Andelsboliger er kommet vældig i vælten i løbet af de senere år. Traditionelt har det ikke været er marked, som ejendomsmæglere har beskæftiget sig særligt meget med, men spørgsmålet er om ikke disse dage er ved at være ovre. Det er der mange gode grunde til...
I løbet af de senere år er der blevet bygget mange nye andelsboliger - særligt til den ældre generation, der gerne præsterer et pænt kontantindskud imod at få en lav løbende ydelse. Samtidig er den eksisterende andelsboligmasse steget voldsomt i pris - særligt i København - i takt med at foreningerne har benytte sig af muligheden for at benytte sig af valuar-vurderinger til prisfastsættelsen.
Stigende priser på andelsboliger kombineret med faldende priser på ejerlejligheder har i København haft den klare effekt, at andelsboligerne nu ikke længere rives væk af køberne. Boligerne skal markedsføres og køberne skal overtales. Jeg ser da også flere og flere andelsboliger på mæglernes websites (Der er i skrivende stund 1.898 andelsboliger på boligsiden).
Der er dog en grund til, at mæglerbranchen ikke rigtig spinder guld på denne del af markedet - og den mest indlysende er, at selve gennemførelsen af handlen er relativt ukompliceret (uden at jeg dog lige har pensum på området helt present !) - og i visse foreninger varetages selve handlens afslutning faktisk af andelsboligforeningen. Konsekvensen heraf er, at der oftest kun kan opnås et beskedent salær ved salg af en andelsbolig. I københavnsområdet ligger et fornuftigt salær måske på omkring 30.000 kr. inkl. moms - mens det i provinsen efter mine oplysninger kan snige sig helt ned på 10-15.000 kr.
Her mener jeg dog, at vi som branche undersælger os lidt ! Vi skal stå ved, at den væsentligste ydelse vi leverer er selve det at markedsføre boligen og finde en køber. Hvis vi alene skal prissætte vores ydelser efter papirarbejdets omfang, så kommer vi i alvorlige problemer.
En del af problemet er måske også, at vi ikke har fokuseret tilstrækkeligt på dette marked. Jeg har set et par læserbreve fra Poul-Erik Bech, der opfordrer folketinget til at frigive markedet for andelsboliger helt. Men derudover har jeg ikke set nogen mæglere gøre noget aktivt på området.
En læser skrev til mig, og spurgte om ikke det var en ide at lancere en mæglerforretning, der var dedikeret til salg af andelsboliger. Det har jeg tænkt en del over, og jeg er ikke helt sikker på min holdning til den sag.
Der findes adskillige niche-mæglere, men de mest succesfulde har fokus på liebhaverboliger, hesteejendomme eller lign. Der har også været mæglere med fokus på f.eks. ejerlejligheder, men det er vel kun det gamle 2V, der har haft held med at fokusere på en enkelt boligtype. Den succes har de så mistet i takt med at deres niche føltes for lille...
Det er selvfølgelig godt at kunne sige til kunderne, at man har speciale i andelsboliger, men - hånden på hjertet - så kræver det ikke den store faglige ekspertise. Liebhaver-mæglerne lægger typisk vægt på, at de er gode til at finde den helt rette køber, men jeg har svært ved at se, hvordan man skulle strikke en argumentation sammen for, hvorfor man skulle være bedre til at finde købere til andelsboliger ?
Mit bedste bud er nok, at hvis man for alvor vil fokusere på området, skulle man måske gå efter senior-segmentet med en pakkeløsning og en særlig markedsføring via f.eks. Ældre Sagen, men jeg er alvorligt bange for, at det ikke vil være tilstrækkeligt til at holde de store kæder stangen. I takt med at markedet bliver mere interessant for mæglerne, vil de almindelige forretninger tage flere og flere af den slags sager ind.
Alternativt kunne man gå efter et lavpris-koncept, hvor man søger at fastholde det lave salær-niveau på området. Det vil medvirke til at holde kæderne ude, da de ikke kan tjene nok på hver sag til de provisionslønnede sælgere. Men omvendt stiller det selvfølgelig også store krav til driften af en sådan forretning, hvir man skal kunne tjene store penge på et lavt salær. Så måske er det ikke rigtig anstrengelserne værd.
Min beskedne forudsigelse er derfor nok, at kæderne gradvist vil tage deres naturlige del af markedet - og med den uundgåelige konsekvens, at andelsbolig-ejerne godt kan forbedere sig på at skulle betale det samme salær som ejerbolig-ejerne for at få deres bolig solgt.
Abonner på:
Kommentarer til indlægget (Atom)
6 kommentarer:
Er det bare mig eller...
Fint nok. Så kan vi sælge lidt andelsboliger. Alt der kan sælges kan hjælpe på en stadigt stigende kassekredit.
Jeg ved ikke om jeg er den eneste mægler i kongeriget der ikke sælger noget p.t. Skal jeg tro på nogle af mine kolleger, så må det være tilfældet. Eller også er de fulde af shit og taler som mæglere ofte gør, med baggrund i forhåbninger og overdrivelser.
Jeg har opsagt formidlingsaftaler med sælgere der ikke vil ændre pris. De er så gået over gaden og har sat til salg hos en konkurrent. Fint nok. Til samme pris og stadigt ikke noget solgt skilt. Andre kan godt se fornuften i at sænke prisen. Det har vi gjort. Nogle med både 10 og 20 pct. Stadig intet resultat!? Vi har taget nye fotos, lavet nye tekster, ringet til alt hvad der kunne minde om købere. Jeg mangler bare at etablere en faldlem foran vores dør!
Men jeg er måske den eneste...? Hvad gør I andre - jeg optræder gerne i tricot hvis det kan hjælpe!
Interessant artikel på baggrund af et dårligt TV indslag.
Det er tankevækkende, at man helt overser den væsentligste årsag til, at netop Andelsboliger nu er blevet interessant for ejendomsmæglere.
Mange andelsboliger i København er idag via den offentlige vurdering, nu så høj i pris, at de ikke længere er omsættelige til de max priser andelshaverne må tage i henhold til loven. Det mest grelle eksempel jeg har set, er en offentlig vurdering svarende til kr. 50.000,00 pr. m2.
Det vil sige, at det i realiteten er de frie markedskræfter, der nu afgør, til hvilken pris andelsboligerne nu skal sælges til.
Så indslaget i DR burde retteligt have handlet om, hvordan man sammenligner prisen på andelsboliger og ejerboliger og hvilke forskelle der reelt er på disse 2 boligformer.
Når det så er sagt, så er jeg helt enig i dine betragtninger, ejendomsmægleren burde om nogen, netop have denne ekspertice.
Nemlig værdifastsættelse af andelen i et frit markedet og efterfølgende salg til højest opnåelige pris.
Det er tydeligt ihvertfald i København, at mange forsøger selv at sælge deres andelsbolig til den max pris de må tage og efterfølgende går de til ejendomsmægler, for at få hjælp til at sælge den.
Hvis ejendomsmægleren har eksperticen, så skal ejendomsmægleren da også have betaling for denne ekspertice, hvad honoraret skal være, må bero på de sædvanlige markedsvilkår og jeg er meget enig, her bør ejendomsmægleren selvfølgelig ikke tage væsentligt mindre, en honoraret er for en ejerbolig.
Meeeen om andelsboligmarkedet og i særdeleshed prissætningen på andelsboliger contra ejerboliger, reelt vil være som den er idag, mange år fremover, det er nok mere tvivlsomt,
Så hvorlænge andelsboliger vil være et nyt markedsområder for ejendomsmæglere, det er svært at sige, men det vil nok ikke være i mange år fremover.
Og ja, jeg er selv ejendomsmægler hvis ikke du havde gættet det..
Med hensyn til markedssituationen, så er det min oplevelse, at markedet for "brugte" lejligheder, er begyndt at flytte sig igen, men at villa-markedet fortsat er i svære problemer.
Jeg synes også jeg oplever købere, der har måttet give store afslag ved salget af deres lejlighed, og som nu bruger det som begrundelse for at forlange tilsvarende nedslag på deres nye villa.
Sælgerne har jo indtil nu været ret hårde i filten mht. prien (understøttet af sultne mæglere!), men jeg synes også jeg mærker stigende desperation. Jeg talte for ganske nylig med en villa-sælger i Gentofte, der snart er gået 2 mio. ned i pris - og sidder med dobbelt husleje. Tvangsauktion waiting to happen...
Mht. andelsboligmarkedet så har de mange års under-prissætning af andelsboligerne lokket ejerne til at tro, at det var en formssag at sælge sin andelsbolig til prisen på papiret.
Men det er altså en maksimal-pris og der er helt klart andelsboliger i markedet, der er dyrere prissat end tilsvarende ejerlejligheder.
Mon ikke en del andels-købere også fortsat blindt stoler på, at prisen på en andelsbolig per definition er lavere end på en ejerbolig ?
Problemet på andelsboligmarkedet er at andelshaverne ikke fatter at de nu ikke kan få maksimalprisen, men skal gøre ligesom på ejerboligmarkedet hvor markedskræfterne hersker.
Det fortsat ikke noget problem at sælge en andelsbolig selv. Papirarbejdet er minimalt og kører via administrator + bestyrelse og så er det jo bare at sætte prisen efter hvad kunderne vil give...ellers står man med andelen i laaaaang tid ligesom vi ser på ejerboligmarkedet...og nu også andelsmarkedet.
Iøvrigt var det da en gudjammerlig udsendelse om andelsboliger jeg så forleden aften. Der trækkes en lige linie mellem stigende priser og manglen på solidaritet i andelsboligforeningen og det forfejler bare igen emnet som det ofte bliver. Påberåbelsen af ”andelstanken” eller andels-ideologien anvendes oftest i en sammenhæng hvor den, enten ikke hører hjemme, eller ingen historisk berettigelse har... især når ”andelstanken” kædes sammen med at en andel nærmest slet ikke må stige i værdi!
Andelstanken og maksimalpriser har INTET med hinanden at gøre. Andelstanken går på:
1) Lige stemmeret til alle medlemmer, dvs. modsat aktieselskaber hvor der er en stemmeret pr. aktie. Dvs demokrati som ikke afhænger af pengepungens størrelse.
2) Opnå fordele ved at gå sammen i et fællesskab. Fx. stordriftsfordele og bedre udgangspunkt for forhandling af priser mv.
At andelstanken skulle gå på, at gøre noget til ugunst for medlemmerne (lave maksimalpriser) er direkte usandt og vildledende…altså en romantisering af, at andelstanken går ud på, at man skal kunne få billige boliger og at disse ikke må stige.
Andelstanken eller andelsboligloven har ikke noget med billige boliger at gøre.
Hertil, som en lille kommentar, er det altid op til den enkelte generalforsamling at vælge vurderingsprincip, og om man vil lade en eventuel stigning slå igennem. Foreningerne hviler på demokrati og som man kan se her på Bryggen så stemmer andelshaverne med fødderne - de vælger valuarvurderingerne, ligesom det ser ud til at de gør det i resten af byen.
I udsendelsen fokuseres der udelukkende på denne romantiserede forestilling om billige boliger. Man hiver en næsten grædende lejer frem som giver udtryk for at der mangler solidaritet, selvom hun selv fik tilbuddet om at være solidarisk, men åbenbart havde afslået. De glemmer følgende:
-Højere maksimalpriser har medført at penge under bordet næsten ikke eksisterer mere.
- Højere maksimalpriser og bedre lånemuligheder har øget lysten til at vedligeholde og bringe lejlighederne op til dagens standard.
- Andelsforeninger påberåber sig ofte at være solidariske…med deres familie. Det jo almindeligt i standardvedtægterne fra ABF at familie ofte har førsteret til bolig…er det særligt solidarisk?
Og så lige til sidst. De fleste gange jeg har oplevet ”andelstanken” er blevet påberåbt til en generalforsamling er når en mindre gruppe i foreningen ønsker at gennemføre noget der ikke nødvendigvis kommer flertallet til gode...
Der er næppe tvivl om, at hvis der skal være forretning i at slå sig på andelsboliger, som Niche så skal der slåes på den rådgivning, som sælger/køber kan opnå ved at henvende sig til en mægler i forbindelse med handlen.
Jeg mener, at det især er forskellene imellem andele og almindelige ejerboliger, som forvirrer nogle kunder - især købere, som ikke kender boligmarkedets muligheder.
Men jeg vil alligevel mene, at der er basis for at tage et fornuftigt salær for sådan en handel, hvis man kan levere den rette rådgivning. Men det er måske nærmere, som "køber-mægler", at der et marked, da sælger jo ofte vil være bekendt med formaliteterne.
Dog tror jeg ikke, at man skal undervurdere effekten af den fornemmelse af sikkerhed, som en ny køber vil få, når der en prof indblandet i handlen.
Når det så er sagt, så er jeg enige med mange af jer - priserne på andele er meget høje og der er i visse tilfælde ikke noget egentligt prismæssigt argument for at vælge denne løsning fremfor ejerbolig.
Send en kommentar