Google Search

Google
 

onsdag, november 14, 2007

Den syge patient

"Hvis du kigger på lejlighedsmarkedet i København, er der ingen tvivl om, at det er en syg patient, som trænger til at ligge hjemme under dynen og få pleje og omsorg".

Så malende beskrev Steen Bocian fra Danske Bank i går den hverdag, som vi mæglere færdes i til daglig. Personligt kan jeg godt nikke genkendende til udtalelsen, der kommer på baggrund af nye tal fra Boliga.dk. Tallene viser, at 15% af de udbudte lejligheder har ligget til salg i over 300 dage !

På den positive side, så står markedet ikke helt stille. Særligt på de mindre lejligheder handles der fortsat - og selv om en pæn del af sagerne ikke når at blive afsat indenfor den oprindelige formidlingsaftale, så ser det ikk ehelt sort ud. Patienten er bestemt ikke døende.
Jeg har (desværre) selv talt med en del af de kunder der har haft bolig til salg i (for) lang tid. Og selv om der er stor forskel på de forskellige kunders situation, så nærmer stemningen sig efterhånden gulvet. Det er ikke så meget den økonomiske belastning, men i lige så høj grad den psykologiske virkning. Sælgerne føler sig fastlåst i limbo uden at vide, hvornår de kan komme videre med deres liv.

Værst synes jeg denne psykologiske virkning er på husejerne. Her er priserne ikke faldet så meget som for lejlighedernes vedkommende. Til gengæld er der ikke særligt mange handler - selv i generelt populære områder. Jeg talte med en vilalejer i Gentofte, der henover de seneste 2 år har nedsat sin bolig fra 7,5 mio.kr. (lidt frisk pris) til 5,5 mio.kr. (i underkanten af boligens værdi). De har allerede købt nyt, og de synes ikke længere det er så sjovt.

Nu har de fleste mæglere i Hovedstaden jo sat salæret ganske pænt op, hvilket har hjulpet noget på bundlinien. Men hvis ikke snart antallat af handler stiger, så vil en del mæglere i København snart kunne sympatisere personligt med boligsælgernes økonomiske situation...

10 kommentarer:

Anonym sagde ...

Der er det generelle problem - efter at markedet er vendt - at magtforholdene er skiftet fra køber til sælger.

Det er rigtigt at køber vælger mægler; men så længe mægleren understøtter sælgeren i sine vrangforestillinger om boligens værdi, kommer markedet ikke igang.
Sagen er jo den, at mæglers honorar reelt betales af køber idet han betaler for boligen inklusiv mæglers honorar.

Sagen er den, at man hyrer en mægler til at lave et resultat, hvor godt resultatet bliver afhænger af magtforholdet mellem køber og sælger.
Når resultaterne udebliver, skyldes det at mæglerne ikke kan finde mellemproportionalen mellem køber og sælger. Som det ser ud - hvis vi ser udbudspriser i forhold til handelspriser - er sælgerne ikke i stand til at værdisætte ejendommen realistisk.

Den mægler, der ikke foretager en sanering af sin ejendomsportefølje får en omfattende samling af vandrepokaler.

Spørgsmålet er, hvornår køberne finder en mægler til at finde den rette bolig til dem - og få prisen realistisk NED.

Thomas Borgsmidt

Anonym sagde ...

"Jeg har (desværre) selv talt med en del af de kunder der har haft bolig til salg i (for) lang tid. Og selv om der er stor forskel på de forskellige kunders situation, så nærmer stemningen sig efterhånden gulvet. Det er ikke så meget den økonomiske belastning, men i lige så høj grad den psykologiske virkning. Sælgerne føler sig fastlåst i limbo uden at vide, hvornår de kan komme videre med deres liv."

*** Jeg kan godt love dig for at sælger og mægler tilsammen er 100% skyld i hvis en bolig har ligget for længe til salg: PRISEN ER IKKE ATTRAKTIV.

Hvordan sælger man så boliger nu? SÆNK PRISEN. Jamen hvis det ikke virker? SÅ SÆNK PRISEN IGEN etc etc. På et tidspunkt er der en køber som hopper på.


PS: Glem alt om at 2008 bliver et godt år på det Øst-danske ejendomsmarkedet, ihvertfald ikke hvis man er sælger og tror på stigende eller blot stabile priser.

Dette marked vil komme ned hårdere end folk i branchen har fantasi til at forestille sig.

Sælg før din nabo, sælg. Prisen er ( næsten ) underordnet nu.


Mvh Kim

Ejendomsmaileren sagde ...

Hvis dog bare verden var så simpel ...

Du har selvfølgelig ret i, at det (stort set) altid kan lade sig gøre at sælge en bolig, blot du sætter prisen lavt nok. Men nu er verden nu engang mere nuanceret end som så.

For sælger er viljen/ønsket/behov for at sælge i høj grad afhængig af den forventede pris.

Hvis prisen bliver for lav, vil det ofte være mere attraktivt for sælger at beholde boligen. Hvis vedkommende allerede har købt, er det muligvis mere fordelagtigt at sælge den anden bolig igen.

Hver sælger har sit udgangspunkt. Sin økonomiske situation og sine præferencer.

Din anbefaling lyder desværre mere som en desperat mægler, der har behov for at få solgt en del af "varelagret" - uanset prisen.

Moralen er som sædvanlig, at man skal tage udgangspunkt i sin egen situation. Som køber skal man vurdere, hvad man er villig til at betale for at bo i en given bolig - og regne mindre på det forventede årlige afkast i procent.

Som sælger skal man forholde sig til den samlede økonomiske og personlige situation. Det kan godt være, at du gerne vil sælge. Men vil du det også, hvis konsekvensen er, at du skal leve af havregrød de næste 5 år?

Min anbefaling er selvfølgelig ikke så nem som din. Til gengæld er den måske lidt mere bundet i virkeligheden.

Anonym sagde ...

Det er jo også oplagt at de usolgte lejligheder bliver lejet ud, både nybyg og gammelt, idet det måske ikke kan sælges til fornuftig pris. Det suger købere ud af markedet, idet, man kan få en rimelig lejelejlighed i den blå avis for hvad der kunne købes en 2'er eller en lille 3'er - og dermed uden tabsrisiko for "køber". Det må nødvendigvis gøre at det KUN er de virkelig boligsøgende der køber pt. Og det ændrer sig ikke i 2008.

Anonym sagde ...

Måske jo. Men det ser ud til at problemerne nu er ved at rykke ud i forstæderne, til villaerne og rækkehusene - De kan ikke sælges, og der kommet mange af dem til salg.

Hvad værre er, hvis villa-markedet i forstæderne sætter sig i 2008, så vil det påvirke ikke kun lejlighederne i kbh, men også boliger i Nordsjælland samt boligerne i pendlerbyerne på Sjælland.

Med andre ord begynder dette alvorlig talt at ligne billedet af hvor man smider en sten i vandet og ringene langsomt breder sig ud af.

Derfor mener jeg at man skal sælge sin lejlighed nu, og ikke kører med dobbelthusleje i x-måneder, da meget nu tyder på at markdet blot vil være endnu værre i 2008/2009.

Jeg mener at mægler, som god købmand, har pligt til kun at have de boliger til salg som mægler med stor sandsynlighed regner med at kunne sælge indenfor tidsrammen, som jo ofte er 6 måneder. Alt andet er spild af penge og kræfter for mægler. Og der er rigtig mange salgsopstillinger i hele hovedstadsområdet pt som er urealistiske.

Mvh Kim

Anonym sagde ...

Jeg er helt enig med Kim og syntes nok at ejendomsmailerens holdninger er en smule naive.

"Din anbefaling lyder desværre mere som en desperat mægler..."

Der er intet desperat over at regulerer priserne til det niveau der gør at boligerne kan sælges. Der er derimod tale om en realistisk mægler der gør det han/hun skal. I et faldende marked er det bedre at være den der sælger før naboen.

Jeg oplever mange mæglere har berøringsangst for at tage den "alvorlige" samtale med sælger. Nogle tror endda det er dem som bestemmer markedsprisen. Mægler er og bliver kun et spejl af markedet. At arbejde i sælgers interesse er at finde den pris som ejendommen kan sælges for, fremfor den pris man håber, ejendommen kan sælges for.

Er der en snarlig bedring på vej. Nej, vi er langt inde i 2009 før end det vender og vi vil se flere prisfald endnu.

Ejendomsmaileren sagde ...

Jeg synes nu ikke min holdning er naiv.

Jeg er helt enig i, at mægleren skal have en realistisk opfattelse af den pris, som ejendommen kan sælges til netop nu. Den opfattelse skal også kommunikeres til sælger i tydelige vendinger - uanset, at den samtale måske ikke er så positiv (måske i lyset af tidligere - og mere optimistiske - diskussioner med kunden).

Min simple pointe er imidlertid blot, at det ikke altid er i sælgers interesse, at sælge til den pris, der kan opnås netop nu.

Det kunne jo være, at man ønskede at blive siddende i stedet for og håbe på, at mægleren tog fejl...

Så må det til gengæld være op til mægleren at tage konsekvensen af sælgers beslutning. Ønsker mægleren at arbejde med sager, der efter hans egen opfattelse ikke kan sælges indenfor aftalens løbetid - i modsat fald skal aftalen jo opsiges af mægleren.

En anden tilgang fra mæglerens side er jo at gå bort fra Solgt eller Gratis princippet i de sager, hvor sælgers opfattelse af prisen er anderledes end mæglerens. Derved sikrer mægleren sin indtægt - og skal så "kun" bekymre sig om sit gode ry og rygte ved ikke at udbyde ejendommene til helt ublu priser...

Anonym sagde ...

Men der er jo lejligheder tilsalg til gunstige priser... og lejlighederne bliver også solgt. Både boliga.dk og kbhbolig.dk viser at der er omsætning på markedet....

Ejendomsmaileren sagde ...

Helt enig. Der er efterhånden mange boliger på markedet til en helt fornuftig pris. Det er netop min pointe, at visse købere i markedet ikke kigger på den absolutte pris - men kun på, hvor stort et nedslag de kan få.

Antallet af salg har da bestemt bedret sig, så døende er patienten ikke helt endnu :-)

Anonym sagde ...

UDSALG - UDSALG - kom og køb! Få to til èns pris...

Nu brænder jorden da under os for alvor. Home må have et så massivt antal mæglere der i desperation er villige til hvad som helst for at få omsætningen i gang. Og naturligvis er det ikke kun hos Home. Sådan er det alle de andre steder også, de tør bare ikke melde ud.

Det hjælper jo kun marginalt. Vi er i en faldende prisspiral. Initiativet mindre mest af alt om et forsøg på at få en brosten til at flyde.

En eller anden klovn af en forhandlingsekspert, gør sig nu til ekspert i salg af ejendomme. Tænk hvis det var så let som at tilbyde en ny hoveddør eller anlæg af haven. Han sammenligner det med bilbranchens tilbehørssalg. Godaw mand. I dette marked, hjælper boligtilbehør lige så meget på salget som biltilbehør, hvis teletransportation pludselig blev muligt.

Nææææhhh du - ejendomsmæglerne vil fremover være at finde i landets fogedretter. Hvis det ikke bliver til behandling af deres egne sager, så som opkøbere på tvangsauktioner.

Godt nytår!