Jeg har vist et par gange før skrevet om de små kæders overlevelseskraft på længere sigt. Nu faldt jeg så forleden over nogle tal, der bekræftede mine værste anelser.
Tallene stammede fra det seneste årsregnskab for Base1, der - udover en længere smøre i årsberetningen, der tydeligvis havde til formål at berolige tvivlende kreditorer - beskrev et tab på over 20 mio. kr. klassen - og en negativ egenkapital i millionklassen.
Alle er klare over, at 2006 ikke var et fantastisk år for vores branche. Men ovenstående resultat er jo intet mindre end katastrofalt. De har lukket en butik (i Brønshøj), og har efter sigende også tømt butikken på Frederiksberg - men om det er nok, kan kun tiden vise.
Markedet er godt nok ved at vende, men starten af 2007, har næppe været god ved Base1, så kædens nuværende stand må siges at være ganske usikker. Deres store held ligger formentlig i, at der endnu ikke er nogen journalister, der har opdaget alvoren. Kunderne vil jo flygte langt væk, hvis der er risiko for at deres sager (og tilgodehavender) pludselig havner i et konkursbo !
I sidste ende bliver det dog ikke kunderne, der kommer til at betale den kontakte pris i tilfælde af en konkurs. Det bliver (naturligvis) dig og mig. Dansk Ejendomsmæglerforening kunne nemlig for godt 1½ år siden glædesstrålende meddele, at Base1 nu var kommet ind under DE's vinger. Jeg håber, at de har indbetalt deres kontingent, for regningen fra garantifonden kunne godt ende med at løbe op i et noget kedeligt beløb - og efter at Henrik Mühldorffs eskapader for kollegaernes regning, så er der ikke mange penge tilbage på kistebunden. Og nu jeg ved ikke med dig, men jeg har ikke megen lyst til at ende 2007 med en ekstra regning til DE som konsekvens af, at andre ikke har kunnet finde ud af at drive deres forretning :-(
De eksisterende kunder har nu faktisk allerede betalt prisen for kædens problemer. I jagten på at få salæret hjem, var Base1 den tvivlsomme vinder i en undersøgelse foretaget af Pris4Bolig.dk af, hvor store afslag de forskellige mæglerkæder måtte give for at få boligerne solgt. Base1 lå klart nummer 1 med et gennemsnitligt nedslag på over 6% - i en undersøgelse, der i øvrigt interessant nok viste at RobinHus og Realmæglerne gav de mindste nedslag ...
Uanset om Base1 overlever den momentane krise, så taler tallene deres tydelige sprog. De små, lokale kæder har det rigtigt svært - og jeg er ærligt talt noget i tvivl om, hvorvidt de er i stand til at stå distancen. Kæder som Mette Lykken og Place2Live kan heller ikke have det nemt. Spørgsmålet er nok primært, hvor dybe lomemr ejerne har - og om de har viljen til at tømme disse lommer i krisetider som disse...
Abonner på:
Kommentarer til indlægget (Atom)
22 kommentarer:
av av - 20 millioner i tab er ligegodt en del. Der skal sælges mange lejligheder for at hente det ind igen.
Nu har jeg lige et andet spørgsmål. Hvor finder du årsberetningen for sådanne selskaber? Jeg har søgt lidt på deres hjemmeside og via google, men jeg har ikke rigtig haft success :(
Årsberetning og resultat findes i det officielle årsregnskab. Mig bekendt har de ikke selv lagt oplysningerne ud eller kommenteret på den, men alle årsregnskaber kan rekvireres hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen for et gebyr på et par hundrede kroner.
Salær: 100.000 kr. inkl moms.
20 mio. kr. = 250 solgte ejendomme.
Men det er jo kun i omsætning - ikke resultat :-)
PLACE2LIVE HØEGH BOLIG A/S har i 2006 aflagt et regnskab med et underskud på kr. 1.457.404 men har stadigvæk en positiv egenkapital på kr. 7.619.843 så der er stadigvæk en del at tærre på. Generelt set må det være acceptabelt - året 2006 har været meget hårdt ved mæglerne - især de Københavnske.
Base1 som omtalt i artiklen har tabt stort og Home Anette Uttentahl (Børsens gazelle nr. 1 for 2005 har i sit holdingselskab måtte indkassere et underskud på kr. 3.016.029 mod et overskud pr. kr. 11.482.990 for 2005. Egenkapitalen er dog stadig på den pæne side af 17 mio kr.
Af andre store tabere må være Nybolig Hanne Nørrisgaard og Peter Norvig som også har haft meget projektsalg som blev "usælgeligt" fra 2006. Da disse firmaer køres i privat regi, er der desværre ingen tal at hente. Men jeg tror, at det er nogle store tab, da de i 2006 må have brugt et MEGA beløb på annoncering (Jeg fik 32-40 siders aviser ind af døren et par gange om måneden kun fra dem, samt at "måske" halvdelen af HT-busserne i store dele af København var plastret til med de 2. Nu ser man dem ikke i gadebilledet mere - de er nok også nødt til at spare nu. (Peter Norvig tjene dog over 21 mio kr. efter skat i sit selskab Peter Norvig A/S, som dog er ejendomsmæglervirksomhed).
Mette Lykken drives også i privat regi som en enkeltmandsejet virksomhed og der er derfor ingen tal at hente. Hun har dog MLB Ejendomme ApS som lige løber rundt.
Uhhhffff...min gode, gamle(2V) arbejdsplads bløder. Jeg håber den tilbageværende ejer har lommer der er dybe nok. Trist hvis alt ejendomshandel fremover skal styres af kæderne. GAAAAB - så kan man jo ligeså godt blive bankfuldmægtig.
Hvis de mindre mæglere/kæder skal overleve, må de pine død turde at være anderledes. Base1 begik den store fejl at gå fra et stærkt profileret koncept med en skæv Københavner vinkel(2V)til, at ville være pæne, stuerene DE kandidater med slips og Audier. Altså ville de slås på samme præmisser som de store - men de var og er stadig små. Man fjernede alt det der netop gjorde konceptet unikt. At de skiftede konceptet ud handlede ikke om at 2V havde et dårligt image. Det handlede om at succesen i 2V steg nogle til hovedet og det var ikke længere fint nok at være 2V´er. Big mistake.
På samme måde er de andre nødlidende kæder jo fuldstændig som de store. Place2live, Mette Lykken etc....der er jo tale om kæde wannabees. Der er intet som adskiller dem fra Home/EDC/Nybolig bortset fra...jaaa, de er ikke medlemmer.
Selvfølgelig er der plads til mindre mæglere. Se på den lokale købmand. Han døde naturligvis da det hele blev til Føtex, Netto og Fakta. Men det har åbnet mulighed for en række specialforretninger som i disse år har kronede dage. Se på mikrobryggerierne. De har åbnet for en helt ny øl kultur der desuden har presset Carlsberg/Tuborg til at udvikle sig med andet en Hof og Grøn.
I det lys tror jeg stadig på alternativer til kæderne. Men det skal være ægte alternativer der har noget helt specielt at byde på - ellers får du ret. Så er det slut med de mindre mæglere/kæder.
Jeg er meget enig med dig mht. profileringen af de små/mindre kæder. Der er betydelige stordriftsfordele ved administration, sagsbehandling og markedsføring ved at samle en håndfuld butikker, men man bliver nødt til at skille sig ud på en eller anden måde. For man bliver aldrig lige så (økonomisk) effektiv som de helt store kæder.
Spørgsmålet er bare, på hvilke parametre man skal skille sig ud. Man kan vælge at gøre det på boligtyper, salærets størrelse, geografisk område, personlighed mv.
Det er ikke helt nemt. De rent geografisk specialiserede har langt henad vejen tabt slaget nu (måske med undtagelse af Bornholmerbo...) - og 2V har selv ødelagt deres fokus på bylejligheder.
Jeg tror bestemt, at der er niche-pladser til gode mæglere, der ved hvad de står for.
Til gengæld er der helt sikkert ikke plads til små udgaver af home og EDC...
Et godt spørgsmål er måske spørgsmålet om at tiltrække gode ansatte. Hvad skulle der til for at du fik lyst til at arbejde i en selvstændig butik eller i en mindre kæde ?
Det går super. Har lige talt med en oprevet kollega som har sagt op med øjeblikkelig virkning. Hvorfor? Fordi firmaet(en mægler af vis størrelse) hun er(var) i bevidst har stoppet med at lave afregninger til kunderne af de deponerede midler. De lader skuden gå så længe den kan og ellers må de melde konkurs med en fed regning til os andre og et knæk af de helt store på forbrugertilliden.
Det står langt værre til derude end branchen vil være ved. Heldigvis er hendes opsigelse et udtryk for, at der findes masser af ansvarlige mennesker i branchen med høj moral og professionalisme.
Ufatteligt! Når man begynder at bruge af kundernes penge, så ødelægger man branchen for os alle.
Til gengæld rart at se, at der også findes seriøse mæglere med moralen i orden. Ud over at sige op burde hun også give besked til DE - evt. anonymt. Det er jo i alles interesse at undgå den slags sager.
Jeg glæder mig ikke rigtig til den næste kontingent-opkrævning fra DE :-(
Eller til pressen...evt. anonymt.
For eksempel til mig på maa@urban.dk :-)
Kære Mads Allingstrup
Pressen skal nok få sine historier uden vi behøver medvirke til stikker virksomhed.
Gid pressen var lige så dygtig til at fortælle om de hæderlige mæglere, dem der gør en forskel og opfører sig eksemplarisk.
Gid man ville afveje "sensationshistorierne" ved at bringe en tilsvarende artikel ved siden af, der fortæller at sådan forholder det sig ikke hos alle.
Gid man ville huske fortælle, at forbrugerne ikke lider nød. Deres penge er sikre og langt sikrer end f.eks. hos advokaterne. Det virkelige offer bliver ikke forbrugeren.
Gid man ville fortælle, der bag sådan en historie, til trods for hvad man så må mene om ejendomsmæglere, er en trist historie om en person som nu bringer sig selv og sin familie i en økonomisk deroute.
Gid pressen ville sætte sig ordentlig ind i tingene og forstå vores branche. Man har råbt og skreget, om hvor meget vi tjener men glemmer i den forbindelse at nævne, at når det går den anden vej, går det for alvor den anden vej. Den risiko vi påtager os ved at forsøge sælge folks boliger gennem måske 6 måneder eller mere og ende ud med ikke at få en krone, har naturligvis sin pris.
Den kære journalist kunne jo tænke lidt over, hvilket honorar han syntes vil være rimeligt, hvis redaktøren fra i morgen sagde, at fremover betales der måske løn om 6 måneders tid. Det vil afhænge af læsertallet på journalistens artikler.
Alternativt - og det er da ikke utænkeligt - må vi til at skrive timeregninger som advokater og revisorer. Tro mig - så bliver det for alvor dyrt.
Tjaeh.
Jeg kan nærmest garantere dig, at du ikke ville gide læse aviser, hvis alt hele tiden handlede om, hvor fantastiske alle mulige brancher er.
Det er netop afvigelser fra normalen, der er de overraskende - og det gode læsestof...og hvis nogle ejendomsmæglere snyder, så er det en historie.
Ville du foretrække, at det overraskende element var, hvis en ejendomsmægler afsløres i IKKE at snyde ?
Og endelig vil jeg da lige benytte lejligheden til at fortælle, at denne blog, som jeg følger, da netop skrives af en mægler med moral, der ofte hudfletter mæglere, der ikke har moral.
Pressen er også ham - og hvad der skrives på bloggen og i kommentarer er offentliggørelse for et bredere publikum, ganske som aviserne er det. Jeg har svært ved at se, hvorfor ejendomsmaileren gerne må interessere sig for de forhold, der gør sig gældende - men den øvrige presse må ikke...
Selvfølgelig skal mæglerne hudflettes, hvis der er noget at komme efter.
Forskellen her på ejendomsmaileren er, at det foregår i dialog til modsætning af gabestok metoden i aviserne. I særdeleshed de aviser som kun har overfladisk journalistik som påskud for at kalde sig en avis.
Nyheden i denne streng er jo ikke mægleren. Det er, at der ikke er flere der kender ejendomsmaileren og her kan få et unikt "insider" indblik i branchen!
Der er og har været en pervers fokusering på mæglergerningen. Naturligvis sker det i sammenhæng med at boligstof bliver et "hot" emne. Det forstår jeg udemærket.
Det er nuancerne der mangler. Det er det karikerede billede af os, som voldsomt rige og grådige Nørrigaard/Norvig kloner, der er trivielt.
Du taler om hvad der er en nyhed. Helt ærligt - negative historier om mæglere har vi jo læst masser af gange. Hvad er det nye?
Om jeg syntes positive historier er interessante? Du tager det for givet at det syntes man som læser ikke, hvilket jeg mener er en af de helt store katastrofer indenfor nutidens journalistik. Jo, jeg vil gerne læse om hæderlige mæglere, integration der virker, lærer der er dygtige og engagerede, skoler hvor man er glad for at være. Jeg vil gerne have en "hardcore" positiv modvægt til alle de negative nyheder. Lav dog for pokker en "Good news only" avis som reelt kunne differentiere sig fra alle de andre.
Når man befinder sig indenfor branchen, må man tage sig til hovedet over journalisternes udlægning af sagerne. De er fordrejede, forkerte og manipulerede, så de passer ind i den medieskabte opfattelse af ejendomsmæglere.
Der er skandaler som er langt størrer end det mæglerne kan præsterer. Hvis man ser på de meget få "skader" som ejendomsmæglerbranchen påfører forbrugerne, er det jo vand i forhold til den svindel og humbug der foregår i bankerne, realkreditsektoren, investeringsselskaberne etc.
Men her er stoffet for svært til at kunne forklarers og simplificeres til Urban/Ekstrablads journalistik. Derfor glider man hen over det, til trods for langt flere mennesker, får skummet det ene og andet beløb, uden de aner det.
Hvorfor fokuserer man ikke væsentligt mere på de uautoriserede og ulovlige "mæglere" som sælger den ene og anden umulige ejendom i udlandet, under alt for positive løfter om prisstigninger?
Hovedparten af mæglere går hver dag på arbejde med den hensigt at gøre vores bedste overfor kunderne. Vi er underlagt en af de mest restriktive lovgivninger til regulering overfor og beskyttelse af forbrugerne. Det glemmer man tit at oplyse. Jeg oplever jævnligt, at mange tror enhver kan slå sig ned og være mægler.
Vi mangler at få genskabt, det fantastiske program der var på DR2, tror jeg det var. Hed det noget i retning af "Presserum"? I hverfald var det et program som så kritisk på journalistikken og hudflettede journalisterne og deres moral i vinklingen af historier. Jeg vil tro panelet i dette program ville nå frem til, at tiden er inde for at melde...tjaa...hus forbi, når historierne handler om mæglere.
Jeg synes måske du går lidt vel hårdt til pressen her. Jeg forstår godt din frustration, men vi må også være ærlige og sige, at nogen af de sager, der har været oppe i medierne, ser ikke særligt pæne ud...
Jeg har i øvrigt netop lavet et selvstændigt indlæg om pressen og branchen her:
http://ejendomsmaileren.blogspot.com/2007/08/pressen-og-mglerbranchen.html
Link til indlæg
Hmm.
Jeg bliver nødt til at replicere insinueringerne. Jeg har været ansat i base1, og må konstatere at der er mange fordomme, uvidenhed og slet og ret, selvfedhed, fra (visse af) konkurrenterne.
Det er som bekendt nok de værste betingelser at udtale sig på.
Jeg har ikke set base1's regnskab, og underskuddet lyder af meget. Det kan dog dække over flere svar. Man kan have afskrevet investeringer af een gang, for at starte på nul. Det betyder et stort "tab" i investeringsåret, men altså ingen fremover. Man kan have aktiveret kreditorgæld over een kam, for at gøre op med fortiden (og så lavet afdragsaftaler). Det er blot et par muligheder. Så det store tal, kan altså have sine forklaringer, der ikke nødvendigvis viser hvorledes driften har været. Det bliver man nødt til at nærstudere. Firmaet eksisterer, så der er åbenbart nogle der mener det er værd at drive videre.
Jeg har været vidne til (her og andre steder) at der er sådan en generel holdning til base1 som roque-sælgere, pistolsælgere og brugtvognshandlere. Man skal være meget ensidig, for at kunne udlægge det sådan. Der er masser af kompetente folk base1, der hver dag, ligesom andre, gør deres bedste i deres job. De kigger sig selv i øjnene hver dag, med oprejst pande og det skal man vel kunne for at gøre sit bedste og holde af sit job.
Jeg hørte også masser af rygter om store konkurrenters ageren og "rådgivning", som umiddelbart ikke var en måde jeg ville drive forretning på, men det interesserede mig mindre. Naturligvis. Jeg havde jo ikke indflydelse på det.
Man så også store konkurrenter annoncere med bbr på boligsiden(sidste år), man hørte om rådgivning på vurderinger hvor sælger blev rådet til at "leje ud" - i et faldende marked et det jo et sindssygt råd. Man hørte om sælgere der fik at vide af deres banker, at hvis de ikke satte til salg gennem partneren, så ville de ikke få finansieret deres nye køb. Hvis det er en generel fremgangsmåde er det ikke bare betænkeligt, - det er også bundulovligt.
Nå, men det ændrer ikke ved at der er mange der sætter til salg (og sælger) gennem base1, og det gik vel næppe, hvis folk generelt fik dårlige oplevelser af det. Base1 har været der længe, også længere end den seneste optur, hvor der også var andre (mægler-franchises)der etablerede sig. Der var masser af personlige anbefalinger, vurderinger og salg da jeg var der, og det er der nok endnu. Eller det ER der. På deres hjemmeside annoncerer de pt 364 emner i storkøbenhavn, så helt tosset er det nok ikke.
Desuden sker der jo altid "fejl" når man sælger så mange boliger, så dårlige oplevelser hænder, - på lige fod med andre mæglerkæder.
Fsva. henvisningen til de største afslag, kunne det have flere forklaringer. Base1 kunne være bedre til at holde på de sager de fik til salg, og dermed måtte give store afslag på vurderingen fra begyndelsen af marts '06. Det kunne også være, at de var bedre til at forklare sælgerne at der skulle gives afslag i det marked der var, så sælgerne ikke skulle sælge endnu lavere 4 måneder senere, eller ved skift til anden mægler, der jo formentlig ikke ville tage en "brugt" sag ind til samme pris. Og mon ikke afslagsprocenten er for opadgående hos alle mæglere i 2007, eftersom der sidder mange sælgere derude der er motiveret af 2 huslejer. Så længe de sælgere er i markedet, vil dem der ikke har travlt, skulle følge med.
Da jeg var der, var der altså en del rygter i branchen (og formentlig stadigvæk), men jeg kan mane dem i jorden. Der bliver arbejdet hårdt, seriøst og efter bogen. Antallet var "sager" var, og er formentlig, forsvindende lille.
Så verden er måske nok lidt mere end sort/hvid. Skal vi sige nuanceret.
Tak for en hyggelig blog ellers.
Ups.
Og for blot 1 år siden, gav Base1 jf. en Eksra Bladet undersøgelse, de mindste afslag. Og stadig med de faktuelt korteste salgstider.
Just for the record.
Mine kommentarer her om Base1 går udelukkende på de økonomiske realiteter, der gør det svært at drive forretning som (relativt) lille kæde.
Der var tidligere en del sager (i 2V regi), der tydede på dårlig moral i ejerkreds og ledelse, men det er jo nogen tid siden.
Det faglige niveau i de forskellige forretninger, skal jeg ikke kunne udtale mig i detaljer om. Det eneste jeg har kendskab til af den slags, er at enkelte af butikkerne i perioder - i strid med loven - har været drevet af ikke-uddannede mæglere. Det skal dog siges, at det er (var?) Base1 så desværre ikke ene om.
Jeg er helt enig i, at langt de fleste mæglere gør et godt stykke arbejde. Og de gør sgu' alle et hårdt stykke arbejde. Men der er desværre - som du også skriver - et betydeligt antal i branchen, der tager meget let på regler, der ikke passer ind i deres kram...
Vedr. undersøgelsen om nedslagene ville det jo ikke være første gang, at pressen kommer frem til forskellige resultater i forskellige artikler :-)
Jeg er enig i ejendomsmailerens kommentarer til Base 1-tal - de er ren aflæsning af regnskabet for 2006.
Som en anonym skrev vedr. diverse mere eller mindre ekstraordinære udgiftsposter kan nævnes:
Afskrivninger på goodwill øvrige anlægsaktiver udgjorde knap 1,6 mio hvilket er i samme niveau som for 2005. (De materielle anlægsaktiver er dog forøget med 4,3 mio, primært som følge af investeringer i butikslokaler).
Der er et udskudt skatteaktiv på 5,2 mio som kræver fremtidige overskud, ellers er dette værdiløst (Resultat før skat i 2006: -16.270.520)
Den kortfristede gæld i selskabet er steget fra 14,5 mio til 26,7 mio og den samlede gæld i selskabet 31.12.2006 udgjorde 34,5 mio kr. (Det ser udsom om at kreditorerne trækkes til det yderste idet leverandørgælden er på 5,3 mio og de samlede omkostninger i selskabet for 2006 (ekskl. personaleomkostniger) var på 21,4 mio. Dette svarer til 3 måneders kredit på alle omkostninger.
I ledelsens årsberetning kan man dog læse, at moderselskabet Vermund Holding vil stille nødvendig likviditet til rådighed for selskabet. Men kigger man nærmere på moderselskabet så havde det et underskud i 2006 på 23,2 mio og har en negativ egenkapital på 22,0 mio samt en hensat underbalance i datterselskaber på 6,6 mio (Kreativt). Selskabet er i en sådan pengenød, at hovedanpartshaver Lars Vermund Andersen har måtte låne selsakbet 5,2 mio.
Der er INGEN TVIVL...BASE 1 har det hårdt...
Jeg syntes nu ikke man er særligt hårdt ude efter Base 1, her på ejendomsmaileren. Da ikke mere end de andre.
Base 1(gl. 2V) er et ganske glimrende foretagende. Nok var det engang lidt af en rodebutik men det er jo mere end 15 år siden. Nok er det et sted hvor mange håbefulde mæglerspire træder deres første skridt. Det skal de store kæder være glade for, da de har forstret ganske mange dygtige mæglere der siden hen har gjort det glimrende hos de seriøse(læs kedelige og ensformige)kæder.
Base 1 er lille og vil som udfordre til de såkaldt etablerede, altid være udsat for "bad mouthing". I de gode gamle 2V dage var det et af de sjoveste firmaer at arbejde i og jeg har haft nogle af de bedste år - både fagligt og kollegialt.
Apropos udlejning.
http://politiken.dk/tjek/bolig/hushandel/article363268.ece
Linket virker ikke :(
http://politiken.dk/tjek/bolig/hushandel/article363268.ece
Så skulle det virke :-)
Artiklen understreger vores latterlige lejelov, der jo - ud over de sædvanlige negative virkninger på samfundsøkonomien - nu også effektivt fjerner den eneste stødpude, som ejerboligmarkedet har.
Men vi kan lige så godt se det i øjnene - der findes ikke politikere i dette land med "cohonas" til at røre ved lejeloven. Trist. Meget trist.
Send en kommentar