. Så måske er det ikke rigtig anstrengelserne værd.
Min beskedne forudsigelse er derfor nok, at kæderne gradvist vil tage deres naturlige del af markedet - og med den uundgåelige konsekvens, at andelsbolig-ejerne godt kan forbedere sig på at skulle betale det samme salær som ejerbolig-ejerne for at få deres bolig solgt.
onsdag, oktober 03, 2007
Mühldorff ansætter daglig leder
Ja, overskriften burde vel næppe kunne berettige et selvstændigt indlæg, men ikke desto mindre stod det i går at læse i Børsen, at Mühldorff nu atter lever op til lovens krav om en registreret ejendomsmægler per butik. Men nu da jeg skrev om problemet tidligere, er det vel på sin plads at følge lidt op.
Jeg talte lige om sagen med en gammel kollega, og som han tørt bemærkede, er der jo ikke tale om nogen enestående begivenhed. 2v/Base1 og Estate Mægleren Jesper Nielsen havde efter hans oplysninger jævnligt problemer med den regel.
Det mest interessante ved sagen er måske i virkeligheden, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen af egen drift (efter den oprindelige artikel i Børsen) rettede henvendelse til Mühldorff for at få klarlagt sagen. Det er min klare fornemmelse, at vi fremover kan forvente en mere aktiv håndhævelse af branchens regler fra diverse myndigheder.
Det er vel en tendens, som vi lovlydige borgere, kun kan være tilfredse med - selv om det nok vil føre til flere løbende sager om dårlige mæglere. Men på sigt betyder det måske lidt færre af disse historier - og måske endda gladere kunder ?!?
Jeg talte lige om sagen med en gammel kollega, og som han tørt bemærkede, er der jo ikke tale om nogen enestående begivenhed. 2v/Base1 og Estate Mægleren Jesper Nielsen havde efter hans oplysninger jævnligt problemer med den regel.
Det mest interessante ved sagen er måske i virkeligheden, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen af egen drift (efter den oprindelige artikel i Børsen) rettede henvendelse til Mühldorff for at få klarlagt sagen. Det er min klare fornemmelse, at vi fremover kan forvente en mere aktiv håndhævelse af branchens regler fra diverse myndigheder.
Det er vel en tendens, som vi lovlydige borgere, kun kan være tilfredse med - selv om det nok vil føre til flere løbende sager om dårlige mæglere. Men på sigt betyder det måske lidt færre af disse historier - og måske endda gladere kunder ?!?
torsdag, september 20, 2007
Mühldorff igen i problemer
Hvis du troede at roen var faldet over Mühldorff forretningerne efter Henrik Mühldorffs spektakulære konkurs sidste efterår, så må du tro om igen. Denne gang er det Dagbladet Børsen, der er ude efter den lille kæde, der efter konkursen blev købt af en tidligere medarbejder, Claus Christiansen.
Den pågældende medarbejder er ikke ejendomsmægler, og blev dermed symbolet på den nye verdensorden på markedet efter liberaliseringen af adgangen til at eje ejendomsmæglerforretninger. Nu viser det sig imidlertid at han alligevel har svært ved at leve op til reglerne i Lov om Omsætning af Fast Ejendom.
I forbindelse med revisionen af loven blev kravene til ejere af en ejendomsmægler-virksomhed fjernet, men kravet om at hvert forretningssted skal drives af en registreret ejendomsmægler består fortsat. Det er denne regel, som Mühldorffs efterfølger har svært ved at leve op til. Dagbladet Børsen skriver således at de igennem 14 dage ikke har kunnet få oplyst, hvem der er daglig leder af forretningen.
Da journalisten dukker op i forretningen præsenterer ejeren sig først som daglig leder, men da han opdager deres ærinde, er han pludselig administrerende direktør i stedet...
Personligt har jeg svært ved at forstå, at den regel er så svær at leve op til. Godt nok har de efter mine oplysninger været hårdt ramt af personale-flugt efter ejerskiftet, men at de ikke engang har én ejendomsmægler per butik lyder næsten for greelt til at være sandt...
Med mindre den nye ejerkreds kan fremtrylle en mægler på rekord-tid, er der altså udsigt til flere kedelige historier om ejendomsmæglere i medierne i den kommende tid - og som minimum må ejerne forvente en kedelig rudekuvert fra Disciplinærnævnet i den nærmeste fremtid...
Den pågældende medarbejder er ikke ejendomsmægler, og blev dermed symbolet på den nye verdensorden på markedet efter liberaliseringen af adgangen til at eje ejendomsmæglerforretninger. Nu viser det sig imidlertid at han alligevel har svært ved at leve op til reglerne i Lov om Omsætning af Fast Ejendom.
I forbindelse med revisionen af loven blev kravene til ejere af en ejendomsmægler-virksomhed fjernet, men kravet om at hvert forretningssted skal drives af en registreret ejendomsmægler består fortsat. Det er denne regel, som Mühldorffs efterfølger har svært ved at leve op til. Dagbladet Børsen skriver således at de igennem 14 dage ikke har kunnet få oplyst, hvem der er daglig leder af forretningen.
Da journalisten dukker op i forretningen præsenterer ejeren sig først som daglig leder, men da han opdager deres ærinde, er han pludselig administrerende direktør i stedet...
Personligt har jeg svært ved at forstå, at den regel er så svær at leve op til. Godt nok har de efter mine oplysninger været hårdt ramt af personale-flugt efter ejerskiftet, men at de ikke engang har én ejendomsmægler per butik lyder næsten for greelt til at være sandt...
Med mindre den nye ejerkreds kan fremtrylle en mægler på rekord-tid, er der altså udsigt til flere kedelige historier om ejendomsmæglere i medierne i den kommende tid - og som minimum må ejerne forvente en kedelig rudekuvert fra Disciplinærnævnet i den nærmeste fremtid...
torsdag, september 13, 2007
Danbolig rykker til Sverige
Det var ihvertfald min første indskydelse, da jeg faldt over dette link på Google:
Noget overrasket over ikke at have hørt noget om et så væsentligt initiativ, klikkede jeg straks på linket for at se, hvordan invasionen af Sverige så ud...
Stor var min overraskelse så, da det viste sig at Danbolig.se ikke rigtig mindede om det danske website, men derimod åbenbart ejes af et par svenskere fra Helsingborg, der har fundet en fiks måde at trække danske øje til svenske boliger.
Trods mine egne skærmydsler med Nybolig omkring navnet på denne blog, som hovedkontoret så brutalt har kopieret, er jeg ikke ekspert i varemærkeret. Der er nok ikke nogen tvivl om, at deres aktiviteter i Danmark overfor danske brugere krænker Danboligs rettigheder. Sitet er trods alt målrettet direkte imod danske brugere. Det kan dog godt blive ganske svært at gøre noget ved dem...
Jeg mener at vide, at man skal etablere et lokalt firma, hvis man ønsker at registrere et domæne-navn. Hvad man så skriver på det website, er i udgangspunktet underlagt svensk lov. Jeg er derfor spændt på, om Danbolig har tænkt sig at gøre noget ved sagen - eller om de bare lader dem være.
I skrivende stund er nybolig.se stadig ledigt og det samme er estate.se. Til gengæld er både home.se og edc.se optaget af lokale svenske virksomheder. Interessant nok var RobinHus.se og poulerikbech.se de eneste af de domæner, jeg har prøvet, der peger tilbage på den danske kæde...
Jeg tror jeg sender en mail til Danboligs hovedkontor og ser om de har en kommentar ...
P.s. Jeg har i øvrigt tilføjet en mulighed for at abonnere på indlæg (helt anonymt naturligvis) fra min blog via feedblitz.com. Bare udfyld e-mail adressen i boksen øverst til højre, så får du automatisk besked om nye indlæg.
Noget overrasket over ikke at have hørt noget om et så væsentligt initiativ, klikkede jeg straks på linket for at se, hvordan invasionen af Sverige så ud...
Stor var min overraskelse så, da det viste sig at Danbolig.se ikke rigtig mindede om det danske website, men derimod åbenbart ejes af et par svenskere fra Helsingborg, der har fundet en fiks måde at trække danske øje til svenske boliger.
Trods mine egne skærmydsler med Nybolig omkring navnet på denne blog, som hovedkontoret så brutalt har kopieret, er jeg ikke ekspert i varemærkeret. Der er nok ikke nogen tvivl om, at deres aktiviteter i Danmark overfor danske brugere krænker Danboligs rettigheder. Sitet er trods alt målrettet direkte imod danske brugere. Det kan dog godt blive ganske svært at gøre noget ved dem...
Jeg mener at vide, at man skal etablere et lokalt firma, hvis man ønsker at registrere et domæne-navn. Hvad man så skriver på det website, er i udgangspunktet underlagt svensk lov. Jeg er derfor spændt på, om Danbolig har tænkt sig at gøre noget ved sagen - eller om de bare lader dem være.
I skrivende stund er nybolig.se stadig ledigt og det samme er estate.se. Til gengæld er både home.se og edc.se optaget af lokale svenske virksomheder. Interessant nok var RobinHus.se og poulerikbech.se de eneste af de domæner, jeg har prøvet, der peger tilbage på den danske kæde...
Jeg tror jeg sender en mail til Danboligs hovedkontor og ser om de har en kommentar ...
P.s. Jeg har i øvrigt tilføjet en mulighed for at abonnere på indlæg (helt anonymt naturligvis) fra min blog via feedblitz.com. Bare udfyld e-mail adressen i boksen øverst til højre, så får du automatisk besked om nye indlæg.
onsdag, september 12, 2007
Nedslag der kan mærkes
Der har været megen snak om prisnedslag - senest med historien i går om at JM Danmark har nedsat priserne på deres usolgte nybyggeri med 5-10%. Der er da heller ikke nogen tvivl om, at man som køber netop nu generelt kan opnå et pænt nedslag i forhold til udbudsprisen.
En ejendomsmæglers primære opgave er selvfølgelig at få køber og sælger til at mødes på et fornuftigt prisleje. Det er blevet noget nemmere i løbet af de seneste par måneder, men det er stadig rigtigt lange forhandlingsforløb - ofte tager det 3-4 uger at få lukket en handel. Det trækker tænder ud for rådgiverne på begge sider ! Det er selvfølgelig typisk prisen, der er i centrum i dette forløb, men alt for ofte stirrer køber sig blind på størrelsen af det endelige nedslag.
Det virker som om at mange købere netop nu kigger mest på, hvor de kan få det største nedslag - og mindre på, hvor de får mest bolig for pengene. Det er utroligt frustrerende, når man står med en ejendom, hvor man endelig har fået sælger ned i et fornuftigt prisleje - kun for at møde en køber, der forlanger yderligere nedslag.
Jeg satte mig lige og kiggede på et tilfældigt udvalg af boliger solgt i september. I gennemsnit blev der i disse 11 sager givet en nedslag på 10% i forhold til den oprindelige udbudspris svarende til ca. 300.000 kr. En enkelt blev solgt til prisen mens 4 blev handlet med et nedslag på under 5%. Det største nedslag lød på 23% (!) - på en lejlighed, der blev udbudt til omkring 1,5 mio. kr.
Hvis udbudsprisen er sat over markedsniveauet, kan der således naturligvis opnås pæne nedslag, men der er altså efterhånden en hel del sager i markedet til mere realistiske udbudspriser.
Det kunne derfor være rart, om køberne ville kigge lidt mere på den reelle pris - og lidt mindre på størrelsen af rabatmærket på den endelige aftale...
Herudover ser jeg i øvrigt frem til at branchen får en løsning på plads, hvor vi løbende kan indrapportere realiserede salgspriser. Med en ganske lille indsats kunne vi på den måde få en helt up-to-date statistik over den reelle udvikling i stedet for at skulle vente 6 måneder på Danmarks Statistik - eller læne sig op ad tvivlsomme tal om antallet af boliger, der er taget ned fra boligsiden.
En ejendomsmæglers primære opgave er selvfølgelig at få køber og sælger til at mødes på et fornuftigt prisleje. Det er blevet noget nemmere i løbet af de seneste par måneder, men det er stadig rigtigt lange forhandlingsforløb - ofte tager det 3-4 uger at få lukket en handel. Det trækker tænder ud for rådgiverne på begge sider ! Det er selvfølgelig typisk prisen, der er i centrum i dette forløb, men alt for ofte stirrer køber sig blind på størrelsen af det endelige nedslag.
Det virker som om at mange købere netop nu kigger mest på, hvor de kan få det største nedslag - og mindre på, hvor de får mest bolig for pengene. Det er utroligt frustrerende, når man står med en ejendom, hvor man endelig har fået sælger ned i et fornuftigt prisleje - kun for at møde en køber, der forlanger yderligere nedslag.
Jeg satte mig lige og kiggede på et tilfældigt udvalg af boliger solgt i september. I gennemsnit blev der i disse 11 sager givet en nedslag på 10% i forhold til den oprindelige udbudspris svarende til ca. 300.000 kr. En enkelt blev solgt til prisen mens 4 blev handlet med et nedslag på under 5%. Det største nedslag lød på 23% (!) - på en lejlighed, der blev udbudt til omkring 1,5 mio. kr.
Hvis udbudsprisen er sat over markedsniveauet, kan der således naturligvis opnås pæne nedslag, men der er altså efterhånden en hel del sager i markedet til mere realistiske udbudspriser.
Det kunne derfor være rart, om køberne ville kigge lidt mere på den reelle pris - og lidt mindre på størrelsen af rabatmærket på den endelige aftale...
Herudover ser jeg i øvrigt frem til at branchen får en løsning på plads, hvor vi løbende kan indrapportere realiserede salgspriser. Med en ganske lille indsats kunne vi på den måde få en helt up-to-date statistik over den reelle udvikling i stedet for at skulle vente 6 måneder på Danmarks Statistik - eller læne sig op ad tvivlsomme tal om antallet af boliger, der er taget ned fra boligsiden.
fredag, september 07, 2007
Se & Hør på boligjagt
Jeg faldt lige over forsiden på Se & Hør (nej, jeg læser naturligvis ikke bemeldte publikation regelmæssigt :-) ), og kan konstatere at de nu også har kastet sig over boligmarkedet.
Forsiden af bladet prydes af et billede af Andrea Elisabeth Rudolph (kendt fra Radio 100FM og TV2s Vild med Dans), og overskriften "I seng med Andrea". Denne fristende teaser henviser så til en artikel inde i bladet, der har fået den ikke mindre fængende overskrift "Andrea viser alt". Stor var skuffelsen derfor, da det viste sig at dreje sig om fotos af hendes lejlighed !
Forsiden af bladet prydes af et billede af Andrea Elisabeth Rudolph (kendt fra Radio 100FM og TV2s Vild med Dans), og overskriften "I seng med Andrea". Denne fristende teaser henviser så til en artikel inde i bladet, der har fået den ikke mindre fængende overskrift "Andrea viser alt". Stor var skuffelsen derfor, da det viste sig at dreje sig om fotos af hendes lejlighed !Og hvad har alt dette VIP Gossip så at gøre med denne blog, spørger du nok dig selv ... Svaret er, at Se & Hør har fundet billederne på nettet hos den ejendomsmægler (RobinHus), der annoncerer lejligheden til salg. Det er desværre en tilbagevendende ting, at de kulørte blade følger med, når de kendte sælger bolig. Det er vel en naturlig følge af at være kendt, men det gør ikke situationen nemmere for mægleren.
Først og fremmest er det selvfølgelig generende for den kendte - i dette tilfælde Andrea Elisabeth Rudolph - at få udleveret sit privatliv på den måde. For mægleren er det bestemt heller ikke en ubetinget fordel. Det er måske nok en fordel for salget af boligen, at den får lidt ekstra opmærksomhed. Til gengæld vil det formentlig medføre en del ekstra arbejde for mægleren, der må forvente en del ekstra osere, der liiige skal høre lidt nærmere om lejligheden.
For mægleren er der dog desværre ikke rigtig noget at gøre. Boligen skal jo annonceres for at blive solgt, så det bedste man kan gøre er nok i virkeligheden at være ekstra opmærksom på de fotos, der tages af ejendommen. De bør være så neutrale som muligt, men det hjælper nok ikke meget. Jeg har selv set annoncen på nettet og jeg må sige, at de fotos ikke adskiller sig nævneværdigt fra andre lejligheder på Frederiksberg. Det ser da ud til at være et ok køb, men ikke ligefrem forside-stof !
fredag, august 31, 2007
Boligsiden bliver udfordret af JP/Politiken
Det blev i går offentliggjort, at JP/Politikens Hus har købt Boligtorvet, der hidtil har været ejet af BRFkredit og Codan Forsikring i fællesskab. Det varsler nye muligheder for annoncering af boliger på internettet - og repræsenterer en potentielt alvorlig udfordring for Boligsiden. Boligtorvet udbyder nemlig et omfattende boligmarked under navnet Boligagenten.dk.
Boligtorvet har i gennem nogle år drevet boligagenten.dk, der er et boligmarked for samtlige boliger i landet. Oplysningerne om boligerne hentes direkte fra de enkelte mæglere (uden accept fra kæderne, hvilket jf. OFIR-dommen er lovligt.).
Dagbladene har tidligere forsøgt sig med boligannoncering på nettet. Først gik de sammen om at købe BoligZonen, der dog aldrig blev den store succes. Websitet er nu omdøbt til Boligen.dk og ejes i dag 100% af Det Berlingske Officin. De viser kun boliger fra mæglere, der ønsker at betale for det og rummer i skrivende stund blot 5.543 boliger - altså under 10% af det samlede udbud ! Det er primært boliger fra RobinHus, Mette Lykken og en række mindre, selvstændige ejendomsmæglere.
I modsætning hertil vil JP/Politiken fremover kunne præsentere deres brugere for et komplet boligmarked med samtlige boliger på markedet. Sitet er dermed på linie med Boliga og Keybo, men med en markant mediekoncern i ryggen. Derved bliver der med andre ord tale om en markant udfordrer til boligsidens trafik.
Hidtil har Boligsiden haft en enestående position på markedet. Forum (før OFIR) og Jubii har begge forsøgt sig med online boligmarkeder, men ingen af disse har for alvor formået at få deres i øvrigt mange brugere til at benytte markedspladsen. Det skyldes nok til til dels at en stor del af disse portalers brugere er ret unge. Her står JP/Politiken formentlig langt bedre, idet de favner meget bredt med JP.dk, Politiken.dk og ikke mindst ekstrabladet.dk.
Allerede i dag er funktionaliteten på Boligagenten.dk markant bedre end på Boligsiden, idet de f.eks. har implementeret søgning vis kort og giver mulighed for visning af prisudvikling i området mv. Vi venter alle i spænding på de varslede forbedringer på Boligsiden, men det vil formentlig "kun" bringe websitet på omgangshøjde med den nye aktør.
Tiden vil nu vise om den store mediekoncern formår at sende en seriøs mængde af trafik til den nye boligportal på bekostning af Boligsiden. Mit gæt er, at det kan de godt - men at det kommer til at tage ganske lang tid. Deres store fordel ligger dels i deres eksisterende kundekontakt og dels i deres vilje og evne til at videreudvikle websitet.
Det helt store spørgsmål er dog, hvordan JP/Politiken har tænkt sig at tjene penge på den nye service. Der er næppe nogen af de større kæder, der har lyst til at betale dem for at ødelægge Boligsidens monopol. Dermed kommer deres forretningscase formentlig til at bygge på banner-annoncering mv. på boligmarkedet. Det kan godt blive en ganske god forretning, da et sådant boligmarked vil kunne trække en del trafik, og boligkøbere er som bekendt et attraktiv publikum for annoncører. Hertil kan måske komme lidt betaling for visning af boliger fra de mange projekt-byggere, der i dag er udelukket fra boligsiden. De har en frygteligt masse lejligheder i København, de skal have solgt !
Min foreløbige konklusion: Det Berlingske Officin er kørt baglæns i konkurrencen. JP/Politikens boligmarked er kommet for at blive, mens Boligsiden på langt sigt skal tage sig gevaldigt sammen for at fastholde sin nuværende position.
Hvad er din konklusion. Kunne du finde på at betale for at annoncere dine boliger på det nye boligmarked ? Tror du at Boligsiden i den nuværende konstruktion kan tage konkurrencen op med mediehuse som JP/Politiken ? Skriv en kommentar nedenfor og lad mig høre...
Boligtorvet har i gennem nogle år drevet boligagenten.dk, der er et boligmarked for samtlige boliger i landet. Oplysningerne om boligerne hentes direkte fra de enkelte mæglere (uden accept fra kæderne, hvilket jf. OFIR-dommen er lovligt.).
Dagbladene har tidligere forsøgt sig med boligannoncering på nettet. Først gik de sammen om at købe BoligZonen, der dog aldrig blev den store succes. Websitet er nu omdøbt til Boligen.dk og ejes i dag 100% af Det Berlingske Officin. De viser kun boliger fra mæglere, der ønsker at betale for det og rummer i skrivende stund blot 5.543 boliger - altså under 10% af det samlede udbud ! Det er primært boliger fra RobinHus, Mette Lykken og en række mindre, selvstændige ejendomsmæglere.
I modsætning hertil vil JP/Politiken fremover kunne præsentere deres brugere for et komplet boligmarked med samtlige boliger på markedet. Sitet er dermed på linie med Boliga og Keybo, men med en markant mediekoncern i ryggen. Derved bliver der med andre ord tale om en markant udfordrer til boligsidens trafik.
Hidtil har Boligsiden haft en enestående position på markedet. Forum (før OFIR) og Jubii har begge forsøgt sig med online boligmarkeder, men ingen af disse har for alvor formået at få deres i øvrigt mange brugere til at benytte markedspladsen. Det skyldes nok til til dels at en stor del af disse portalers brugere er ret unge. Her står JP/Politiken formentlig langt bedre, idet de favner meget bredt med JP.dk, Politiken.dk og ikke mindst ekstrabladet.dk.
Allerede i dag er funktionaliteten på Boligagenten.dk markant bedre end på Boligsiden, idet de f.eks. har implementeret søgning vis kort og giver mulighed for visning af prisudvikling i området mv. Vi venter alle i spænding på de varslede forbedringer på Boligsiden, men det vil formentlig "kun" bringe websitet på omgangshøjde med den nye aktør.
Tiden vil nu vise om den store mediekoncern formår at sende en seriøs mængde af trafik til den nye boligportal på bekostning af Boligsiden. Mit gæt er, at det kan de godt - men at det kommer til at tage ganske lang tid. Deres store fordel ligger dels i deres eksisterende kundekontakt og dels i deres vilje og evne til at videreudvikle websitet.
Det helt store spørgsmål er dog, hvordan JP/Politiken har tænkt sig at tjene penge på den nye service. Der er næppe nogen af de større kæder, der har lyst til at betale dem for at ødelægge Boligsidens monopol. Dermed kommer deres forretningscase formentlig til at bygge på banner-annoncering mv. på boligmarkedet. Det kan godt blive en ganske god forretning, da et sådant boligmarked vil kunne trække en del trafik, og boligkøbere er som bekendt et attraktiv publikum for annoncører. Hertil kan måske komme lidt betaling for visning af boliger fra de mange projekt-byggere, der i dag er udelukket fra boligsiden. De har en frygteligt masse lejligheder i København, de skal have solgt !
Min foreløbige konklusion: Det Berlingske Officin er kørt baglæns i konkurrencen. JP/Politikens boligmarked er kommet for at blive, mens Boligsiden på langt sigt skal tage sig gevaldigt sammen for at fastholde sin nuværende position.
Hvad er din konklusion. Kunne du finde på at betale for at annoncere dine boliger på det nye boligmarked ? Tror du at Boligsiden i den nuværende konstruktion kan tage konkurrencen op med mediehuse som JP/Politiken ? Skriv en kommentar nedenfor og lad mig høre...
søndag, august 26, 2007
Flere girokort fra DE ?
Jeg skrev for en uges tid siden lidt om de mindre kæders problemer. Nu lader det til, at DE også er ved at komme på banen i den sag. Det udtaler de (Thomas Thorp - hvem ellers ?) ihvertfald til epn.dk.
Her har journalisterne samlet op på de ringe regnskaber fra bl.a. Base1 og fusionen mellem Livingstones og RE/MAX. Konklusionen lyder - ikke overraskende "Nedtur i ejendomsmæglerbranchen". Business.dk har også samlet historien op under den lidt friskede (men måske mere rammende) overskrift "Surt show i 2006 for boligmæglere"
Artiklerne fokuserer naturligt nok på 2006, men overser (heldigvis) at det elendige marked fortsatte helt frem til april/maj ...
Ifølge Thomas Thorp har DE et øje på situationen:
"Vi holder øje med situationen bl.a. ved at indhente revisorerklæringer, hvis vi vurderer, at en mægler er i økonomiske vanskeligheder".
Noget kunne altså tyde på, at de dyrekøbte erfaringer fra Mühldorff har sat sig lidt spor. Det er jeg egentlig glad for at høre, for jeg synes da at 10-15 mio. tabte medlemskroner penge var en pæn sjat.
I en kommentar til et tidligere indlæg, gjorde en læser opmærksom på en forretning, hvor indehaveren var begyndt at trække afregningen til sælger af hensyn til forretningens likviditet. Den slags må og skal vi have stoppet i en fart - og jeg håber her, at DE's revisor-erklæringer er nok. For ellers kan vi nok belave os på flere girokort fra DE - og hvis jeg skal være helt ærlig, så er jeg helst fri for yderligere girokort i denne tid...
Update: Fandt også historien hos Politiken, så nu er den snart hele vejen rundt.
Her har journalisterne samlet op på de ringe regnskaber fra bl.a. Base1 og fusionen mellem Livingstones og RE/MAX. Konklusionen lyder - ikke overraskende "Nedtur i ejendomsmæglerbranchen". Business.dk har også samlet historien op under den lidt friskede (men måske mere rammende) overskrift "Surt show i 2006 for boligmæglere"
Artiklerne fokuserer naturligt nok på 2006, men overser (heldigvis) at det elendige marked fortsatte helt frem til april/maj ...
Ifølge Thomas Thorp har DE et øje på situationen:
"Vi holder øje med situationen bl.a. ved at indhente revisorerklæringer, hvis vi vurderer, at en mægler er i økonomiske vanskeligheder".
Noget kunne altså tyde på, at de dyrekøbte erfaringer fra Mühldorff har sat sig lidt spor. Det er jeg egentlig glad for at høre, for jeg synes da at 10-15 mio. tabte medlemskroner penge var en pæn sjat.
I en kommentar til et tidligere indlæg, gjorde en læser opmærksom på en forretning, hvor indehaveren var begyndt at trække afregningen til sælger af hensyn til forretningens likviditet. Den slags må og skal vi have stoppet i en fart - og jeg håber her, at DE's revisor-erklæringer er nok. For ellers kan vi nok belave os på flere girokort fra DE - og hvis jeg skal være helt ærlig, så er jeg helst fri for yderligere girokort i denne tid...
Update: Fandt også historien hos Politiken, så nu er den snart hele vejen rundt.
Abonner på:
Opslag (Atom)
