Google Search

Google
 

onsdag, september 12, 2007

Nedslag der kan mærkes

Der har været megen snak om prisnedslag - senest med historien i går om at JM Danmark har nedsat priserne på deres usolgte nybyggeri med 5-10%. Der er da heller ikke nogen tvivl om, at man som køber netop nu generelt kan opnå et pænt nedslag i forhold til udbudsprisen.

En ejendomsmæglers primære opgave er selvfølgelig at få køber og sælger til at mødes på et fornuftigt prisleje. Det er blevet noget nemmere i løbet af de seneste par måneder, men det er stadig rigtigt lange forhandlingsforløb - ofte tager det 3-4 uger at få lukket en handel. Det trækker tænder ud for rådgiverne på begge sider ! Det er selvfølgelig typisk prisen, der er i centrum i dette forløb, men alt for ofte stirrer køber sig blind på størrelsen af det endelige nedslag.

Det virker som om at mange købere netop nu kigger mest på, hvor de kan få det største nedslag - og mindre på, hvor de får mest bolig for pengene. Det er utroligt frustrerende, når man står med en ejendom, hvor man endelig har fået sælger ned i et fornuftigt prisleje - kun for at møde en køber, der forlanger yderligere nedslag.

Jeg satte mig lige og kiggede på et tilfældigt udvalg af boliger solgt i september. I gennemsnit blev der i disse 11 sager givet en nedslag på 10% i forhold til den oprindelige udbudspris svarende til ca. 300.000 kr. En enkelt blev solgt til prisen mens 4 blev handlet med et nedslag på under 5%. Det største nedslag lød på 23% (!) - på en lejlighed, der blev udbudt til omkring 1,5 mio. kr.

Hvis udbudsprisen er sat over markedsniveauet, kan der således naturligvis opnås pæne nedslag, men der er altså efterhånden en hel del sager i markedet til mere realistiske udbudspriser.

Det kunne derfor være rart, om køberne ville kigge lidt mere på den reelle pris - og lidt mindre på størrelsen af rabatmærket på den endelige aftale...

Herudover ser jeg i øvrigt frem til at branchen får en løsning på plads, hvor vi løbende kan indrapportere realiserede salgspriser. Med en ganske lille indsats kunne vi på den måde få en helt up-to-date statistik over den reelle udvikling i stedet for at skulle vente 6 måneder på Danmarks Statistik - eller læne sig op ad tvivlsomme tal om antallet af boliger, der er taget ned fra boligsiden.

13 kommentarer:

Anonym sagde ...

Citat fra dit indlæg:
"Det kunne derfor være rart, om køberne ville kigge lidt mere på den reelle pris - og lidt mindre på størrelsen af rabatmærket på den endelige aftale..."

Kære ejendomsmailer, det er jo det, der er problemet. Hvad er den reelle pris?? Det der er så farligt lige nu er, at man har mistet troen på de reelle værdier. Det gælder ikke bare ejendomme men alle aktivklasser. Når tilliden forsvinder, står vi overfor et afgrundsdybt hul. Hvis værdien af huset ikke er reel, hvilken sikkerhed står banksystemet så med? Tænk på Totalkredit, hvor de små lokale banker garanterer for 20% af lånet. Hvis lortet skrider, tager det nogle af de små banker med i svinget.

Køberne gør det køberne er tvunget til at gøre, nemlig at lade dem der har nydt godt af prisstigninger, være dem der også skal tage prisfaldene. De kloge sælgere og de dygtige mæglere, rådgav sælgerne til at sænke priserne for 1 år siden, hvor alle kunne se hvor vi var på vej hen.

Ejendomsmaileren sagde ...

Du har selvfølgelig helt ret i, at køberne er forvirrede - og at det er grundlæggende giftigt for alle parter - herunder ikke mindst ejendomsmæglerne.

Men min pointe var at problemet ikke så meget er den faktisk pris på boligen, men derimod jagten på nedslaget i sig selv. Og det gælder uanset kvadratmeterprisen.

Problemet med den situation er, at det tilskynder mæglere og sælgere til at fastholde de høje udbudspriser, da en nedsættelse blot betyder en lavere realiseret salgspris.

Jeg tror, at vi som mæglere skal være meget bedre til at argumentere for prisen udfra fakta. Tag en snak med køberen om kvadratmeterpriser - og fremdrag paralleller til lignende gennemførte handler.

Alt for mange gange ender det bare desværre i, at vi mæglere falder tilbage til de gamle tricks med at henvise til herlighedsværdi, andre købere osv. osv.

Forvirringen hos køberne skal tages seriøst og kan kun modvirkes via fakta...

Anonym sagde ...

Enig for så vidt at de skal være realistiske, men når bankerne siger man skal starte med at byde 10-15% på alt, så er det op ad bakke, at få den hjem til prisen.

Jeg havde en anden oplevelse den anden dag. Jeg har en lejlighed til salg der, medgivet, ligger lidt over markedet generelt, men den er snorlige, og jeg mener det også må have værdi at farmand ikke skal til køwenhavn og skrue på datterens lejlighed. Den er ikke sat ned, da der er fornuftigt med visninger. Jeg får et bud på 400.000 på 2 mio. Jeg siger til ham at det kan han glemme, men at jeg går til sælger med det. Sælger er naturligvis ved at falde ned af stolen, og jeg vender tilbage med det nej der var så oplagt.

Jeg spørger ind til hos køber hvorfor afslaget skal være så stort idet jeg mener et vist afslag er forventeligt, men ikke i 20% klassen for en så god lejlighed. Og at sælger naturligvis ikke skulle risikoafdække ham totalt for fremtidige fald i markedet. Det var han pænt kold overfor.

Han svarede at han havde set 5-10 stykker, og at mæglerne generelt begyndte fremvisningen med "at den godt kan handles et par hundrede tusinde". Jeg nævner aldrig priser på visninger, da jeg ved at siger jeg en "hurtig handel på xx", så kommer der bud på xx-100.000.

Såfremt ovenstående er sandt (og det KUNNE det godt være med tanke på provisionsaflønning) - så er vi delvis selv skyld i dét her.

Jeg fik hævet ham 150.000, men ikke nok til sælgers krav.

Jeg synes også vi bruger (for) meget tid på det her skam-byderi.

Men hvad skal man gøre ?

Anonym sagde ...

I må meget undskylde mig...jeg forstår ikke mine kollegers klynkeri og "hvad skal vi dog gøre" holdning eller "nu må køberne da holde op med at være så onde".

Mæglere og sælgere må til at forstå, at markedet er radikalt ændret til et købers marked. Bevares, det er meget heltmodigt at kæmpe for sælgers prisforlangene og holde med sælger. Det er bare ikke sådan man tjener sælger bedst i et købers marked.

Jeg oplever alt for mange forkælede mæglere som kun har været med i de gode tider, hvor priserne kun kendte vejen op og sælger var Gud. Meget få kan huske tilbage til begyndelsen af 90´erne og er slet ikke vant til at håndterer "krisesalg". Dengang havde sælgerne fået så mange bank, i så mange år, at bare det der var en køber - uanset pris - var positivt.
Problemet er p.t., at sælgere og mæglere stadig tror de har noget at skulle have sagt. Mange dalre rundt og tror det bare er et spørgsmål om tid, så er det hele normaliseret. Men der findes ikke "normaliseret". Der findes kun "sælgers" eller "købers" marked. Nu er køber Gud.

Præparer jeres sælgere på markedet. Opsig de formidlingsaftaler I har med sælgere der ikke vil flytte sig prismæssigt. De får alligevel ikke solgt og de forlanger mere og mere. Tag kun de ejendomme ind, I får til en fornuftig pris og et højt salær, hvis det skulle lykkedes at sælge.
Smid sådan nogle sælgere som ham der har lovet 200.000 i dusør for at finde en køber til sit sommerhus, på porten. Han er spild af tid, en dårlig forretning og blot et udtryk for den urealistiske holdning der stadig findes blandt sælgere. Hvis han kan give 200.000 væk er hans hus til at begynde med 200.000 for dyrt.

Wake up, kære kolleger. Markedet er totalt anderledes. I er nød til at hjælpe jeres sælgere til at forstå dette.

Det er ikke købernes skyld...begrav den holdning med det samme ellers ender I selv med at dø.

Ejendomsmaileren sagde ...

Ja undskyld mig for at jeg stadig arbejder lidt for sælger :-)

Det må dog stadig være mæglerens rolle at sikre en vis sammenhæng imellem pris og kvalitet - imellem udbud og efterspørgsel.

Hvis vi blot lægger os på maven og tryner sælger til at acceptere det første og bedste bud, så sælger vi da for alvor den sidste bid af vores faglige troværdighed.

På den korte bane er der ingen tvivl om, at det betaler sig at vride armen om på sælger. Men jeg vil nu holde fast i, at der skal være en vis sammenhæng i tingene.

Bemærk, at jeg ikke argumenterer for høje eller stigende priser. Jeg argumenterer blot for, at man som køber forholder sig til den konkrete ejendom, man ønsker at købe, fremfor blot at insistere på et prisnedslag - uanset det absolutte niveau.

Anonym sagde ...

Citat fra forrige indlæg:
"Ja undskyld mig for at jeg stadig arbejder lidt for sælger :-)

Det må dog stadig være mæglerens rolle at sikre en vis sammenhæng imellem pris og kvalitet - imellem udbud og efterspørgsel."


Du kan tro jeg også arbejder for sælger. Måden jeg gør det bedst på er, at forholde ham/hende de barske realiteteter. Meldingen til sælger er, enten er det dig der får solgt eller også er det naboen, der lige har sænket sin pris. Vil du være den sidste der sænker prisen for så er du den der sælger til laveste pris?

Du skriver det er mæglerens rolle at sikre en vis sammenhæng mellem pris og kvalitet, udbud og efterspørgsel.

Jeg er helt uenig, for du har ikke en chance. Du kan ikke sikre en skid i forhold til markedskræfterne. Som ejendomsmægler er du et spejl af markedet og intet andet. I et stigende marked kan du hæve priserne i et faldende må du sænke dem. Det er ikke dig der bestemmer hvad en ejendom er værd - det er alene køber/markedet.

Hvad er sammenhængen mellem pris og kvalitet? Hvad er kvalitet? Det er jo et fuldstændig diffust begreb og det er da slet ikke det som er udslagsgivende for prisen. Hvis det var tilfældet, kan det da umuligt lade sig gøre at sælge et 60´er 70´er hus til mere end hvad det ville koste at bygge et nyt, i bedre "kvalitet" på samme grund.

Vores gode Thomas Torpedo er jo fulkdstændig vildfaren, i sin argumentation. Nu er det bankernes skyld, at boligmarkedet går i stå fordi de er så "urimelige" at forlange den eksisterende bolig solgt før end der købes en ny. Tænk hvis bankerne ikke gjorde det og lokkede folk ud i dobbelt huslejer.

Sandheden er, at alt det vi ser er mekanismer af et markedet der er i en ny trend. Trendvendinger kan man ikke bare kæmpe imod eller tale sig ud af, når de først er startet. Vi taler om både en makro og mikro økonomiske vending. Eneste mulighed er at "handle" sig ud af dem. Det vil sige at dem der skal falde og slå sig, må falde. Prisnedsættelser skal effektueres, luften skal tages ud af ballonen og der skal skæres til og fra. Alt det skal til, før end tilliden kan genoprettes.

Hvis mæglerne skal bevarer tillid, skal de stoppe deres overtro på egne evner ud i at kunne besnakke markedet. Det er langt stærkere og klogere end nogen mægler.

Valget står derfor mellem at lægge sig på maven for markedet eller lade sig tromle ned. Jeg anbefaler det første.

Anonym sagde ...

Men giver det mening at lægge sig ?

Man hyrer vel en mægler til mere end dobbelt pris af eksempelvis Robinhus, for at få en smule erfarenhed ind i sin bolighandel. Lidt professionalisme. Drejede det sig om at lægge sig på maven, var vi overflødige. "Klik en pris" - og ejendommen er din. Bingo, solgt til den første og bedste.

Det ER rent faktisk lykkedes mig at hæve mange købere. Men naturligvis ikke dem der skam-byder og tager den, hvor bukserne ryger længest ned om ankelen.

Jeg er enig i, at man skal sige sandheden, og acceptere rimelige bud, men man kan vel heller ikke vurdere en ejendom, for 3 uger senere at sige "Du skal lægge dig og tage den i nummeren, fordi markedet er sådan". Det giver jo ingen mening, og vil for alvor være døden for mæglerne.

Well, "markedskræfterne" virker som en lidt rigelig søgt undskyldning. Du sælger sikkert mere end undertegnede, men mon ikke godt du kunne have hevet mere ud af køber ? Det er vel reelt det vi er til for - ellers er vi bare sagsbehandlere (al respekt for dem) og døråbnere. :o)

Ejendomsmaileren sagde ...

Jeg vil nu også fastholde, at det trods alt er mæglerens rolle, at slås for den rigtige pris på ejendommen.

Det er ikke ensbetydende med, at vi skal acceptere ublu krav fra sælgers side. Men omvendt skal vi også støtte sælger, når købere dukker op med urealistiske krav.

Eksempel:
Jeg har to ensartede ejendomme til salg, der begge udbydes til 2 mio. kr. Den ene nedsættes efterfølgende til 1.8 mio. Det problem jeg forsøgte at adressere i mit oprindelige indlæg er, at jeg nu oplever at køberne byder 10-15% under på begge ejendomme, selv om det ene hus objektivt set er billigere.

Her ville min tilgang til sagen være, at gøre køber opmærksom på, at det fornuftige prisleje på begge ejendommen f.eks. ligger i omegnen af 1.7 mio. kr. og se om der kan skabes en handel der.

Det mener jeg ikke er, at stille sig i vejen fo rmarkedskræfterne, men tværtimod at sikre, at markedet fungerer effektivt.

Anonym sagde ...

Du har ret i køberadfæren mht. forventning om klækkelige rabatter. Jeg har selv en lejlighed til salg, som fra start var prissat fornuftigt og er prisreduceret i takt med markedet. Alle de bud vi har fået (7 stk på fire måneder) ligger omkring 20% under den udbudte pris. Ingen har været villige til at forhandle videre, går den så går den - markedet er fyldt med lykkeriddere!

Anonym sagde ...

Citat:
"markedet er fyldt med lykkeriddere"

Du har fået 7 tilbud??? Det er købers marked og det er køber der sætter prisen. Men du siger nej???

Hvem er det lige der er lykkeridder??

Fint nok, hvis det er ligegyldigt om du får solgt. Hvis du ved, du er deltager i en spekulation, så lad gå. Men er du sælger der skal videre eller står med to huslejer, er det jo ren gambling.

Dit indlæg, er et glimrende eksempel på, hvor fastgroet sælgere og mæglere p.t. er i opfattelsen af, det er dem der sætter prisen.

Det er især komisk, når vi som mæglere piver over den manglende mobilitet i markedet og giver bankerne eller køberne skylden. Hvis du havde sagt ja, til et af tilbuddene var én bolig blevet solgt, du kunne nu købe en anden og så er vi i gang.

Du skriver, at prisen er reduceret i takt med markedet. Det hjælper dig jo ikke! Det betyder jo, at din lejlighed er lige så dyr som den hele tiden har været. Hvordan kan det være så svært for mæglerbranchen at regne i brutto og netto huslejer? De prisnedsættelser jeg ser, svarer jo kun til at prisen for at bo er nøjagtig den samme som før rentestigningerne. Samtidig kommer der mange flere boliger til salg. Hvad er det så lige der gør din bolig attraktiv???

Hvis du skal have solgt, skal du være foran markedet. Du skal sænke din pris til det markedet forventer det vil falde til i løbet af f.eks. 6 mdr. Er det svært at forstå?

Det var jo ikke svært, da priserne steg. Da vurderede man heller ikke hvad prisen ville være i dag men indkalkulerede prisstigningen, over en salgsperiode. Pyt med om man fik solgt den første måned, for så skete det bare i måned 2, 3 eller 4 med et super glad sælger. Nu er det med modsat fortegn.

De købere, som har givet dig et bud er på forkant med markedet og det er dig der halter bagud. De indkalkulerer prisforventningen. Hvor det i et stigende marked er køberne der tager fejl af hvor meget en ejendom er værd, er det naturligvis sælgerne der tager fejl i et faldende.

Kom nu kolleger. Sæt jer dog ned og regn ydelser på 4% finansiering og den nuværende 6%. Det tal I får er alene hvad ejendommen bør koste uden faldende udbud. Begynd så at indregne det øgede udbud og "risikopræmien" for at købe i et vigende marked. Så er I ved at være på omdrejningshøjde og det er de ejendomme I kan sælge. Resten bør I overlade til de håbefulde lykkeriddere.

Ejendomsmaileren sagde ...

Kan vi ikke lige holde tonen lidt mindre personlig her ?

Til substansen i det seneste indlæg vil jeg primært bemærke, at det jo primært er os ejendomsmæglere, der har en interesse i at få markedet igang igen.

Rigtig mange sælgere har faktisk ikke så travlt med at få solgt, og har både tid og råd (ikke mindst takket være lavt forrentede lån) til at vente.

Jeg forstår godt frustrationne, som vores branche føler, når der ikke rigtig sker noget på markedet. Men i sidste ende skabes markedskræfterne altså af summen af individuelle sælgere og købere, der på mikro-niveauet indgår handler på et niveau, der passer begge parter.

At det så på makro-niveau vil være gavnligt for samfundet (og ikke mindst for ejendomsmægler-branchen) kommer jo strengt taget ikke den enkelte køber/sælger ved... Det handler ud fra deres egen isolerede synspunkt og holdning/forventninger til fremtiden.

Jeg kunne i øvrigt ikk evære mere enig i dine betragtninger omkring værdisætning udfra ejendommens netto-ydelse (med det forbehold, at en stor del af køberne baserer deres køb på en større eller mindre kontant formue (oftest fra salget af deres tidligere bolig).

Anonym sagde ...

Sikke en svada! (ang. min afvisning af de syv bud)
Nej, vi er ikke tvunget til at sælge, har anden bolig vi flytter til, men har råd til at lade denne stå tom på ubestemt tid, hvis vi har lyst...

Måske jeg ikke har udtrykt mig klart nok, men vi har netop prissat, i samarbejde med mægler, med relativt lave m2-priser ift. "konkurrenter" og de nedsættelser vi har foretaget har reelt sænket prisen mere end rentestigning=lavere nettoydelse!

Vi har faktisk også interesserede købere til prisen, men de tør ikke slå til før de har solgt nuværende bolig og det kan som bekendt have lange udsigter. Men du har ret, hvis hele spiralen fortsætter ned, var det måske bedre forretning at slå til på et af de "gode tilbud". Vores situation gør som sagt at vi ikke er afhængige af at afhænde og vi kan derfor bære lidt gamling med tiden.

Anonym sagde ...

Nu var det ikke ment direkte personligt da det som skribenten udtrykker, jo kan gælde for mange.

Når tonen alligevel får et skær af "svada" er det ikke helt uden overlæg. Jeg mener faktisk, at vi som mæglere skal melde meget klarer ud. Vi har købere og sælgere der mangler svar og retning. De har ikke brug for udmeldinger der kan pege i begge retninger, alt efter hvem vi taler til. Det er utroværdigt.

Vi påtager os den helt umulige forventning, at det er mæglerne der bestemmer priserne. Det er der jo immervæk mange der tror. Det gør, at i de gode tider beskyldes vi for at være grådige og gør det umuligt for køberne at købe og i de dårlige, lover vi sælger mere end vi kan holde.

Fremtidens ejendomspriser vil for 95-98 procents vedkommende blive fastsat udfra helt nøgterne nøgletal, statistikker etc. Det er således ikke længere mæglerens opgave at prisfastsætte andet end den resterende herlighedsværdi. Og det kan være svært nok, så bare rolig. Der er stadig brug for mæglere.

Men at tro vi fremover kan slippe afsted med det mundgejl som Thomas Torpedo har gang i, det er naivt og skadeligt for vores branche.

Det som deltagerne i denne debat tørster efter, er jo cool facts om priser. Det er, at man på et sagligt, veldokumenteret og uafhængigt grundlag kan diskuterer priser med sælger og køber. Netop derfor er det så himmelråbende dumt når DE forsøger at hindre denne transparens som i Boliga.dk sagen el. lign.