Der er godt nok stor forskel på, hvordan markedet udvikler sig rundt omkring. I løbet af de sidste par dage, har jeg talt med to forskellige kollegaer i Midtjylland, der begge havde rygende travlt. En enkelt mægler havde fået 7 nye sager ind og solgt 5 i august.
Samtidig hørte jeg om en mægler andetsteds i Jylland, der netop har måtte sige farvel til størstedelen af sit personale på grund af markedets stilstand ! København ser fortsat umulig ud. Hylderne bugner med sager, og der er skilte på hvert et gadehjørne. Men hvis skiltet sidder i et lejlighedsvindue, så kan man glemme alt om køberaktivitet. Jeg har set vurderinger på nye sager, der svarer til prisniveauet for 6-12 måneder siden.
En indehaver med en del forretninger har beordret samtlige mæglere ud for at tale sælgerne ned i pris, men det basale problem er at efter de seneste års prisstigning, så "koster" det nemt sælger ½ million kroner at gå 10% ned i pris ! Og det er lidt svært at overbevise dem om, at det er papirspenge, der aldrig har eksisteret - når det var en selv, der viste dem pengene for 5 måneder siden ! Show me the money :-)
Jeg tror dog stadig på projektet - så længe samfundshjulene ruller, så må der sgu' komme købere i markedet snart. De mange skriverier i pressen om at man kan få nedslag må snart få effekt. Spørgsmålet er nok bare, hvor mange sager der løber ud inden da. Hvis halvdelen af markedet skifter mægler, så kommer det altså til at gøre ondt på bundlinien rundt omkring...
Det er i et sådant marked, at markedsandelene flytter sig. Mon ikke Danbolig - jf. min sidste post - sidder og slikker sig om munden ?
Hvad mener du - hvis du selv er mægler, så skriv et par linier under "Comments"...
Abonner på:
Kommentarer til indlægget (Atom)
1 kommentar:
Boligmarkedet netop nu!
Nu er det købers marked
I juli skrev jeg en artikel til et andet medie om situationen på boligmarkedet. På daværende tidspunkt, var det endnu for tidligt at konkludere, om markedet havde ændret sig fra et sælgers marked til et decideret købers marked. Artiklen blev skrevet da solen stod højt på himlen og de fleste var på vej til at afholde ferie, så den faldende omsætning kunne stadig være forårsaget heraf.
Nu er der ikke længere nogen grund til at tvivle. Markedet har skiftet gear og der er en overrepræsentation af sælgere i forhold til købere. Der er altså tale om et købers marked. Antallet af ejendomme til salg er steget fra 32.000 til 48.454 (d. 18/9). Det er det højeste antal ejendomme til salg, siden år 2000. Den seneste rekord var på 46.400 og er fra juni 2003.
Når man lige umiddelbart ser disse stigninger, kunne man godt få det indtryk, at der slet ikke bliver solgt ejendomme mere. Man kunne også godt tro der pludselig er langt flere end normalt der vil sælge. Tallet fortæller heller ikke, om stigningen er ligeligt fordelt på alle typer af ejendomme.
Hvordan skal man forstå disse tal?
Groft sagt, er der stort set det samme antal købere pr. kvartal og det samme antal sælgere som der hele tiden har været – de har bare fået svære ved at blive enige. Og køberne har p.t. de bedste kort på hånden. Jeg har solgt ejendomme de seneste måneder. Kendetegnede for de salg har dog været, at de er indtruffet efter korrektioner af udbudspriserne.
Udfordringen er derfor ikke så meget en total mangel på købere men derimod en overrepræsentation af sælgere som betinger sig priser, der ikke kan berettiges i det nuværende marked.
Fordelt på ejendomstyper er det især fritidshuse og ejerlejligheder i Københavns området der trækker. Men – antallet af parcelhuse er også steget markant og i hvert fald så meget, at markedet p.t. ikke kan absorbere mængden.
Ingen mystik ved ejendomshandel
Som jeg beskrev i artiklen, vil det være sådan i begyndelsen af et trendskifte, at sælgerne vil accepterer længere salgstider og vente (håbe?) på at markedet atter forsætter opad.
Sker det ikke, vil nogle blive presset til, at sænke priserne. Først vil markedet skulle korrigeres for ”flødeskumspriser” og siden hen vil der blive tale om egentlige prisnedsættelser. Altså - handelspriser der ligger lavere end tidligere kvartalers handelspriser. Det blev også beskrevet, at markeder i reglen stiger i glidende bevægelser men falder i ryk.
Ejendomshandel er egentlig ikke så mystisk. Et salg indtræffer, når det rette mix mellem ejendommen der skal sælges, matcher markedsprisen og den fornødne indsats leveres. Er der mangler i blot én af disse parametre, sker salget ikke. Og af disse tre parametre, er prisen altid den væsentligste.
Som mennesker har vi til tider svært ved, at træffe rationelle valg. Netop som vi forsøger, er det alligevel følelserne og de irrationelle forklaringer der spiller os et puds.
Hvis ejendommen ikke bliver solgt, forsøger man naturligt nok at finde ind til årsagen. Kan køberne pludselig ikke længere, finde ud af at finde boligerne på Internettet? Måske skulle man indrykke endnu flere annoncer i aviserne? Måske gemmer køberne sig i hemmelige køberkartoteker? Er billederne nu også gode nok? Beskrivelsen? Kan ejendomsmægleren dog ikke gøre et eller andet?
Men lige så naturligt er det nok også, at man ofte viger udenom den faktor som har den væsentligste indflydelse – prisen.
Hvad skal man gøre som sælger?
Mit råd er, at man for alvor gør sin situation op. Er det sådan, at man skal sælge fordi man allerede har købt? Skal man sælge og afventer at købe indtil salget er indtruffet? Er der tale om realisering af en gevinst i forbindelse med en spekulation/investering?
Hvis man allerede har købt, vil jeg anbefale man hurtigst muligt får beregnet, hvor længe man kan tåle at sidde med dobbelt husleje. Dette beløb skal sammenholdes med et ”worst case scenario” for hvor meget salgsprisen evt. skal reguleres, for at få solgt. Udlejning kan overvejes men vil sjældent, lovligt kunne dække omkostningerne. Når disse forhold er opgjort, bør man handle rationelt og prompte. Nogenlunde samme præmisser gælder, hvis salget sker som led i realiseringen af en spekulation/investering.
Hvis man endnu ikke har købt, bør man forstå at købs- og salgspris er relative størrelser. Hvis man er nød til, at sænke prisen på den ejendom der skal sælges, er det jo højest sandsynligt, at ejendommen der skal købes, også har en lavere pris. Udgangspunktet må derfor være, at man forsøger at opnå den samme relative friværdi.
Konklusionen må være, at man nu forholder sig meget nøgternt til markedet. Selv ikke de seneste 2½ måneders rentefald, har kunnet dæmme op for markedsændringen. Der er med andre ord en psykologisk ændring hos køberne. De mangler simpelthen tillid til priserne.
Der er ikke noget som tilsiger, at markedet på kort sigt vender tilbage til et sælgers marked. Det er den rationelle konklusion. På lang sigt (+12 mdr.) vender det måske tilbage men det er en ganske irrationel forhåbning.
Send en kommentar