Ejendomsmaileren

RobinHus og de nye kopier

2007-11-26T11:07:00.001+01:00

Et antal mæglere har jo som tidligere beskrevet besluttet sig for at danne en ny kæde i regi af Realmæglerne. Det er jo ikke hver dag, der starter en ny kæde, så jeg har sat mig for at undersøge sagen lidt nærmere... Jeg har bl.a. været i kontakt med en af mæglere fra den nye kæde og kan således her løfte lidt af sløret for den nye kædes planer - og for min personlige vurdering af initiativets bæredygtighed.

Den nye kæde bliver ikke en del af Realmæglerne, men en "sideløbende" kæde med eget navn: "BoligOne" (?!?). Planerne går i retning af, at skabe en kæde, hvor den enkelte mægler i vid udstrækning kører sit eget løb. Der bliver et fælles markedsføringsudvalg, men budgettet bliver næppe stort.

Størsteparten (men vist ikke alle) af de frafaldne mæglere slutter sig til den, så der bliver i udgangspunktet omkring et dusin mæglere - udelukkende i provinsen (den eneste i Hovedstadsregionen er en lille butik i Frederikssund). Der er dog en enkelt mægler i henholdsvis Århus og Odense, men begge disse mæglere har stort set ingen sager.

Den nye kæde er ganske åbne omkring, at de laver en ren kopi af RobinHus - men modsat originalen får de ikke noget stærkt hovedkontor med ansatte, der håndterer IT, markedsføring og konceptudvikling. Det lægges i hænderne på mæglerne selv. Adspurgt hvorfor man som mægler skulle vælge den nye kæde slår de meget på, at man selv bestemmer, hvor meget man arbejder. Ambitionsmæssigt ligger de også under RobinHus, idet de forventer at hver mægler skal kunne håndtere 30 salg om året. Min fornemmelse er således, at kæden godt kunne tiltrække deltids-mæglere.

Og her begynder jeg at blive lidt bekymret for den nye kæde. Det virker på mig som om, de har besluttet sig for at skære alle omkostninger og samtidig ikke er så krænse med, hvilke mæglere de tiltrækker. De er ikke noget godt udgangspunkt for en ny kæde.

RobinHus har fået god vind i sejlene på en kombination af et lavt salær - og en relativt markant indsats på internettet. Konceptet og salæret kan man kopiere, men jeg ser ikke den nye mæde med nogen særlig profil på internettet. Det er der simpelthen ikke ressourcer til. Samtidig får de overordentligt svært ved at markedsføre den nye kæde med nogen grad af gennemslagskraft, da de er spredt over et meget stort område (der er bl.a. mæglere i Haderslev, Holstebro, Næstved og Frederikssund).

Men i sidste ende er de dog kvaliteten af de deltagende mæglere, der kommer til at afgøre kædens succes. Jeg har lavet en hurtig (ja, det tog godt nok lidt tid, men alt er jo relativt) optælling af de pågældende mægleres aktivitet pt. Resultatet ser du nedenfor:

BoligOne mæglere: 22 sager til salg i gennemsnit (Dårligst: 8. Bedst: 50)
RobinHus Mæglere: 50 sager til salg i gennemsnit (Dårligst: 20. Bedst: 122!)

Med de tal forstår man jo godt, at de utilfredse mæglere har kigget sig om efter grønnere græsgange. Den bedste af de frafaldne mæglere når lige akkurat op på gennemsnittet af RobinHus' mæglere.

Helt overordnet kan der vel være to forklaringer på, hvorfor mæglerne i provinsen har klaret sig dårligere. Den ene er at der er tale om dårligere mæglere - den anden er, at konceptet egner sig dårligt til provinsen. Begge konklusioner er vel lige giftige for den nye kæde... Alternativt kan man selvfølgelig tro på, at problemet skal markedsføres væk - men det er en lidt dyr konklusion :-)

Herudover har jeg kun ringe tiltro til, at den nye kæde formår at opbygge et succesfuldt varemærke helt fra bunden - uden anden opbakning end en forkølet marketingmand fra Realmæglernes hovedkontor, der formentlig har andet på sin agenda :-)

De fleste har nok på nuværende tidspunkt gættet min konklusion: Jeg venter lige lidt med at skrive min opsigelse for at slutte mig til den nye kæde - og mit gæt er, at indtil den nye kæde har bevist sit værd, vil de fleste nok gøre som mig.

Nu er hverdagen jo fyldt op med mere og andet end denne blog, så jeg har ikke nået hele vejen rundt om den nye kæde endnu. F.eks. glæder jeg mig meget til at høre, hvordan de nuværende Realmæglere ser på, at deres penge bruges på at markedsføre et koncept, der konkurrerer med dem selv direkte på salæret. Disse mæglere får ovenikøbet en aktie i Realmæglerne Holding, så de får samtidig andel i den værdi, der ligger i kædens navn og lange eksistens.

Jeg vil selv spørge mig lidt for - og jeg hører meget gerne fra realmæglere med en holdning til deres nye "kollegaer" på boligblog@hotmail.com (eller som kommentar nedenfor - det giver dogaf og til lidt teknisk knas, så skriv gerne også...)

Den syge patient

2007-11-14T14:04:00.000+01:00

"Hvis du kigger på lejlighedsmarkedet i København, er der ingen tvivl om, at det er en syg patient, som trænger til at ligge hjemme under dynen og få pleje og omsorg".

Så malende beskrev Steen Bocian fra Danske Bank i går den hverdag, som vi mæglere færdes i til daglig. Personligt kan jeg godt nikke genkendende til udtalelsen, der kommer på baggrund af nye tal fra Boliga.dk. Tallene viser, at 15% af de udbudte lejligheder har ligget til salg i over 300 dage !

På den positive side, så står markedet ikke helt stille. Særligt på de mindre lejligheder handles der fortsat - og selv om en pæn del af sagerne ikke når at blive afsat indenfor den oprindelige formidlingsaftale, så ser det ikk ehelt sort ud. Patienten er bestemt ikke døende.

Jeg har (desværre) selv talt med en del af de kunder der har haft bolig til salg i (for) lang tid. Og selv om der er stor forskel på de forskellige kunders situation, så nærmer stemningen sig efterhånden gulvet. Det er ikke så meget den økonomiske belastning, men i lige så høj grad den psykologiske virkning. Sælgerne føler sig fastlåst i limbo uden at vide, hvornår de kan komme videre med deres liv.

Værst synes jeg denne psykologiske virkning er på husejerne. Her er priserne ikke faldet så meget som for lejlighedernes vedkommende. Til gengæld er der ikke særligt mange handler - selv i generelt populære områder. Jeg talte med en vilalejer i Gentofte, der henover de seneste 2 år har nedsat sin bolig fra 7,5 mio.kr. (lidt frisk pris) til 5,5 mio.kr. (i underkanten af boligens værdi). De har allerede købt nyt, og de synes ikke længere det er så sjovt.

Nu har de fleste mæglere i Hovedstaden jo sat salæret ganske pænt op, hvilket har hjulpet noget på bundlinien. Men hvis ikke snart antallat af handler stiger, så vil en del mæglere i København snart kunne sympatisere personligt med boligsælgernes økonomiske situation...

Hvad skete der dér ?

2007-11-09T21:28:00.000+01:00

Jeg må med skam melde, at jeg i valgkampens hede helt missede historien i TV2 om at et antal mæglere i RobinHus kæden havde meldt sig ud - og nu efter sigende er på vej med et konkurrerende koncept i samarbejde med Realmæglerne.

Umiddelbart var jeg ret overrasket, at RobinHus jo har været inde i en ret positiv udvikling - særligt i hovedstadsområdet. Det samme kan ikke ligefrem siges om Realmæglerne ! Derfor virker det umiddelbart som et lidt absurd skifte...

Nu har jeg så kigget lidt mere på historien, og det viser sig udelukkende at dreje sig om mæglere i provinsen, hvoraf en vis del ikke har haft nogen særlig aktivitet. En af mine kollegaer i Jylland, der kender lidt til et par af de pågældende mæglere, fortæller at der er tale om en særdeles blandet flok.

Den overraskende melding rejser to store spørgsmål:

1) Kommer der en reel trussel i markedet fra Realmæglernes og
2) Hvad sker der fremover med RobinHus

Begge spørgsmål er svære at svare på, men jeg vover gerne et gæt :-)

Med hensyn til Realmæglerne så er de jo bygget op omkring en ultra-slank organisation, hvor sekretariatet ikke laver stort andet end at mødes - og forhandle rabataftaler. De har igennem lang tid - jf. annoncerne i Ejendomsmægleren - forsøgt at udvide kæden og stoppe den gradvise nedgang, de har oplevet i de seneste år. Kæden står uden opbakning fra en finansiel partner, og har støt og roligt tabt mæglere og markedsandel.

Hvis de nu skal til at lave et RobinHus 2, bliver det formentlig efter samme opskrift. En meget lille fælles platform (bemærk at den frafaldne (lidt bitre ? blev han smidt ud ??) mægler i TV klagede sig over det store bidrag til RobinHus. Det fortæller mig, at de nok vil lave et koncept, der baserer sig meget på den enkeltes lokale indsats).

Et sådant kopi-koncept giver jeg personligt ikke mange chancer. De eksisterende Realmæglere vil næppe acceptere, at de nytilkomne benytter Realmæglernes navn til at konkurrere med dem selv på prisen. Og uden en stærk fælles markedsføring kommer de ingen vegne.

Hvad der har fristet de frafaldne mæglere i tilbuddet fra Realmæglerne, har jeg derfor lidt svært at es. Måske har de bare været pressede af markedet - og fristede af, at græsset så grønnere ud på den anden side af hegnet...

Kigger man på RobinHus efter dette frafald, så står de fortsat relativt stærkt i København og omegn. Her har de et antal mæglere, der har fået endog ganske pænt fat (se f.eks. Pernille Holmsted på Østerbro, der har over 100 ejendomme til salg !). Til gengæld har de fået et drag over nakken i Jylland og på Fyn. De frafaldne mæglere har interessant nok primært befundet sig i lidt mindre provinsbyer - og kun en enkelt i Århus (uden sager !) og en enkelt i Odense.

Det er selvfølgelig en mulighed, at RobinHus fremover kun fokuserer på hovedstaden, men personligt tror jeg på, at vi kommer til at se dem satse på de større byer. Pt. ligger både Odense, Århus og Ålborg åbne, og mon ikke de kan finde 3 gode mæglere, der er fristede af de store frie områder ?

I sidste ende handler det jo om, hvorvidt man kan tjene penge som Mægler i RobinHus. Her er det jo tankevækkende, at mæglerne i København har valgt at blive. Hvis man kan tjene penge i København, så kan man også gøre det i Århus og Odense.

Nåh, men det hele er jo gætværk. Personligt venter jeg mig ikke så meget af Realmæglernes initiativ, men venter mere spændt på, hvad det kommer til at betyde for RobinHus...

Folketingsvalg og skat på boliger

2007-10-27T15:59:00.000+02:00

Skattepolitikken fylder - ikke overraskende - ganske meget i den heftigt rasende valgkamp. Særligt de radikale og Ny Alliance lægger godt med krudt i deres krav om en omfattende reform af vores skattesystem. Det er naturligvis boligskatterne, der har min særlige (faglige) interesse i den forbindelse.

Vores kære økonomiske vismænd har gjort det til deres mærkesag, at skattesystemet skal ændres, således at skatten på arbejde sættes ned og skatten på fast ejendom sættes tilsvarende op. Deres argumenter går på, at arbejdskraft er flygtig og kan flytte til udlandet - det kan fast ejendom af gode grunde ikke. At befolkningstallet herhjemme til trods for det høje skattetryk fortsat stiger, generer åbenbart ikke vismændene i deres teoretiske overvejelser...

Lad mig lige starte med at slå fast, at et brud med skattestoppet på boligområdet vil medføre en hurtig og markant reduktion i priserne på boliger i Danmark !

Det er hævet over enhver tvivl, idet køberne jo som bekendt handler bolig udfra deres forventede nettoudgifter ved at eje huset. Stiger skatten på boliger falder den kontantpris, som en given køber har råd til at betale. Derved kommer landets boligejere til - henover en ganske kort periode på måske et års tid - til at betale den samlede (tilbagediskonterede) pris for skattestigningen.

De farlige diskussioner om boligskatten kommer ovenikøbet på et tidspunkt, hvor boligmarkedet er særligt sårbart overfor eksterne usikkerheder. I forvejen er der betydeligt usikkerhed i visse områder omkring den rigtige pris på de udbudte boliger. Hvis valgresultatet ender med et flertal til venstre i Folketinget, vil det kunne sende markedet endegyldigt ud over afgrunden. Efter min vurdering af det nuværende marked vil alene usikkerheden omkring, hvordan en evt. ny skattereform vil ende med at se ud føre til en markant stigning i antallet aftvangsauktioner !

Det kan så godt være, at borgerne fremover vil få lidt mere udbetalt af deres løn, men det vil jo nok være en ringe trøst for de boligejere, der må se 20-30-40 % af deres nettoformue forsvinde ud i den blå luft.

Jeg har kigget lidt på de forskellige partiers holdninger og udmeldinger på området, og her følger en kort oversigt:

Venstre, Konservative og Dansk Folkeparti går til valg på en klar udmelding om en fastholdelse af skattestoppet - også på boliger.

Ny Alliance og Radikale Venstre vil begge gerne lave en omfattende skatterefom, der også vil omfatte boligskatterne. Ny Alliance virker dog bevidste om, at det re meget farligt at hæve boligskatterne. Hvis de fik lov at bestemme, ville begge partier genindføre en løbende stigning i ejendomsværdiskatten. Thomas Thorp (Vicedirektør i DE) stiller op til valget for Ny Alliance, og han har tidligere talt imod øgede boligskatter. Vi kan derfor kun håbe, at han vil påvirke partiet i den retning - hvis han altså bliver valgt...

Socialdemokraternes skattepolitik svæver lidt hen i det uvisse. Helle Thorning har meldt ud, at skattestoppet fastholdes - indtil der kan samles flertal for en skattereform. Inderst inde er der dog næppe nogen tvivl om, at partiet gerne så højere skatter på boliger, så de kan finansiere valgløfterne om mere velfærd.

SF og Enhedslisten er i modsætning til Socialdemokraterne mere åbne i deres udmeldinger. Øgede boligskatter er således en klar del af deres ønsker og krav til en kommende regering.

Ovenstående er altså værd at have med i tankerne, når man som ejendomsmægler - eller blot almindelig boligejer - sætter sit kryds den 13. november. Stemmer man på et parti, der ikke støtter op om skattestoppet på boliger, skal det nok ske med hjertet fremfor med hjernen (eller tegnebogen)

Thomas Torp i folketinget !

2007-10-25T11:21:00.000+02:00

News-flash: Dansk Ejendomsmæglerforenings nye vicedirektør, Thomas Torp, har annonceret, at han stiller op til Folketingsvalget 2007 for Ny Alliance.

Noget kunne altså tyde på, at DE er trætte af de seneste års udvikling, hvor foreningen i realiteten er blevet sat helt uden for indflydelse på landets lovgivning. Princippet er åbenbart, at hvis man ikke kan få indflydelsen må man tage den :-)

Overordnet vil det vel være positivt med (endnu) en ejendomsmægler på tinge, men jeg kunne godt tænke mig at høre lidt kommentarer på Thomas Torps visioner for vores branche...

Personligt synes jeg egentlig han har gjort det godt, men af og til forfalder han altså til nogle argumenter, der ikke helt afspejler hans reelle intellektuelle niveau. Men det er bare min holdning - hvad synes du.

Herfra skal under alle omstændigheder lyde et pøj-pøj til Thomas Torp...

Status på "Boligmarkedet"

2007-10-18T21:17:00.000+02:00

Overskriften er måske lidt misvisende, for jeg orker ikke at skrive mere om boligpriser og deprimerede mæglere. Derimod synes jeg det kunne være interessant at gøre status for Brancherådets nye boligavis - "Boligmarkedet", der jo som bekendt udgives i hovedstadsregionen i samarbejde med Nyhedsavisen.

Det er nu snart to måneder siden, at avisen blev lanceret, og ser man på projektet udefra, virker det som en succes. Avisen bugner med annoncer - sidste udgave mener jeg rummede ca. 8.000 boliger - og den distribueres fra et pænt antal standere foran regionens ejendomsmægler-butikker. Derved har man undgået de betydelige distributionsmæssige udfordringer, som Nyhedsavisen har måttet døje med i det forløbne år.

Efter min opfattelse er det endnu lidt for tidligt at fælde endelig dom over projektet, men jeg vil gerne dele mine egen personlige opfattelse af de foreløbige resultater.

Fra den positive vinkel må det siges, at der er et ganske stort antal boliger i avisen. De fleste boligsøgende vil således formentlig kunne finde noget interessant i hver udgave. Bladrer man som mægler igennem avisen opdager man imidlertid hurtigt, at vi er et pænt stykke fra en komplet dækning af markedet. Sammenligner man det antal sider, som kæderne har tegnet sig for med deres markedsandele, bliver det tydelige, at ikke alle bakker lidt kraftigt op om projektet. Den seneste udgave jeg bladrede igennem havde således eksempelvis færre end 10 sider fra home ... Danbolig havde til sammenligning næsten 30.

Det store antal boliger i aviserne er dog samtidig med til at understrege avis-mediets problemer som rubrik-marked. I mange år sad Berlingske Tidende tungt på markedet i København. Deres boligsektion var designet med læseren for øje med en detaljeret opdeling efter boligtyper og områder. Avisen håndhævede denne opdeling nøje, og ve den der forsøgte at indrykke en ejendom i den forkerte sektion !

I takt med kædernes fremmarch øgedes presset imidlertid på avisen, der først måtte udvide de geografiske sektioner og til sidst indføre helsider forrest i boligsektionen, hvor kæderne kunne samle deres boligannoncer uden hensyn til den geografiske inddeling. I den periode er mediet gradvist blevet sværere og sværere at benytte som læser. Til gengæld fungerer det langt bedre som profileringsmedie for mæglerne.

Den nye boligavis er endnu værre end Berlingske Boligen. Den benytter nemlig samme princip som EjendomsAvisen, hvor læseren skal læse avisen igennem fra ende til anden, hvis han/hun vil være sikker på at finde alle relevante boliger. Orker man det ?

Efter min opfattelse placerer den nye avis sig midt imellem to stole. Enten skal man lave en fysisk avis, der har alle boliger med (basalt set et udprint af Boligsiden, der er let tiltængeligt for alle) - eller også skal man lave en mere håndterbar avis med færre boliger, der til gengæld præsenteres i en form, der inspirerer læseren.

Jeg har ikke personligt hørt om nogen markant køber-effekt af annoncering i avisen. Jeg er derfor meget interesseret i at høre, hvad andre i branchen måtte mene om avisen. Virker den - eller virker den ikke ? Trækker den som minimum kunder ind i butikken, eller tager de den bare i vindfanget ? Kommer vi ud til nye mennesker - eller er det de samme mennesker, der kommer forbi butikken i forvejen ?

I sin nuværende form er avisen tydeligvis primært designet som et missil målrettet imod de kommende prisforhandlinger med regionens aviser. Men hvis vi skal kunne forsvare at investere en pæn del af vores markesføringskroner i den fælles avis, så skal den altså også kunne fungere i sin primære form som annonceringsmedie for mæglere og deres boliger...

Hvad siger du ? Læg en kommentar - eller send en mail på boligblog@hotmail.com - både hvis du er mægler og har prøvet at annoncere i avisen - men også gerne, hvis du er boligsøgende og har læst i den ...

Andelsboliger som speciale ?

2007-10-09T16:47:00.001+02:00

Andelsboliger er kommet vældig i vælten i løbet af de senere år. Traditionelt har det ikke været er marked, som ejendomsmæglere har beskæftiget sig særligt meget med, men spørgsmålet er om ikke disse dage er ved at være ovre. Det er der mange gode grunde til...

I løbet af de senere år er der blevet bygget mange nye andelsboliger - særligt til den ældre generation, der gerne præsterer et pænt kontantindskud imod at få en lav løbende ydelse. Samtidig er den eksisterende andelsboligmasse steget voldsomt i pris - særligt i København - i takt med at foreningerne har benytte sig af muligheden for at benytte sig af valuar-vurderinger til prisfastsættelsen.

Stigende priser på andelsboliger kombineret med faldende priser på ejerlejligheder har i København haft den klare effekt, at andelsboligerne nu ikke længere rives væk af køberne. Boligerne skal markedsføres og køberne skal overtales. Jeg ser da også flere og flere andelsboliger på mæglernes websites (Der er i skrivende stund 1.898 andelsboliger på boligsiden).

Der er dog en grund til, at mæglerbranchen ikke rigtig spinder guld på denne del af markedet - og den mest indlysende er, at selve gennemførelsen af handlen er relativt ukompliceret (uden at jeg dog lige har pensum på området helt present !) - og i visse foreninger varetages selve handlens afslutning faktisk af andelsboligforeningen. Konsekvensen heraf er, at der oftest kun kan opnås et beskedent salær ved salg af en andelsbolig. I københavnsområdet ligger et fornuftigt salær måske på omkring 30.000 kr. inkl. moms - mens det i provinsen efter mine oplysninger kan snige sig helt ned på 10-15.000 kr.

Her mener jeg dog, at vi som branche undersælger os lidt ! Vi skal stå ved, at den væsentligste ydelse vi leverer er selve det at markedsføre boligen og finde en køber. Hvis vi alene skal prissætte vores ydelser efter papirarbejdets omfang, så kommer vi i alvorlige problemer.

En del af problemet er måske også, at vi ikke har fokuseret tilstrækkeligt på dette marked. Jeg har set et par læserbreve fra Poul-Erik Bech, der opfordrer folketinget til at frigive markedet for andelsboliger helt. Men derudover har jeg ikke set nogen mæglere gøre noget aktivt på området.

En læser skrev til mig, og spurgte om ikke det var en ide at lancere en mæglerforretning, der var dedikeret til salg af andelsboliger. Det har jeg tænkt en del over, og jeg er ikke helt sikker på min holdning til den sag.

Der findes adskillige niche-mæglere, men de mest succesfulde har fokus på liebhaverboliger, hesteejendomme eller lign. Der har også været mæglere med fokus på f.eks. ejerlejligheder, men det er vel kun det gamle 2V, der har haft held med at fokusere på en enkelt boligtype. Den succes har de så mistet i takt med at deres niche føltes for lille...

Det er selvfølgelig godt at kunne sige til kunderne, at man har speciale i andelsboliger, men - hånden på hjertet - så kræver det ikke den store faglige ekspertise. Liebhaver-mæglerne lægger typisk vægt på, at de er gode til at finde den helt rette køber, men jeg har svært ved at se, hvordan man skulle strikke en argumentation sammen for, hvorfor man skulle være bedre til at finde købere til andelsboliger ?

Mit bedste bud er nok, at hvis man for alvor vil fokusere på området, skulle man måske gå efter senior-segmentet med en pakkeløsning og en særlig markedsføring via f.eks. Ældre Sagen, men jeg er alvorligt bange for, at det ikke vil være tilstrækkeligt til at holde de store kæder stangen. I takt med at markedet bliver mere interessant for mæglerne, vil de almindelige forretninger tage flere og flere af den slags sager ind.

Alternativt kunne man gå efter et lavpris-koncept, hvor man søger at fastholde det lave salær-niveau på området. Det vil medvirke til at holde kæderne ude, da de ikke kan tjene nok på hver sag til de provisionslønnede sælgere. Men omvendt stiller det selvfølgelig også store krav til driften af en sådan forretning, hvir man skal kunne tjene store penge på et lavt salær. Så måske er det ikke rigtig anstrengelserne værd.

Min beskedne forudsigelse er derfor nok, at kæderne gradvist vil tage deres naturlige del af markedet - og med den uundgåelige konsekvens, at andelsbolig-ejerne godt kan forbedere sig på at skulle betale det samme salær som ejerbolig-ejerne for at få deres bolig solgt.

Mühldorff ansætter daglig leder

2007-10-03T22:19:00.000+02:00

Ja, overskriften burde vel næppe kunne berettige et selvstændigt indlæg, men ikke desto mindre stod det i går at læse i Børsen, at Mühldorff nu atter lever op til lovens krav om en registreret ejendomsmægler per butik. Men nu da jeg skrev om problemet tidligere, er det vel på sin plads at følge lidt op.

Jeg talte lige om sagen med en gammel kollega, og som han tørt bemærkede, er der jo ikke tale om nogen enestående begivenhed. 2v/Base1 og Estate Mægleren Jesper Nielsen havde efter hans oplysninger jævnligt problemer med den regel.

Det mest interessante ved sagen er måske i virkeligheden, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen af egen drift (efter den oprindelige artikel i Børsen) rettede henvendelse til Mühldorff for at få klarlagt sagen. Det er min klare fornemmelse, at vi fremover kan forvente en mere aktiv håndhævelse af branchens regler fra diverse myndigheder.

Det er vel en tendens, som vi lovlydige borgere, kun kan være tilfredse med - selv om det nok vil føre til flere løbende sager om dårlige mæglere. Men på sigt betyder det måske lidt færre af disse historier - og måske endda gladere kunder ?!?

Mühldorff igen i problemer

2007-09-20T10:06:00.000+02:00

Hvis du troede at roen var faldet over Mühldorff forretningerne efter Henrik Mühldorffs spektakulære konkurs sidste efterår, så må du tro om igen. Denne gang er det Dagbladet Børsen, der er ude efter den lille kæde, der efter konkursen blev købt af en tidligere medarbejder, Claus Christiansen.

Den pågældende medarbejder er ikke ejendomsmægler, og blev dermed symbolet på den nye verdensorden på markedet efter liberaliseringen af adgangen til at eje ejendomsmæglerforretninger. Nu viser det sig imidlertid at han alligevel har svært ved at leve op til reglerne i Lov om Omsætning af Fast Ejendom.

I forbindelse med revisionen af loven blev kravene til ejere af en ejendomsmægler-virksomhed fjernet, men kravet om at hvert forretningssted skal drives af en registreret ejendomsmægler består fortsat. Det er denne regel, som Mühldorffs efterfølger har svært ved at leve op til. Dagbladet Børsen skriver således at de igennem 14 dage ikke har kunnet få oplyst, hvem der er daglig leder af forretningen.

Da journalisten dukker op i forretningen præsenterer ejeren sig først som daglig leder, men da han opdager deres ærinde, er han pludselig administrerende direktør i stedet...

Personligt har jeg svært ved at forstå, at den regel er så svær at leve op til. Godt nok har de efter mine oplysninger været hårdt ramt af personale-flugt efter ejerskiftet, men at de ikke engang har én ejendomsmægler per butik lyder næsten for greelt til at være sandt...

Med mindre den nye ejerkreds kan fremtrylle en mægler på rekord-tid, er der altså udsigt til flere kedelige historier om ejendomsmæglere i medierne i den kommende tid - og som minimum må ejerne forvente en kedelig rudekuvert fra Disciplinærnævnet i den nærmeste fremtid...

Danbolig rykker til Sverige

2007-09-13T21:15:00.001+02:00

Det var ihvertfald min første indskydelse, da jeg faldt over dette link på Google:

Danbolig Sverige - køb ejendom i Sverige

Noget overrasket over ikke at have hørt noget om et så væsentligt initiativ, klikkede jeg straks på linket for at se, hvordan invasionen af Sverige så ud...

Stor var min overraskelse så, da det viste sig at Danbolig.se ikke rigtig mindede om det danske website, men derimod åbenbart ejes af et par svenskere fra Helsingborg, der har fundet en fiks måde at trække danske øje til svenske boliger.

Trods mine egne skærmydsler med Nybolig omkring navnet på denne blog, som hovedkontoret så brutalt har kopieret, er jeg ikke ekspert i varemærkeret. Der er nok ikke nogen tvivl om, at deres aktiviteter i Danmark overfor danske brugere krænker Danboligs rettigheder. Sitet er trods alt målrettet direkte imod danske brugere. Det kan dog godt blive ganske svært at gøre noget ved dem...

Jeg mener at vide, at man skal etablere et lokalt firma, hvis man ønsker at registrere et domæne-navn. Hvad man så skriver på det website, er i udgangspunktet underlagt svensk lov. Jeg er derfor spændt på, om Danbolig har tænkt sig at gøre noget ved sagen - eller om de bare lader dem være.

I skrivende stund er nybolig.se stadig ledigt og det samme er estate.se. Til gengæld er både home.se og edc.se optaget af lokale svenske virksomheder. Interessant nok var RobinHus.se og poulerikbech.se de eneste af de domæner, jeg har prøvet, der peger tilbage på den danske kæde...

Jeg tror jeg sender en mail til Danboligs hovedkontor og ser om de har en kommentar ...

P.s. Jeg har i øvrigt tilføjet en mulighed for at abonnere på indlæg (helt anonymt naturligvis) fra min blog via feedblitz.com. Bare udfyld e-mail adressen i boksen øverst til højre, så får du automatisk besked om nye indlæg.

Nedslag der kan mærkes

2007-09-12T22:35:00.000+02:00

Der har været megen snak om prisnedslag - senest med historien i går om at JM Danmark har nedsat priserne på deres usolgte nybyggeri med 5-10%. Der er da heller ikke nogen tvivl om, at man som køber netop nu generelt kan opnå et pænt nedslag i forhold til udbudsprisen.

En ejendomsmæglers primære opgave er selvfølgelig at få køber og sælger til at mødes på et fornuftigt prisleje. Det er blevet noget nemmere i løbet af de seneste par måneder, men det er stadig rigtigt lange forhandlingsforløb - ofte tager det 3-4 uger at få lukket en handel. Det trækker tænder ud for rådgiverne på begge sider ! Det er selvfølgelig typisk prisen, der er i centrum i dette forløb, men alt for ofte stirrer køber sig blind på størrelsen af det endelige nedslag.

Det virker som om at mange købere netop nu kigger mest på, hvor de kan få det største nedslag - og mindre på, hvor de får mest bolig for pengene. Det er utroligt frustrerende, når man står med en ejendom, hvor man endelig har fået sælger ned i et fornuftigt prisleje - kun for at møde en køber, der forlanger yderligere nedslag.

Jeg satte mig lige og kiggede på et tilfældigt udvalg af boliger solgt i september. I gennemsnit blev der i disse 11 sager givet en nedslag på 10% i forhold til den oprindelige udbudspris svarende til ca. 300.000 kr. En enkelt blev solgt til prisen mens 4 blev handlet med et nedslag på under 5%. Det største nedslag lød på 23% (!) - på en lejlighed, der blev udbudt til omkring 1,5 mio. kr.

Hvis udbudsprisen er sat over markedsniveauet, kan der således naturligvis opnås pæne nedslag, men der er altså efterhånden en hel del sager i markedet til mere realistiske udbudspriser.

Det kunne derfor være rart, om køberne ville kigge lidt mere på den reelle pris - og lidt mindre på størrelsen af rabatmærket på den endelige aftale...

Herudover ser jeg i øvrigt frem til at branchen får en løsning på plads, hvor vi løbende kan indrapportere realiserede salgspriser. Med en ganske lille indsats kunne vi på den måde få en helt up-to-date statistik over den reelle udvikling i stedet for at skulle vente 6 måneder på Danmarks Statistik - eller læne sig op ad tvivlsomme tal om antallet af boliger, der er taget ned fra boligsiden.

Se & Hør på boligjagt

2007-09-07T10:21:00.001+02:00

Jeg faldt lige over forsiden på Se & Hør (nej, jeg læser naturligvis ikke bemeldte publikation regelmæssigt :-) ), og kan konstatere at de nu også har kastet sig over boligmarkedet.

Forsiden af bladet prydes af et billede af Andrea Elisabeth Rudolph (kendt fra Radio 100FM og TV2s Vild med Dans), og overskriften "I seng med Andrea". Denne fristende teaser henviser så til en artikel inde i bladet, der har fået den ikke mindre fængende overskrift "Andrea viser alt". Stor var skuffelsen derfor, da det viste sig at dreje sig om fotos af hendes lejlighed !

Og hvad har alt dette VIP Gossip så at gøre med denne blog, spørger du nok dig selv ... Svaret er, at Se & Hør har fundet billederne på nettet hos den ejendomsmægler (RobinHus), der annoncerer lejligheden til salg. Det er desværre en tilbagevendende ting, at de kulørte blade følger med, når de kendte sælger bolig. Det er vel en naturlig følge af at være kendt, men det gør ikke situationen nemmere for mægleren.

Først og fremmest er det selvfølgelig generende for den kendte - i dette tilfælde Andrea Elisabeth Rudolph - at få udleveret sit privatliv på den måde. For mægleren er det bestemt heller ikke en ubetinget fordel. Det er måske nok en fordel for salget af boligen, at den får lidt ekstra opmærksomhed. Til gengæld vil det formentlig medføre en del ekstra arbejde for mægleren, der må forvente en del ekstra osere, der liiige skal høre lidt nærmere om lejligheden.

For mægleren er der dog desværre ikke rigtig noget at gøre. Boligen skal jo annonceres for at blive solgt, så det bedste man kan gøre er nok i virkeligheden at være ekstra opmærksom på de fotos, der tages af ejendommen. De bør være så neutrale som muligt, men det hjælper nok ikke meget. Jeg har selv set annoncen på nettet og jeg må sige, at de fotos ikke adskiller sig nævneværdigt fra andre lejligheder på Frederiksberg. Det ser da ud til at være et ok køb, men ikke ligefrem forside-stof !

Boligsiden bliver udfordret af JP/Politiken

2007-08-31T10:59:00.000+02:00

Det blev i går offentliggjort, at JP/Politikens Hus har købt Boligtorvet, der hidtil har været ejet af BRFkredit og Codan Forsikring i fællesskab. Det varsler nye muligheder for annoncering af boliger på internettet - og repræsenterer en potentielt alvorlig udfordring for Boligsiden. Boligtorvet udbyder nemlig et omfattende boligmarked under navnet Boligagenten.dk.

Boligtorvet har i gennem nogle år drevet boligagenten.dk, der er et boligmarked for samtlige boliger i landet. Oplysningerne om boligerne hentes direkte fra de enkelte mæglere (uden accept fra kæderne, hvilket jf. OFIR-dommen er lovligt.).

Dagbladene har tidligere forsøgt sig med boligannoncering på nettet. Først gik de sammen om at købe BoligZonen, der dog aldrig blev den store succes. Websitet er nu omdøbt til Boligen.dk og ejes i dag 100% af Det Berlingske Officin. De viser kun boliger fra mæglere, der ønsker at betale for det og rummer i skrivende stund blot 5.543 boliger - altså under 10% af det samlede udbud ! Det er primært boliger fra RobinHus, Mette Lykken og en række mindre, selvstændige ejendomsmæglere.

I modsætning hertil vil JP/Politiken fremover kunne præsentere deres brugere for et komplet boligmarked med samtlige boliger på markedet. Sitet er dermed på linie med Boliga og Keybo, men med en markant mediekoncern i ryggen. Derved bliver der med andre ord tale om en markant udfordrer til boligsidens trafik.

Hidtil har Boligsiden haft en enestående position på markedet. Forum (før OFIR) og Jubii har begge forsøgt sig med online boligmarkeder, men ingen af disse har for alvor formået at få deres i øvrigt mange brugere til at benytte markedspladsen. Det skyldes nok til til dels at en stor del af disse portalers brugere er ret unge. Her står JP/Politiken formentlig langt bedre, idet de favner meget bredt med JP.dk, Politiken.dk og ikke mindst ekstrabladet.dk.

Allerede i dag er funktionaliteten på Boligagenten.dk markant bedre end på Boligsiden, idet de f.eks. har implementeret søgning vis kort og giver mulighed for visning af prisudvikling i området mv. Vi venter alle i spænding på de varslede forbedringer på Boligsiden, men det vil formentlig "kun" bringe websitet på omgangshøjde med den nye aktør.

Tiden vil nu vise om den store mediekoncern formår at sende en seriøs mængde af trafik til den nye boligportal på bekostning af Boligsiden. Mit gæt er, at det kan de godt - men at det kommer til at tage ganske lang tid. Deres store fordel ligger dels i deres eksisterende kundekontakt og dels i deres vilje og evne til at videreudvikle websitet.

Det helt store spørgsmål er dog, hvordan JP/Politiken har tænkt sig at tjene penge på den nye service. Der er næppe nogen af de større kæder, der har lyst til at betale dem for at ødelægge Boligsidens monopol. Dermed kommer deres forretningscase formentlig til at bygge på banner-annoncering mv. på boligmarkedet. Det kan godt blive en ganske god forretning, da et sådant boligmarked vil kunne trække en del trafik, og boligkøbere er som bekendt et attraktiv publikum for annoncører. Hertil kan måske komme lidt betaling for visning af boliger fra de mange projekt-byggere, der i dag er udelukket fra boligsiden. De har en frygteligt masse lejligheder i København, de skal have solgt !

Min foreløbige konklusion: Det Berlingske Officin er kørt baglæns i konkurrencen. JP/Politikens boligmarked er kommet for at blive, mens Boligsiden på langt sigt skal tage sig gevaldigt sammen for at fastholde sin nuværende position.

Hvad er din konklusion. Kunne du finde på at betale for at annoncere dine boliger på det nye boligmarked ? Tror du at Boligsiden i den nuværende konstruktion kan tage konkurrencen op med mediehuse som JP/Politiken ? Skriv en kommentar nedenfor og lad mig høre...

Flere girokort fra DE ?

2007-08-26T13:42:00.000+02:00

Jeg skrev for en uges tid siden lidt om de mindre kæders problemer. Nu lader det til, at DE også er ved at komme på banen i den sag. Det udtaler de (Thomas Thorp - hvem ellers ?) ihvertfald til epn.dk.

Her har journalisterne samlet op på de ringe regnskaber fra bl.a. Base1 og fusionen mellem Livingstones og RE/MAX. Konklusionen lyder - ikke overraskende "Nedtur i ejendomsmæglerbranchen". Business.dk har også samlet historien op under den lidt friskede (men måske mere rammende) overskrift "Surt show i 2006 for boligmæglere"

Artiklerne fokuserer naturligt nok på 2006, men overser (heldigvis) at det elendige marked fortsatte helt frem til april/maj ...

Ifølge Thomas Thorp har DE et øje på situationen:
"Vi holder øje med situationen bl.a. ved at indhente revisorerklæringer, hvis vi vurderer, at en mægler er i økonomiske vanskeligheder".

Noget kunne altså tyde på, at de dyrekøbte erfaringer fra Mühldorff har sat sig lidt spor. Det er jeg egentlig glad for at høre, for jeg synes da at 10-15 mio. tabte medlemskroner penge var en pæn sjat.

I en kommentar til et tidligere indlæg, gjorde en læser opmærksom på en forretning, hvor indehaveren var begyndt at trække afregningen til sælger af hensyn til forretningens likviditet. Den slags må og skal vi have stoppet i en fart - og jeg håber her, at DE's revisor-erklæringer er nok. For ellers kan vi nok belave os på flere girokort fra DE - og hvis jeg skal være helt ærlig, så er jeg helst fri for yderligere girokort i denne tid...

Update: Fandt også historien hos Politiken, så nu er den snart hele vejen rundt.

Livet som RE/MAX sælger

2007-08-23T21:37:00.000+02:00

"Du får frie hænder inden for RE/MAX systemet til at opbygge din egen virksomhed i virksomheden uden loft over indtjeningsmulighederne og med et minimum af restriktioner. Samtidig har du kun få løbende omkostninger, får minimum 50 % – og ofte op til 80 % af salæret i provision! "

Remax.dk peger nu igen tilbage på deres gamle website efter at de i en periode har henvist direkte til Livingstones.dk. Sitet rummer - udover en ufatteligt talentløs oversættelse af et internationals website uden indhold - nu en opfordring til at melde sig under fanerne som sælger/mægler i RE/MAX.

Ovenstående vitat er taget direkte fra deres rekrutterings-side, og jeg må sige, at det kun bidrager til den lidt skume fornemmelse, jeg har i maven omkring vores nye kollega. Jeg fik vist nævnt i mit sidste indlæg, at retorikken i deres rekruttering minder en del om pyramide-spil, men det bliver åbenbart ikke ved retorikken (læs f.eks. om flowet af betalinger på epn.dk.).

Nærlæser man det besnærende citat, står det klart, at man bliver ansat på ren provision - samtidig med at man skal afholde omkostninger i forbindelse med virksomhedens drift... Se, hvis man ikke vidste bedre, så minder det jo i ret høj grad om at drive selvstændig ejendomsmæglervirksomhed - men det kan jo ikke passe, for opfordringen til at ansøge nævner ikke uddannelse eller registrering med et ord.

Hvis dette koncept skal drives indenfor rammerne af Lov om Omsætning af Fast Ejendom, så må der altså være tale om et ansættelsesforhold under ansvar af en autoriseret mægler (der skal underskrive alle formidlingsaftaler og indestå for den faglige kvalitet).

Nu er jeg ikke ekspert i arbejdsret, men jeg er ikke så sikker på, at denne form for ansættelse er lovlig - og den er som minimum særdeles kritisabel. Jeg har tidligere skrevet lidt om arbejdsforholdene for ansatte mæglere i vores branche (der bestemt ikke er for rosenrøde), men jeg har godt nok aldrig hørt om sælgere, der er blevet bedt om at betale husleje for at komme i butikken !

Jeg kunne godt tænke mig at høre, hvad en fagforening ville sige til sådanne ansættelsesforhold - og hvis der skulle være en læser med forstand på arbejdsret, så læg gerne en kommentar (eller e-mail på boligblog@hotmail.com) om lovligheden af konceptet.

Helt overordnet har jeg intet imod en ny aktør på markedet, og hvis RE/MAX kan tilføre lidt international dynamik, er det helt fint med mig. Men på nuværende tidspunkt ville jeg tænke mig om adskillige gange inden jeg skrev under på en aftale med dem...

REMAX revisited

2007-08-19T20:51:00.000+02:00

Så kom RE/MAX endelig ud af hullerne i Danmark. Efter 6 års tilløb har de købt Livingstones butikkerne og sat RE/MAX navnet ind foran.

I lyset af deres problemer med at rekruttere mæglere, er det vel ikke overraskende, at den islandske bagmand Konrad Konradsson (det hedder han altså!) har udnyttet krisen i ejendomsmæglerbranchen til at købe de 8 Livingstones butikker. I bytte har Livingstones ejer Henrik Christiansen ifølge epn.dk fået en halvpart i RE/MAX Danmark og en pose penge til selskabet.

Det er mit personlige indtryk, at Livingstones har haft det svært i de senere år. De udvidede på et tidspunkt med en del butikker, men har vist haft svært ved at få en ordentlig forretning ud af dem. I den nuværende markedssituation forstår jeg godt, at Henrik Christiansen har byttet sin ejerandel til en lotteri-seddel med RE/MAX navnet på.

Omvendt er det vel billigt købt for Konrad Konradsson at afgive en del af de rettigheder, der har voldt ham så mange problemer. Samtidig har han måttet skyde et beløb ind i selskabet, men det havde han vel alligevel rgnet med at gøre, når konceptet for alvor skulle rulles ud.

Spørgsmålet er så om den nye konstellation er udtryk for to svage parters sidste desperate forsøg på at få noget ud af deres forretning - eller et kraftfuldt partnerskab, der kan byde de danske kæders dominans på markedet... Svaret herpå er jeg selv lidt i tvivl om, må jeg indrømme.

Man skal jo være idiot for at undervurdere den styrke der ligger bag RE/MAX. Det er en gigantisk organisation, der har arbejdet sig ind på ganske mange markeder - herunder f.eks. Sverige og Norge. Når det er sagt har jeg imidlertid lidt svært ved at se, hvad kæden vil tilføre mig som ejendomsmægler, hvir jeg valgte at skifte kæde. Og heri ligger formentlig kimen til de problemer, de har haft til dato.

De forsøger selv at hjælpe os lidt på vej med en 10-punkts liste, som jeg lige kort vil løbe igennem:

10 ÅRSAGER TIL HVORFOR DU SKAL årsager til hvorfor du skal blive franchisetager hos RE/MAX

1: Fordi det stadig er muligt
Genialt argument. Det tror jeg bare vi lader stå.

2: RE/MAX største værdi er selve navnet
Med mindre de har tænkt sig at investere hårdt i markedsføring af navnet i Danmark, så er Re/MAX i dag kendt for absolut ingenting, så det er som minimum noget op ad bakke. (Herudover har jeg sjovt nok haft lidt svært ved at finde ud af, hvordan navnet egentlig skrives ? ReMax, REMAX, RE/MAX, Remax ?!?)

3: Rådgivning
Rådgivning fra hovedkontoret til de lokale mæglere er et must for en moderlen mæglerkæde, så det opfatter jeg som et eksistensminimum - ikk enoget der skiller dem særligt ud.

4: RE/MAX er anerkendt som verdens største ejendomsmæglerkæde
Det giver selvfølgelig lidt pondus - men næppe meget på det lokale marked, hvor du konkurrerer med kæder ejet af Danske Bank m.v.

5: RE/MAX anvender de kun de nyeste teknologier
I mange lande er det utvivlsomt en stor fordel, men enhver dansk mægler har adgang til avancerede teknologiske løsninger via et billigt abonnement hos C&B eller Plass Data, så det gør ikke den store forskel. Og så valget de faktisk ved lanceringen at skrotte deres eget website og fortsætte med Livingstones ?!? De har så også deres egen TV kanal (!) i USA, og det kan selvfølgelig vise sig at gøre forskellen :-)

6: Siden RE/MAX begyndelse i 1973, har virksomheden været i vækst
Vækst er jo rart og tyder jo på, at de har fat i noget rigtigt.

7: RE/MAX får dagligt nye franchisetager
Øh, det er vist det samme som nr. 7, ikke ?

8: RE/MAX kender alle sine kunder
Hmm - salgsgas. Gør vi ikke alle det ?

9: RE/MAX nationalt
RE/MAX nævner national markedsføring, og her bliver det selvfølgelig umådeligt interessant at se, hvor mange kroner (dollars) der vil kaste efter projektet i opstarten. I længden skal det jo betales af kunderne...

10: Bliv selvstændig, men stå ikke alene
Det minder vel meget om de større kæder herhjemme.

Alt i alt er jeg ikke imponeret over deres kommunikation. Det minder helt ærligt mest af alt om markedsføringsmateriale fra de berygtede MLM-koncepter (MultiLevelMarketing - bedre kendt som pyramide-fiduser). Jeg tror og håber at konceptet har mere substans end som så - for ellers er jeg alvorligt bange for at Konrad og Henrik går en svær tid i møde.

Velkommen på markedet !

Pressen og mæglerbranchen

2007-08-16T15:54:00.000+02:00

Mit seneste indlæg gav sig udslag i en ophedet debat om pressens behandling af ejendomsmægler-branchen. Det er jo en emne, der optager mange mæglere, så jeg synes det fortjener sit eget indlæg.

Helt overordnet handlede diskussionen om en historie, hvor en ejendomsmægler er begyndt at bruge af kundernes penge på grund af økonomiske vanskeligheder. Spørgsmålet gik så på, hvorvidt man burde videregive oplysninger om sagen til pressen.

Læs diskussionen her

Min personlige holdning er, at en del historier bliver blæst lidt vel stort op i (visse af) medierne (hvem sagde Ekstra Bladet ?). Det synes jeg primært gælder person-sagerne, men det er jo en konsekvens af, at vi har berøring med en meget stor begivenhed i folks liv.

Noget helt andet er så de kontinuerlige (og totalt tilfældige) historier om boligprisernes stigning og fald, der oftest rummer meget lidt research og eftertanke fra journalisternes side - og som i høj grad bidrager til usikkerheden hos såvel køber som sælger (og mæglere).

Til gengæld synes jeg også, at vi som branche er lidt for gode til at nedtone alle problemer. Når vi ikke tør melde klart ud i de grelle sager, så mister vi den troværdighed, vi skal bruge til at kontrollere "ikke-sagerne".

Nu er leder-artiklerne i "Ejendomsmægleren" jo ikke altid helt repræsentative for, hvad ejendomsmægleren på gulvet mener. Men når vores kære formand gang på gang har klaget sin nød over journalister (og politikere), der ikke vil lytte til (hans) fornuft, så tror jeg der bliver nikket i brede kredse. Efter min opfattelse er det dog lidt for nemt. Eksempelvis skyldes størstedelen af den enorme dækning af Hanne Nørrisgaards Sadolin-skandale efter min opfattelse primært elendig pressehåndtering fra Nybolig/Hanne Nørrisgaards side.

Vi trænger til en større åbenhed og debat om, hvordan branchen gerne vil opfattes. Det vil jeg gerne deltage i - og her er bloggen som medie perfekt, fordi alle kan give svar på tiltale...

I den konkrete sag må jeg nok sige, at det tjener branchen bedst at den pågældende mægler bliver stoppet hurtigst muligt. Vi har ganske vist i vores branche nogle forsikrings- og garantiordninger, der sikrer forbrugere imod tab - men vi har ikke nogen indbyggede sikkerhedsmekanismer, der sikrer os imod den slags problemer.

Pressen ser jo sig selv som forbrugernes vagthund. Hvis vi skal undgå kedelige historier i pressen, må vi selv agere vagthund. Spørgsmålet er bare hvordan. Skal vi have revisorer fra DE på uvarslede inspektionsbesøg eller hvad ? Skal vi have lukkede klient-konti ?

Kommentarer og forslag er meget velkomne...

De små kæders endeligt ?

2007-08-10T21:34:00.000+02:00

Jeg har vist et par gange før skrevet om de små kæders overlevelseskraft på længere sigt. Nu faldt jeg så forleden over nogle tal, der bekræftede mine værste anelser.

Tallene stammede fra det seneste årsregnskab for Base1, der - udover en længere smøre i årsberetningen, der tydeligvis havde til formål at berolige tvivlende kreditorer - beskrev et tab på over 20 mio. kr. klassen - og en negativ egenkapital i millionklassen.

Alle er klare over, at 2006 ikke var et fantastisk år for vores branche. Men ovenstående resultat er jo intet mindre end katastrofalt. De har lukket en butik (i Brønshøj), og har efter sigende også tømt butikken på Frederiksberg - men om det er nok, kan kun tiden vise.

Markedet er godt nok ved at vende, men starten af 2007, har næppe været god ved Base1, så kædens nuværende stand må siges at være ganske usikker. Deres store held ligger formentlig i, at der endnu ikke er nogen journalister, der har opdaget alvoren. Kunderne vil jo flygte langt væk, hvis der er risiko for at deres sager (og tilgodehavender) pludselig havner i et konkursbo !

I sidste ende bliver det dog ikke kunderne, der kommer til at betale den kontakte pris i tilfælde af en konkurs. Det bliver (naturligvis) dig og mig. Dansk Ejendomsmæglerforening kunne nemlig for godt 1½ år siden glædesstrålende meddele, at Base1 nu var kommet ind under DE's vinger. Jeg håber, at de har indbetalt deres kontingent, for regningen fra garantifonden kunne godt ende med at løbe op i et noget kedeligt beløb - og efter at Henrik Mühldorffs eskapader for kollegaernes regning, så er der ikke mange penge tilbage på kistebunden. Og nu jeg ved ikke med dig, men jeg har ikke megen lyst til at ende 2007 med en ekstra regning til DE som konsekvens af, at andre ikke har kunnet finde ud af at drive deres forretning :-(

De eksisterende kunder har nu faktisk allerede betalt prisen for kædens problemer. I jagten på at få salæret hjem, var Base1 den tvivlsomme vinder i en undersøgelse foretaget af Pris4Bolig.dk af, hvor store afslag de forskellige mæglerkæder måtte give for at få boligerne solgt. Base1 lå klart nummer 1 med et gennemsnitligt nedslag på over 6% - i en undersøgelse, der i øvrigt interessant nok viste at RobinHus og Realmæglerne gav de mindste nedslag ...

Uanset om Base1 overlever den momentane krise, så taler tallene deres tydelige sprog. De små, lokale kæder har det rigtigt svært - og jeg er ærligt talt noget i tvivl om, hvorvidt de er i stand til at stå distancen. Kæder som Mette Lykken og Place2Live kan heller ikke have det nemt. Spørgsmålet er nok primært, hvor dybe lomemr ejerne har - og om de har viljen til at tømme disse lommer i krisetider som disse...

Leje fremfor eje ?

2007-07-31T16:40:00.000+02:00

Så må det vist være slut med al den ferie !

I løbet af det seneste års tid har jeg haft en del kunder, der har valgt at leje deres bolig ud for at undgå et massivt nedslag i handelsprisen. Det er selvfølgelig lidt ærgerligt som ejendomsmægler på sagen, men når man nu ikke har kunnet finde en køber til den rette pris, er der jo ikke så meget at gøre ved det ... Til gengæld er jeg blevet en del klogere på lejemarkedet, så det kan vel ses som en sidegevinst.

Helt konkret er jeg blevet overrasket over, hvor ringe markedet for lejeboliger fungerer.

Som ejendomsmægler står der altid adskillige instanser klar til at kaste sig over det mindste fejltrin. Det gælder alt fra DE's etiske nævn over det nye disciplinærnævn til Ekstra Bladet. Til sammenligning er lejemarkedet nærmest et slaraffenland for svindlere og plattenslagere.

Det ene website efter det andet udnytter, at lejere ofte er desperate studerende eller andre lav-indkomstgrupper. Der er ingen "boligsiden" for lejeboliger, men derimod en lang række - ofte ganske useriøse - websites, hvor lejere må betale skyhøje priser for at komme ind og se på annoncerne. Hvis der ikke var noget relevant i den måned, så må du til tegnebogen igen... Surt show.

Lejernes LO har været efter en del af disse sites, og mener generelt at selve forretningsmodellen er ulovlig, men det har ikke fået bugt med problemet.

Et af disse sites er endog delvist ejet af Søndagsavisen, men der åbentbart ikke har for fine fornemmelser. Boligportal ApS tjener således ifølge deres regnskab millionbeløb på disse aktiviteter. Søndagsavisen skriver selv stolt på deres website:

"Boligportal.dk ApS opererer inden for udlejning og salg af boliger. Virksomheden, driver Boligportal.dk, som er den største markedsplads på internettet for udlejnings-boliger. " (fra http://www.sondagsavisen.dk/son/Internet/OFIR/)

Baggrunden for det lukrative marked har selvfølgelig været manglen på lejeboliger i de størr byer. Spørgsmålet er om det ændrer sig nu, hvor flere ejerboliger - ihvertfald for en periode - konverteres til lejeboliger. Jeg tillader mig at tvivle, så måske man skulle indhente de manglende salær-indtægter på lejemarkedet i stedet for...

P.s. Skulle du være en af de stakler, der er tvunget ud på det grå marked i jagten på en leje-bolig, så kan du finde et par gode råd hos LLO.

Tiltrængt ferie ...

2007-07-11T22:23:00.000+02:00

Ja, så er det endelig blevet tid til lidt ferie. De seneste par måneder har heldigvis budt på lidt bedre stemning i markedet. Dels er sælgerne blevet mere fornuftige at tale pris med - og dels er køberne langt om længe begyndt at handle...

De seneste tal fra EDC viser, at salget i juni måned rent faktisk lå over salget i den tilsvarende måned sidste år. Det er jo gode nyheder for os ejendomsmæglere, men inden champagnepropperne ryger, skal vi lige huske, at der er betydeligt flere boliger til salg lige nu. Dagens statistik om liggetider fra Realkreditrådet viser da også, at liggetiderne fortsat er kritisk høje.

Liggetiderne på lejligheder i København nærmer sig de kritiske 6 måneder = 1 formidlingsaftales løbetid. Det betyder et enormt spild af tid på sager, der først bliver solgt efter at sælger har skiftet til en ny mægler...

Med så mange boliger til salg, har der været godt med pres på i de seneste par måneder. Og selv om vi nu stille og roligt bevæger os i en mere fornuftig retning (for første gang i lang tid faldt antallet af boliger på boligsiden !), så vil der i lang tid endnu være flere boliger til salg end der er købere til. Det betyder fortsat masser af arbejde med sagerne - og masser af spild på retursager.

Der er derfor god grund til at nyde ferien (og det "dejlige" sommervejr) - for der skal nok komme tryk på igen til efteråret. Men hvis omsætningen bare følger med, så skal det nok blive lidt sjovere end sidste efterår.

God ferie.

Så kom den første bøde ...

2007-06-28T18:27:00.000+02:00

Samtidig med at den seneste runde af girokort til Disciplinærnævn for Ejendomsmæglere er dumpet ind af brevsprækken, har nævnet uddelt sin første bøde. Vinderen blev - ikke helt overraskende - Mühldorff.

For overtrædelse af reglerne vedrørende håndtering af deponerede midler fik selskabet en bøde på 60.000 kr. Den involverede ejendomsmægler blev frikendt, idet han ikke selv var involveret i ind- og udbetalinger i virksomheden.

Men for de håbefulde læsere, der nu måtte begynde at glæde sig til, at bøden kunne føre til færre girokort i fremtiden, må jeg desværre skuffe dem. Den dømtes fulde navn er desværre "Mühldorff A/S under konkurs", hvorfor nævnet nok får lidt svært ved at hente bøden hjem. interessant nok havde selskabet da heller ikke nogen kommentarer til nævnet. De kan jo i princippet være ligeglade.

Personligt synes jeg det er glædeligt, at den involverede ejendomsmægler blev frikendt. Reelt har han formentlig ikke haft den store indflydelse på pengenes gang i butikken. Det ansvar blev placeret i regnskabsafdelingen, men uden at det har fået konsekvenser for nogen. Det undrer mig egentlig lidt, for hvor er den ansvarlige ejendomsmægler henne i dette spil - og hvor er ejeren - Henrik Mühldorff ?

Burde man egentlig ikke kunne holde den ejendomsmægler, der har det faglige ansvar for butikken, til ansvar for pengenes gang i butikken ? Jeg er ikke klar over, om det i det konkrete tilfælde er Henrik Mühldorff selv, men han eller den ansatte chef er jo dog ansvarlige i henhold til loven...

Herudover synes jeg det virker lidt plat at tildele bøden til et konkursramt selskab - burde den ikke som minimum være gået direkte til den ansvarlige indehaver ? I praksis gør det vist ikke den store forskal, da han vist også er under personlig konkursbehandling, men det er jo ihvertfald interessant, at den slags bøder åbenbart kan kapsles ind i et selskab.

Men måske handler det primært om at sende et signal om, at nævnet findes og skal tages seriøst. Lex Nørrisgaard førte jo til nævnets oprettelse, da DE idømte hende en bøde på sølle 75.000 kr. for at føre en lang række boligkøbere bag lyset i den berygtede Sadolin-sag. Niveauet for bøden - 60.000 kr. i en sag om tilbageholdelse af 120.000 kr. og hvor kunden ikke har lidt et tab - virker ganske højt til sammenligning - og det er nok også meningen.

Jeg har ikke sat mig ind i detaljerne omkring udregningen af bødens størrelse, men jeg kan ikke lade være med at tænke på, hvor niveauet ligger for eks. forsinket udbetaling af deponerede midler - en ikke helt ualmindelig situation...

ReMax igen, igen

2007-06-12T23:40:00.000+02:00

Livingstones kæden har igennem længere tid været i problemer. Intern uenighed i ledelsen og problemer med at få nye butikker til at slå ro og vokse, har ført til stagnation og senest lukning af butikken i Brønshøj. Nu har ejeren, Henrik Christiansen, ifølge Business.dk så solgt de 5 forretninger til ReMax, der således opgiver at komme ind på markedet på organisk vis.

Hidtil har den amerikanske kæde jo kørt snorlige efter deres internationale koncept med kæmpe-butikker, der bemandes af et større antal mæglere, der opererer meget selvstændigt. Den enkelte mægler betaler relativt dyrt for at leje sig ind i butikken og betaler derudover en andel af salæret videre til kæden.

Jeg har en enkelt gang mødt en af de personer, der har arbejdet med konceptet i Danmark, og jeg var ikke rigtig imponeret. ReMax har meldt mange forskellige ting ud, i de 6 år de har forsøgt at komme ind på det danske marked. De vil gerne være billige og har tidligere nævnt slagprodukter såsom 3 måneders formidlingsaftaler mv. Man fornemmer herudover, at de går efter at rekruttere en flok "kopimaskine-sælger". Den danske lovgivning har imidlertid været en alvorlig sten i skoen - formentlig bl.a. fordi disse sælgere har skullet være registrerede ejendomsmæglere - og det er de fleste af kopimaskine-sælgerne altså ikke.

Prisen for Livingstones har nok ikke været overvældende i lyset af den hårde markedssituation, men købet (der dog endnu ikke er afgjort ifølge ReMax selv - rimeligt underlig udmelding i øvrigt !) tyder på, at der nu kommer lidt skub i tingene - ihvertfald i København.

Det vil dog fortsat være afgørende for dem at rekruttere de rigtige mæglere. Fortsætter de i deres oprindelige spor her, så er mit gæt, at to kæder vil mærke dem mest: base1 og Nybolig.

base1 fordi de også har fokus på de hurtige ejendomme i København og opererer med mæglere/sælgere i den lidt lettere genre. Nybolig fordi de måske fremover undgår den nuværende (lidt pinlige) position som landets mindst troværdige ejendomsmæglerkæde :-)

Hvad mener du/I ? Kunne du forestille dig at arbejde for ReMax - eller tror du mere på de eksisterende kæder ? Skriv en kommentar - eller send en mail på boligblog@hotmail.com

Flere boliger i avisen

2007-06-05T23:29:00.000+02:00

Efter lange diskussioner i Brancherådet ser den nye, fælles ejendomsmægler-avis ud til at blive en realitet. Nyhedsavisen - der jo gerne stikker kniven i dagbladenes monopol på boligannoncer - står som udgiver. Billigere annoncer til alle lyder jo meget godt - men som sædvanlig lurer der en mere nuanceret sandhed under overfladen.

Den nye avis er for alle, og der er opstilles ens vilkår for alle annoncører. Der gives kun en minimal kæderabat, hvilket naturligvis er en stor fordel for de mindre kæder og helt selvstændige mæglere (dem der er tilbage). Indrykningsaftalen giver dog en bedre stilling til de største kæder i form af bedre placeringer i avisen:

"Der bliver fast rotation mellem DanBolig, home, EDC, Nybolig og den øvrige gruppe af
ejendomsmæglere, således at hver kæde/gruppe står først hver 5. gang. Indenfor den
øvrige gruppe fordeles ejendomsmæglerne efter antallet af sider, som den enkelte
ejendomsmægler, opgjort på indehaver-niveau, annoncerer med."

Bemærk detaljen med at placeringen i den "øvrige" gruppe afgøres af indrykningsvolumen på indehaver-niveau. Derved får f.eks. Realmæglerne ingen fordel af deres størrelse i det regnestykke og de mindre kæders indrykninger ser således ud tilat blive placeret "hulter til bulter" i bagenden af avisen. Ikke helt optimalt - men nok prisen for at få de store kæder med i aftalen.

DE's ambitioner med avisen er ikke til at tage fejl af: "Vi ønsker at samle hele boligmarkedet i én gratis avis", udtaler Thomas Torp.

All-in-all ser det jo meget godt ud, men skal man drysse lidt malurt i bægret, så ligger den helt store udfordring i volumen og distribution - eller rettere i manglen på samme...

Nyhedsavisen påtager sig nemlig kun opgaven med at lave redaktionelt indhold og trykke avisen. Distributionen skal vi selv stå for ! I alt trykkes og fordeles 100.000 eksemplarer, der uddeles via standere foran mæglerforretningerne i hele Hovedstadsområdet.

Nu er effekten af avisannoncering jo stærkt faldende, men den tilbageværende effekt ligger efter min opfattelse primært overfor det tidligere køber-segment. De er endnu ikke på aktiv boligjagter, men bladrer i den boligsektion, der alligevel dumper ind ad brevsprækken. Den effekt får vi ikke med i den nye avis.

Med hensyn til volumen, så tales der om 100.000 aviser. Det skal ses i lyset af at Berlingske Søndag trods det faldende oplag udkommer i over 140.000 eksemplarer og Politiken udkommer i over 150.000 stk (hvortil kommer Jyllands-Postens abonnenter i København).

Disse fakta skal således medtages i regnestykket, inden vi alle falder i svime over den lave millimeter-pris. Prisen ligger under 1 kr. per millimeter - men det skal ses i lyset af, at avisen udkommer i 6 forskellige udgaver (2 boligtyper gange 3 regioner), så den en-krone køber dig således kun til 16.666 aviser. Der er altså et pænt stykke vej endnu, før den nye avis vil kunne levere samme tryk som de "gamle" dagblade.

Hvis vi skal være helt ærlige, så avisannoncering i vore dage nok så meget om profilering af den enkelte mægler. Her kommer den nye avis til kort i forhold til dagbladenes bredere dækning, hvorfor vi nok ikke skal forventes os det helt store på den korte bane.

Det er dog en god start på at få brudt de gamle avisers kontrol med markedet. De har til dato kun leveret dårlig kundeservise til for høje priser. Men hvis vi for alvor skal slå igennem med denne avis, så kan vi altså ikke nøjes med at dele aviserne ud til de folk, der alligevel kommer forbi vores butikker. Vi skal ud til folket...

Derfor kan det kun gå for langsomt med at få Nyhedsavisen til at distribuere avisen sammen med deres egen avis. Det kommer selvfølgelig til at koste, men ikke mere end vi kan spare på annoncebudgettet næste år, når Tante Berlinger ringer for at genforhandle årsaftalen...

Interesserede kan læse mere i DE's artikel om den nye avis. Her finder du også priser mv.

Ejendomsmaileren på bus-tur

2007-06-01T22:00:00.000+02:00

Nykredit har nu for alvor lanceret deres kampagne for at øge kendskabet til min blog. Ejendomsmaileren optræder således nu på buslangsider i hovedstadsområdet - og alle besøgende, der har fundet mig ad den vej byder hermed hjertligt velkommen :-)

Nye læsere - der undrer sig over denne sammenhæng - henvises til mine tidligere indlæg om Nykredits kapring af navnet på min blog - Ejendomsmaileren.

Nykredits kampagne lover svar på alle mulige spørgsmål - hvorfor Nykredit ikke checkede om navnet var i brug, før de lancerede deres kampagne, har jeg dog endnu ikke fået svar på...
Til gengæld er historien blevet samlet op at internet-avisen ComOn, der i går skrev en kort artikel om sagen: Blogger i navnekrig med Nybolig. Nu er krig måske så skarpt et ord, men det er jo altid rart med lidt opbakning...

Nåh, men når jeg nu alligevel er i krig (!), så er det måske værd at dvæle lidt ved det koncept, som de har valgt at (mis)bruge mit navn til:

Under overskriften "EjendomsMail'eren" giver Nybolig nu interesserede købere adgang til at sende en besked til mægleren vedrørende en sag. Man inviteres til at spørge om alt (se eksempel her). Den kyndige læsers opmærksomhed henledes her særligt til punkt 3 på listen - her opfordres køberen nemlig til at afvige et bud på ejendommen. I sig selv er det ikke voldsomt innovativt, i betragtning af at home, EDC, RobinHus og flere andre for længst har lagt denne funktionalitet på... Det bliver først interessant, når man erindrer følgende udtalelse:

"Det gør markedet mere useriøst. [...] Jeg frygter, at det er begyndelsen til, at vi som branche undergraver vores job. Det næste skridt kan blive, at sælgere lige så godt selv kan sætte en annonce i avisen"
Citat Per Faurholt, Nybolig.

Tja, måske man skulle spørge "EjendomsMail'eren" om baggrunden for denne ko-vending ?

Vær tjekket og få succes

2007-05-14T21:14:00.000+02:00

Ja, man tror jo at det er løgn ! Men det er det desværre ikke...

DE har som sædvanlig lagt et stort stykke arbejde i planlægningen af årets landsmøde, der afvikles den 24. maj. Programmet rummer faglige indhold om forandringsparathed og fremtidens elektroniske bolighandel - og så kommer så følgende indlæg (og jeg citerer fra det officielle program - for jeg kan ikke selv skrive det bedre):

"Manden bag bøgerne ”Den Store Blærerøv”, ”Blærerøvens Guide Til Moderne Etiquettte” og ”SEX, Hvor svært kan det være?”. Mange af DE's medlemmer husker sikkert med stor fornøjelse det provokerende pust, han gav ved Landsmødets ungdomsarrangement for nogle år siden, og nu kommer han altså igen for at sætte en fed streg under, at charme, selvtillid og lækkert hår er et godt skridt på vejen til at opnå succes. Udseende og adfærd i det daglige rollespil har nemlig stigende indflydelse på, hvor meget held man har med at sælge et hus, en ideologi eller bare charmere et andet menneske - grundlæggende er problemstillingen den samme! En stærk visuel identitet kan være dit vigtigste salgsparameter og din stærkeste allierede, men hvis du lader tilfældighederne råde, kan din visuelle fremtoning være din værste fjende, lyder advarslen."

Ja - du har helt ret. DE har i deres visdom beslutte at lade Mads "Jeg er en blærerøv" Barner-Christensen fremstå som branchens store inspirator ! Manden, der - om nogen - symboliserer den hurtige fyr i dyre jakkesæt, hurtige biler og blinkende Rolex-ure (et på hver arm, hvis rygterne taler sandt). Vi taler om manden der ER Eddie-C ! Ham hiver vi sgu' frem på scenen foran den samlede danske verdenspresse, så alle kan se, hvor vi finder vores inspiration !

Jeg savner ord !

Jeg har tidligere belemret læserne af min blog med henvisninger til den kampagne for forbedring af danske ejendomsmægleres image, der nu har været undervejs i snart et år. I den mellemliggende periode har dette image taget endnu et par hårde slag - senest med weekendens omtale i Ekstra Bladet af kendelser i Klagenævnet (hvor home og Danbolig kappes om den tvivlsomme ære som landets værste ejendomsmæglere). Overskriften "Home fusker for flest penge" har næppe vakt stor glæde i Århus (eller på Holmens Kanal).

På en eller anden måde føler jeg ikke rigtig, at en præsentation om betydningen af lækre jakkesæt og dyre Rolex-ure, er vejen til løsningen af branchens problemer. Særligt ikke hvis en journalist skulle forvilde sig ind på årsmødet ... i så tilfælde kunne det meget vel ende med, at vores fælles image-udfordringer bliver større før den bliver mindre !

Vel mødt til landsmøde ...

Boligsiden version 2

2007-05-02T21:47:00.000+02:00

Så kom den ventede udmelding fra DE omkring boligsidens fremtid. Ovenpå Erhvervs- og Selskabsstyrelsens seneste udmelding, var det kun et spørgsmål om tid. Svaret fra DE indeholder da også de forventede udmeldinger omkring forbedret søgefunktionalitet og statistik.
Der er endnu ikke så mange detaljer fra DE's side, så nedenstående liste over forventet ny funktionalitet på boligsiden står helt for min egen regning:

Det kommer helt sikkert med:

Boligsøgning på kort
Grafisk løft af søgeside og resultatside
Statistik over udvikling i udbudspriser
Statistik over kvadratmeterpriser (udbud)
Stærkere profilering af DE

Det kommer måske med

Åbent Hus arrangementer
(Lidt) flere detaljer om boligen

Det kommer helt sikkert ikke med:

Egentlig boligpræsentation inkl fotos
Køberkartotek / boligagent
Klik-en-pris /send-din-pris etc.
Låneberegninger
Statistik over realiserede handelspriser
Statistik fordelt på mæglerkæder mv.

Efter min mening burde alle ovenstående funktioner (måske med undtagelse af den egentlige boligpræsentation) medtages i den kommende revision. Boligsiden repræsenterer en historisk sejr for branchen over de traditionelle medier, idet vi her har fastholdt ejerskabet over den primære markedsplads.

På internettet er stilstand lig med tilbageskridt - og i de seneste år har vi ladet intern splid hindre udviklingen af boligsiden. DE's brave udmeldinger om at ville fortsætte forsvaret af vores data, er nok desværre langt fra tilstrækkelige til at stoppe udviklingen af avancerede markedspladser drevet af medier, der i forvejen har en stærk tilstedeværelse på nettet.

Indtil videre har det primært været mindre aktører som boliga.dk, keybo.dk, der har vovet forsøget. Portaler som Jubii og Ofir har egne boligsøgninger, der dog ikke har fået det fornødne fokus - samtidig med at begge disse medier er svækket over de senere år. Men hvori består branchens forsvar imod google.bolig eller Microsoft RealEstate ?

Eneste udvej er at branchen står sammen og bygger videre på den succes, som boligsiden - trods den manglende udvikling - har opnået de seneste år. Men så skal vi også tage skridtet fuldt ud - og lytte til boligkøbernes ønsker og behov - i stedet for at gå efter mindste fællesnævner af hensyn til den interne konkurrence mellem kæderne.

Prisen for det hårde marked

2007-05-01T21:01:00.000+02:00

Der vejres efterhånden morgenluft på det københavnske boligmarked. Køberne er klart mere aktive, og det er langsomt men sikkert ved at konvertere sig til købsaftaler... Vi er stadig langt fra "normale" tilstande, men da i det mindste et skridt tilbage fra afgrunden.

Det var imidlertid ikke os alle, der kom sikkert med tilbage fra afgrundens rand. Det mest kendte "offer" er nok Henrik Mühldorff, der under offentlig bevågenhed måtte overdrage sine forretninger til en tidligere medarbejder i oktober måned. Om kæden overlever det massive imagetab og efterfølgende medarbejdeflugt er vist et åbent spørgsmål. Men Mühldorff er ikke ene om at bære prisen for det dårlige marked.

I de større kæder har adskillige forretninger skiftet indehaver, og særligt i home fortsætter den nådesløse konsolidering med færre og færre franchisetagere. Flere butikker står nu tomme og benyttes udelukkende som udstillingsvinduer - selv om forretningssteder uden ansvarlig ejendomsmægler er i modstrid med Lov om Omsætning af Fast Ejendom. Det gælder f.eks. en af Peter Norvigs forretninger på Østerbro og Livingstones forretningen i Brønshøj.

Dårlige nyheder holdes jo som regel tæt til kroppen, men de tal jeg hører og har personligt kendskab til, peger på tab mellem 1 og 2 mio. kr. per forretningssted. Det er selvfølgeligt meget forskelligt fra mægler til mægler - og fra kæde til kæde, men det generelle billede er det samme. I de store kæde rhåndteres den slags ting jo internt med overdragelse til andre franchisetagere, men for de små og mellemstore kæder handler de reelt om overlevelse.

Mühldorff er selvfølgelig det oplagte eksempel, men ikke det eneste. Kæder som Mette Lykken lever reelt på bankens nåde - og forhåbningen om at markedet retter sig igen. Det koster imidlertid rigtig mange kræfter - og mange gode folk, idet de erfarne folk søger mod mere sikre forretninger. Så selv om de små kæder overlever den umiddelbare krise, kan den ende med at knække dem på lidt længere sigt.

Alt dette lyder måske som rent kulkælder, men disse ændringer i vores marked har været undervejs i lang tid, og den nuværende krise fungerer blot som katalysator. De store kæder konsolideres på færre og færre hænder, og det gode spørgsmål er om tiden for de mange små, selvstændige mæglere simpelthen er forbi.

Hvis du vil være selvstændig mægler i dag, er der jo stort set kun Realmæglerne og RobinHus tilbage! Hvad mener du - er det en uafvendelig udvikling, eller vil den selvstændige mægler overleve ?

NB: I betragtning af pressens massive dækning af opbremsningen på boligmarkedet i København, undrer det mig egentlig, at der ikke har været større fokus på konsekvenserne af markedet for os mæglere. Normalt står gribbene jo klar, men det kan jo være, at vi i denne omgang har redet stormen af uden kritik i medierne...

Fremtidens klagesager - i nutid

2007-04-23T20:25:00.000+02:00

Nu må det være nok skriveri om varemærke og navnetyveri. Dagens emne er nok lidt mere jordnært for de fleste mæglere - og så alligevel ikke.

Jeg er nemlig faldet over en ganske interessant sag, der endnu ikke er afgjort - ja rent faktisk er stævningen vist stadig under udarbejdelse, så jeg må tage et vist forbehold for sagens faktuelle forhold - og dens endelige afgørelse.

Rent juridisk er sagen såmænd nok rimeligt klar. Sælger/ejendomsmægler har angivet forkerte oplysninger om elvarme og -forbrug, hvor køber kræver erstatning for en merudgift å 2.500 kr. per måned. Retspraksis (jf. Højestretsafgørelsen UfR 2002.763H) angiver erstatningen til 10 års udgift for køber - i dette tilfælde 300.000 kr.

Som alle andre tvister om fast ejendom, er det surt for alle involverede parter. Ikke mindst for køber, der må se et lykkeligt huskøb forvandlet til et juridisk mareridt - for sælger står ikke ligefrem klar med en check...

En hurtig søgning på kendelser i klagenævnet for ejendomsformidling giver de første 14 sager om fejlagtige el-oplysninger. Men denne sag noget helt specielt for vores branche - og den varsler fremtiden for os alle. Jeg er nemlig ikke faldet over denne sag i mit eget virke (heldigvis) eller i faglige nyhedsbreve. Nej, den er nemlig beskrevet i detaljer af boligkøberen i hans velbesøgte blog, der rent faktisk handler om noget helt andet. Overskriften på indlægget er - meget sigende - Bedrageri ved ejendomshandel kan betale sig.

Boligkøberen er ikke en hr. hvemsomhelst, men en af landets førende eksperter på internet og søgemaskiner, Mikkel deMib Svendsen. Hans blog nyder stor anseelse og han har altså en betydelig troværdighed blandt et helt særligt publikum, der er særdeles aktive på nettet. Hans blog handler om søgemaskiner, men - helt i blogosfærens ånd - skriver han også gerne om mere personlige hændelser som denne.

Indlægget er kun 2 dage gammelt, men det har allerede tiltrukket 15 kommentarer. Disse folk fortæller historien videre, og mange vil formentlig nævne den i deres egne blogs (og dette indlæg er vel i sig selv et eksempel). En historie som denne har potentialet til at bygge et betydeligt momentum, der på et tidspunkt vil blive opdaget af de mere traditionelle medier.

Et eksempel på dette sås tidligere på året med Krak, der i årevis har fremsendt girokort til folk, der linkede til krak.dk. En heftig blog-debat udviklede sig, og fandt vej til de traditionelle medier via online medier som Computerworld. Konsekvensen blev for Krak at de hurtigt måtte trække i land og ændre deres mangeårige praksis for at undgå dårlig omtale.

Jeg skal ikke kunne sige, at denne sag har det samme potentiale - ikke mindst fordi boligkøberen i første omgang har rettet sin vrede imod gældende retspraksis på området - og ikke imod ejendomsmægleren. Men substansen i sagen er jo, at mægleren har fejlet og påført køberen et betydeligt tab. Der skal således ikke megen fantasi til at forestille sig, at sagen vil dreje i den retning, når man tager vores normale ringe renomme i betragtning.

Nu er vores branche jo efterhånden vant til negativ omtale, men også til at avisartikler glemmes igen. Internettet derimod er ubarmhjertigt. Negative indlæg på blogs og diskussionsfora lagres og er tilgængelige for evigt. Dette citat fra den første kommentar til indlægget siger næsten det hele:

"Desværre lader det til at netop ejendomsmæglerbranchen gang på gang kan slippe afsted med at se stort på landets lovgivning - dels i denne situation og dels når det gælder etisk opførsel overfor nye og eksisterende kunder (se blot på Peter Nordvig). De lover bod og bedring, og får på bedste småbørns-manér at vide at det må de sandelig ikke gøre igen. Hvorfor ikke tage deres autorisation fra dem og få ryddet op i branchen - det må jo også være i branchens egen interesse?

Held og lykke med kampen Mikkel. De skal bare ryste op med grunkerne hurtigst muligt - ellers kan vi jo køre en SEO-kampagne imod dem "

Lidt research viser at SEO betyder søgemaskineoptimering og at læseren altså opfordrer til at man sørger for, at eksempelvis Google fremover viser indlæg med denne negative historie øverst på listen, når nye potentielle kunder søger på den pågældende ejendomsmægler - eller ejendomsmæglerkæde...

Normalt vil en ejendomsmægler (og hans forsikringsselskab) forsøge at trække en sådan sag i langdrag, men i dette tilfælde vil det bare forlænge den periode, hvor mæglerens navn bliver trukket gennem sølet i fuld offentlighed på nettet.

Paranoia ? Måske, men prøv lige denne søgning på google: Hanne Nørrisgaard. DR's historier om Sadolin-parken ligger nr. 2 - og blandt de 10 første resultater finder du 2 private indlæg med kritik af hendes forretning.

Velkommen på forsiden (af Google). Måske man skulle overveje et hurtigt forlig i denne sag ?

Svar fra Nybolig ...

2007-04-20T14:46:00.000+02:00

Jeg har modtaget et meget interessant svar på min e-mail til Nybolig, hvori kædens juridiske chef fastholder deres ret til navnet:

"Under henvisning til Deres mail af 12. april kan vi oplyse, at vi siden 2001 har haft registreret ordmærket "ejendomsmailer" hos Patent- og varemærkestyrelsen. Vi har derfor eneret til erhvervsmæssigt at benytte mærket og forvekslelige mærker, som eksempelvis ejensdomsmaileren etc. Endvidere kan vi oplyse, at vi har erhvervet domænerne ejendomsmailer.dk og ejendomsmaileren.dk, som har været registreret siden 2001. I det omfang de gør erhvervsmæssig brug af mærket, skal vi derfor opfordre Dem til straks at ophøre hermed

Med venlig hilsen
Jens Erik Nielsen "

Nybolig har således registreret navnet for 6 år siden, men ikke taget det i brug. Herudover henviser Jens Erik Nielsen til, at Nybolig har registreret de tilhørende domæner. I den forbindelse får han nævnt, at disse domæner ligeledes blev registreret i 2001 - men undlader behændigt at fortælle, at disse domæner ikke blev registreret af Nybolig. De har nemlig indtil for ganske nylig tilhørt en privatperson, som jeg selv var i dialog med, idet jeg gerne ville have brugt dem til denne blog. Hans pris lød imidlertid på 10.000 kr., hvilket jeg synes var lige i overkanten til mit lille fritidsprojekt. Han nævnte faktisk, at Nybolig var interesserede, og de er åbenbart ikke blevet skræmte af prisen.

Vanen tro rejser svaret fra juristen således flere spørgsmål, end det besvarer.

F.eks. kommenterer han ikke på, at varemærkelovens §25 stiller krav om, at et registreret varemærke skal tages i brug indenfor 5 år. Hvis oplysningerne i mailen er korrekte er denne brugspligt ikke overholdt, og registreringen kan ophæves.

Han tager heller ikke rigtig stilling til, om min blog egentlig er erhvervsmæssig aktivitet, men overlader det åbenbart til mig selv at vurdere...

Nu er jeg jo ikke en virksomhed, med store økonomiske interesser i navnet, så en længere strid er jo nok ikke i min interesse. Ydermere er der den særlige omstændighed, at jeg skriver denne blog under en pseudonym for netop at kunne skrive åbent og ærligt om alt og alle. En sådan anonymitet hænger kun dårligt sammen med en juridisk disput...

Jeg synes og, at der ligger nogle principielle problemstillinger her som blogger.

Er blogging en erhvervsmæssig aktivitet, der er omfattet af varemærkeretslig beskyttelse ?
Det er jo ikke usædvanligt, at blogger skriver under pseudonym, men i hvilket omfang er en sådan blogger beskytte imod, at en virksomhed overtager navnet og driver forretning på det ?
Kan Nybolig f.eks. få Blogger til at udlevere mit navn etc - og evt. nedlægger min blog ?
Kan man ikke med en vis mening forlange, at en virksomhed undersøger evt. konflikter inden de lancerer nye navne. Hvis Nybolig havde Googlet navnet, kunne man måske have taget en dialog i ro og mag inden deres lancering...

Nu er mit tilfælde jo måske ikke så afgørende, men efter alt mit arbejde med denne blog, er det da frustrerende, at skulle bøje sig for en forældet registrering... En anonym læser skrev til mit tidligere indlæg om emnet, at det måske var min kåring af Hanne Nørrisgaard til Årets K3'er, der var skyld i sagen, men den tror jeg alligevel ikke helt på :-)

Måske er jeg i virkeligheden bare skuffet over, at de åbenbart ikke læser min blog på Nyboligs hovedkontor. On the positive side må man jo sige, at det er der måske håb for, at de læser denne post :-)

Hvis du har en mening om ovenstående - herunder forslag til, hvordan jeg håndterer den videre dialog med Nybolig - så hører jeg meget gerne fra dig på boligblog@hotmail.com eller i en kommentar nedenfor...

Nybolig stjæler ...

2007-04-11T22:18:00.000+02:00

Jeg er blevet bestjålet !

Nybolig har lanceret en brevkasse på nettet - og i mangel af større opfindsomhed, har de stjålet mit navn ! Brevkassen har nemlig fået navnet "EjendomsMail'eren" - og de har ovenikøbet fået lavet et fikst lille ikon:

Det er ikke fordi jeg render rundt med et stort ego og illusioner om at alle burde kende mit navn. Men jeg har dog lidt at have det i... Jeg har skrevet under navnet siden august 2006 og foretager man en simpel søgning på Google på navnet, omhandler samtlige hits på første side min lille blog... Er det for meget forlangt, at de undersøger sagen lidt inden de lancerer nye projekter.

Det må være på sin plads med en mail til Nybolig for en forklaring...

--- UPDATE ---

Til: lisj@nykredit.dk (Den adresse de oplyser på Nybolig.dk

Til rette vedkommende,
Jeg er netop blevet opmærksom på, at I har lanceret en funktion på Nybolig.dk under navnet "Ejendomsmaileren".

Dette navn har jeg benyttet i min egenskab af forfatter til webloggen Ejendomsmaileren, der skrives på http://blogspot.ejendomsmaileren.com. Jeg har skrevet regelmæssigt på denne blog siden august 2006, hvorfor navnet er ganske indarbejdet. Emnet for denne blog er den danske mæglerbranche.

I henhold til Varemærkelovens §3 stk2. skal jeg derfor anmode Dem om at ophøre med at benytte navnet "Ejendomsmaileren".

Jeg ser frem til at høre fra Dem.

Med venlig hilsen
Ejendomsmaileren

Danske Boligadvokater i strid med DE

2007-04-03T11:01:00.000+02:00

Ved første øjekast meget interessant - ved nærmere eftertanke måske ikke så stor en sag. Men under alle omstændigheder endnu et "sign of the times".

Danske Boligadvokater har relanceret deres hensygnende website bolighandel.dk med en udvidet database over boliger. Det har de fået en masse presse på - bl.a. fordi det kommer ovenpå Boliga-sagen. Indtil nu har bolighandel.dk været åben for alle interesserede annoncører - herunder private. Men det har primært været Danske Boligadvokaters egne sager, der har været annonceret her. Nu blæses der imidlertid til angreb på ejendomsmæglerne, og derfor har man ændret princippet, så mæglernes annoncer nu er med UDEN accept.

Ikke overraskende er DE stærkt imod. De kalder visningen af annoncerne for tyveri og truer med blokering (som de bl.a. har gjort med Keybo og Boliga). Det virker imidlertid ikke overbevisende at kalde den samlede advokatstand for tyveri, og umiddelbart ryster det trovædigheden i DE's påstand om, at data fra boligsiden er ophavsretsligt beskyttet. Det er jo noget svært at forestille sig, at den danske advokatstand har kastet sig ud i et sådant projekt uden at have vurderet de juridiske konsekvenser.

Kigger man så lidt nærmere på sagen, så viser det sig at Bolighandel.dk slet ikke henter data fra boligsiden. De har nemlig indgået en aftale med BoligTorvet (ejet af Codan og BRFkredit) om visning af deres boligmarked (kaldet Boligagenten). (selve markedspladsen på bolighandel.dk foregår simpelhen på Boligagentens server. De oplyser selv, at de har omkring 50.000 boliger til salg - men når man kigger på boligsiden ligger vi pt. over 58.000 (i sig selv et skræmmende tal!). Noget kunne altså tyde på, at data slet ikke hentes fra Boligsiden, men derimod direkte fra diverse mæglere...

Advokaterne har således et par ekstra led imellem sig og de juridiske trusler. Dels er DE slet ikke part i sagen, og kan slet ikke blokere for data til siden. Dels er det slet ikke Danske Boligadvokater, der foretager sig noget - men derimod BoligTorvet.

Ser man bort fra de juridiske og tekniske krumspring, er der dog næppe nogen tvivl om, at vi ser en tydelig tendens. Boligsidens tid som monopol indenfor bolighandel er forbi. Indenfor et års tid findes der formentlig 5-10 steder, hvor alle boliger kan findes. Adskillige af disse vil give mulighed for private til at sætte deres bolig direkte til salg.

DE kan ikke hindre det rent teknisk. Danske Boligadvokater tror tydeligvis ikke på det juridiske forsvar. Lad os se i øjenene, at det er tid til at kigge sig selv grundigt i spejlet, og finde ud af, hvorfor man egentlig skal bruge en ejendomsmægler. Der er masser af grunde - men det er ikke dem du finder i dagens TV reklamer og boligannoncer...

Time to wake up and smell the roses. Måske kan en hurtig og omfattende udbygning af boligsiden købe lidt tid, men de af os der ikke kigger sig i spejlet kan hurtigt risikere at skulle kigge i jobannoncer i stedet for...

Nogen bud på hvorfor vi ikke bare skal lade advokater og selvsælgere overtage markedet ? Skriv endelig - det er på tide at få åbnet debatten.

Begyndelsen til enden for boligsiden ?

2007-03-21T00:09:00.000+01:00

Hold da kæft...

Så kom der svar fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen på sagen vedr. Boliga og Boligsiden.

Svaret kan læses i sin helhed her, og hvis man interesserer sig lidt for, hvordan vores marked kommer til at udvikle sig i fremtiden bør man læse brevet et par gange. Advarsel - det kan godt betale sig at sidde ned, når du læser det.

E&S forholder sig ikke til DE's ophavsretsligt forsvar (der dog formentlig ikke holder jf. Ofir-dommen), men derimod primært til det offentliges trussel om en statsfinansieret konkurrent til boligsiden. Den korte version er, at boligsiden ikke lever op til lovens krav - særligt mht. funktionalitet.

DE har jo i flere år diskuteret evt. den videreudvikling af boligsiden, der skriger til himlen, hvis sitet skal fastholde sin nuværende position. Denne udvikling er imidlertid blevet blokeret af et par af de store kæder, der insisterer på, at kunderne skal søge boliger direkte på kædernes hjemmesider. Denne strategi må siges at være fejlet totalt nu. E&S beordrer nemlig nærmest DE til at fremlægge en plan for en modernisering af sitet !

Erhvervs- og Byggestyrelsen lancerede jo sidste år boligejer.dk. De leder med lys og lygte efter funktionalitet, der kan trække brugere ind til sitet, for at læse de mange gode råd (der i øvrigt primært er skrevet af Danske Boligadvokater!)... og gæt hvem der overtager administrationen af Lov om Omsætning af Fast Ejendom - og dermed skal beslutte om det offentlige skal lancere en alternativ boligsiden ? Rigtig gættet: Erhvervs- og Byggestyrelsen !

Jeg kan også godt afsløre, hvem der kommer til at finansiere denne nye portal: Det bliver nemlig ejendomsmægler-branchen, der - udover formentlig at blive pålagt at bekoste løbende afsendelse af data til ministeriet - formentlig også får en regning, der kan supplere de løbende regninger for disciplinærnævnet...

Er der bare mig, eller kunne denne sag ikke rigtig være faldet dårligere ud for vores branche ?

Min egen holdning til DE's håndtering af sagen, er vist kendt fra mine tidligere indlæg. Hvad mener du ?

Hvor blev boligsidens top-25 af ?

2007-03-13T15:32:00.000+01:00

Der er en lille ting, som jeg har undret mig lidt over. Jeg er - som de fleste læsere nok har opdaget - en trofast læser af bladet "Ejendomsmægleren". Det er som regel underholdende læsning - som f.eks. den seneste lederartikel fra vores kære formand, der sammenligner kampen om boligsidens data med rydningen af Ungdomshuset. Den nærmere sammenhæng forstod jeg aldrig helt, men tanken om Steen Winther-Petersen på gaden i kamp imod brostenskastende IT-nørder rakte da til et hurtigt smil :-)

For et par numre siden slog det mig imidlertid pludselig, at et af de mere interessante tilbagevendende elementer - Boligsidens Top-25 - var forsvundet. Det er nok bare mig, der har misset noget, men jeg synes ikke, at jeg har set en officiel forklaring. Jeg har kigget lidt tilbage i numrene, og den var med sidste gang sidste i september 2006.

Jeg synes, det var lidt sjov at følge med i særligt de lidt mindre kæders udvikling - og så selvfølgelig i den generelle udvikling i trafikken på Boligsiden. Er der mon nogen, der har lidt insider-viden om, hvorfor listen er blevet fjernet. Var det mon en politisk beslutning efter kritik fra en eller flere af kæderne, eller var tallene ikke troværdige ? Anyone ?

DE's korstog fortsætter

2007-03-08T16:54:00.000+01:00

DE fortsætter deres korstog imod hjemmesider, der offentliggør rå eller bearbejdede data fra boligsiden.dk. Senest har Thomas Torp meldt ud, at keybo.dk føjes til listen over blokerede websites - selv om ejeren selv er medlem af DE.

Ejeren af Keybo - Kjeld Kosiara - melder i samme åndedrag ud, at han ikke er til sinds at ophøre med at hente data fra boligsiden.dk. Han driver i dag en bolig- og erhvervsmæglerbutik i Køge, hvor et par af medarbejderne deler hans efternavn :-)

Det skal blive en interessant teknisk duel imellem Kosiara og DE. De teknisk kyndige folk jeg har talt med levner ikke DE mange tekniske muligheder for at forhindre, at deres data bliver hentet. De kan gøre det besværligt - og dermed dyrt - ved løbende at ændre serverens opsætning og filtrering, men det vil også påføre DE betydelige udgifter. Spørgsmålet er også i hvilket omfang den aldrende hjemmeside i sin opsætning er gearet til et sådant slagsmål...

DE kredser om den varme grød i sagen. De fastholder, at det ikke er lovligt at hente og bruge data, men indtil videre har de kun blokeret for de pågældende websites. Det sker sikkert i forhåbningen om, at de dermed får skræmt de pågældende væk. Men hvis de virkeligt mener det alvorligt, så er det i byretten at slaget skal slås. Udfra mit kendskab til DE's sædvanlige fremgangsmåde er mit gæt på deres slagplan således følgende:

1) Indfør en simpel blokering for de websites, der forsøger at hente data
2) Meld hårdt ud i pressen, at det er ulovligt og en meget alvorlig sag
3) Skriv breve til de pågældende websites med trusler om politianmeldelse
4) Vent og se, om ikke ovenstående skræmmer dem væk.
5) Overvej eksklusion af Kjeld Kosiara
6) Øh, er de virkelig ikke holdt op endnu... øv.
7) Forsøg at lade sagen gå i glemmebogen
8) Forsøg at forhindre (endnu et) lovindgreb fra populistiske politikere

Rent juridisk er sagen ikke så ligetil endda. Er DE f.eks. ejer af de pågældende data og dermed berettiget til at føre en evt. fogedsag ? Eneste reelle præcedens på området er home/Ofir sagen, der blev afgjort i Sø og Handelsretten til Ofir fordel. Det er kun et par uger siden, at Krak dropped en ophavsretssag om dybe links.

Kosiara og boliga er jo små fisk, som måske nok bøjer sig for truslen om sagsanlæg. Men husk at både Ofir og Jubii står på listen...

Mediernes interesse drives af statistikkerne, mens DE's frygt i virkeligheden går på, at hvis der ikke slås hårdt ned på disse websites nu, står man om et par år med X antal boligsiden-kloner, hvor private kan sætte deres bolig til salg.

Det sjove er, at den simple løsning ligger lige for: Stil selv de relevante statistikker til rådighed sammen med seriøse tolkninger på data ! Pressen får deres tal - og interessen for de nye websites forsvinder.

Modargumentet er selvfølgelig at disse tal kan vise sig at være lidet flatterende for vores branche. Men hvis det er fakta - burde vi så ikke i fællesskab se fakta i øjnene, og se om vi måske kunne blive klogere ? Indtil videre er det lidt for nemt at sige, at vi ikke kan stole på tallene, fordi de ikke kommer fra DE.

Ekstra Bladet om Prisnedslag

2007-03-05T22:09:00.000+01:00

Ganske interessant artikel i Ekstra Bladet i lørdags...

En analyse af prisnedsættelser på boliger annonceret på boligsiden.dk viser, at der er betydelige forskelle på, hvordan de forskellige kæder klarer sig. Nu dækker undersøgelsen kun postnumrene fra 1500 til 2500 (Københavns brokvarterer og Valby), så man skal nok være påpasselig med at forlænge konklusionerne til hele landet. Men mon ikke at der er mere end et gran af sandhed i, at der er meget stor forskel på de forskellige butikkers holdning til prissætning og løbende justering af prisen.

Jeg tror, vi alle i vores områder kender de mæglere, der altid starter ud med en meget høj vurdering i håbet om at få boligen i kommission, hvorefter de konsekvent bearbejder kunden for t få prisen sat ned. Jeg har netop været sammen med en håndfuld kollegaer, hvor hovedtemaet for snakken omkring kaffebordet var, hvordan man "overvinder" sådanne konkurrenter, når man er ude på vurderingen.

En stor del af de problemer, mæglerne i København og Århus er ude i idag skyldes en komplet ukritisk konkurrence om de højeste vurderinger. Mange mæglere skyder skylden på gridske boligejere, men lad os se i øjenene, at de ikke har fået ideen helt selv...

Når priserne så skal sættes ned, kommer der mange gode forklaring frem. Jeg faldt i dag over en af de bedre fra home i en artikel på epn.dk:
"Mange familier, ikke mindste de yngre med mange andre udgifter end bolig, hverken kan eller vil betale de priser for boligerne i hovedstadsområdet, som vi så i foråret 2006. Derfor har vi justeret priserne efter aftale med boligsælgerne, siger Niels H. Carstensen."

Ganske interessant - den kvikke journalist glemte dog at spørge hr. Carstensen om ikke home burde have regnet dette ud lidt før? Det er jo ikke købernes indtægter, der har ændret sig...

Selv om det er svært, så holder jeg stadig fast i mit nytårsfortsæt: Jeg bagtaler ikke konkurrenter overfor kunder (det nøjes jeg med at gøre her :-) - men det er ikke så nemt, når jeg hører de vurderinger, der er kommet ind fra konkurrenterne. Det er ikke så slemt i øjeblikket, men de kommer sgu' stadigvæk...

Undersøgelsens mest overraskende resultat var nok, at RobinHus kom ud på toppen. De havde det laveste prisnedslag over perioden (2,2% imod Danboligs 7,3%) - samtidig med at de udbød til den højeste kvadratmeterpris... En tanke kunne være, at køber og sælger i direkte dialog undgår det massive pres for prisnedslag, som enhver mægler møder fra de fleste købere i disse tider ? Hvis du/I har bedre forslag eller ideer til forklaring, så skriv endelig ...

En ting er sikkert: RobinHus har ihvertfald fået sig et argument på hånden, der ikke er helt nemt at stikke ...

Sådan slipper man af med en ansat mægler

2007-02-28T17:38:00.000+01:00

Ovenpå mit tidligere indlæg om ejendomsmægleres ansættelsesvilkår, er jeg stødt på et virkeligt grotesk eksempel på, hvordan ansatte mæglere behandles i branchen. Min kilde er ikke selv involveret i sagen, men har fulgt den fra sidelinien igennem et stykke tid...

Her er den rensede historie... Der var engang en ejendomsmægler på Vestsjælland, der besluttede sig for at gå på pension. Han solgte derfor butikken til en af sine medarbejdere og drog sydpå. Den nye chef var glad for sine to ansatte mæglere (og hidtidige kollegaer), de fik begge en attraktiv ansættelsesaftale baseret på en god, fast løn. Det er jo en sjældenhed i branchen, og de to medarbejdere var da også glade for deres nye chef - lige indtil de fik besked om, at nu måtte de overgå til ren provision. Da de ikke havde lyst til dette, blev de begge fyret !

I sig selv er dette ikke en usædvanlig historie i et presset markedet. Problemerne begyndte da også først at tårne sig op, da chefen pludselig nægtede at udbetale den aftalte løn. Den ene mægler forsøgte indehaveren at bortvise, for at undgå at betale løn. Den anden fik simpelthen ikke sine penge.

Forretningen er i dag overdraget til en mægler fra samme kæde i en naboby - men naturligvis uden at honorere lønningsforpligtelsen. Den ligger fortsat parkeret i et selskab, som de to mæglere nu må sagsøge i håbet om at få deres penge udbetalt. Lønmodtagernes Garantifond er vist inde i billedet, men her kræves det, at selskabet er erklæret konkurs. For at føje spot til skade, så har det været umuligt at komme igennem til med konkursbegæringen pga. ophobede sager i retten som følge af den lokale kommunesammenlægning !

Det korte af det lange er, at de to mæglere er overladt til deres egen skæbne. Deres nye chef trækker sagen i langdrag, den nye ejer nægter ethvert ansvar - og kæden har blankt afvist at gå ind i sagen. Det vedrørte jo ikke dem...

Velkommen til livet som ansat mægler i en af landets største kæder ! Har du checket din ansættelseskontrakt for nylig ?

DE skaffer 1 mio. sidevisninger til ligegyldig statistik...

2007-02-27T22:46:00.000+01:00

I disciplinen "Evne til at træde sig selv over tæerne" bør DE efterhånden stå til en ren 12'er (forvirret ? Så henviser jeg til Undervisningsministeriets nye - i øvrigt uforståelige - karakterskala). "Og hvorfor så det ?" spørger den (forhåbentligt fortsat) interesserede læser.

Jo, af dette indlæg på Boliga.dk's blog fremgår det, at de nu har passeret 1 million (!) sidevisninger på deres website - primært forårsaget af den omfattende presseomtale, de har haft fornøjelsen af. Med vanlig evne til at undervurdere de kommunkationsmæssige og forbrugerpolitiske aspekter af en sag, besluttede DE sig for at blokere for en "ligegyldig" side - med det resultat at gud og hver mand nu ønsker at se siden med dens forvirrede indhold.

DE fremstår som et planøkonomisk monster, der forsøger at mørklægge boligmarkedet. Og branchen fastholdes i den gamle rolle som bagstræberiske, griske sælgere, der blot ønsker at føre de uskyldige købere bag lyset. Mange tak for det ...

Vores gode argumenter om, hvorfor Boliga's statistikker er ligegyldige og i værste fald misvisende, har vi ikke formået at få bragt til torvs. Til gengæld har vi søreme fået genoplivet truslen om en offentlige bolig-søgemaskine (gys). Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har ihvertfald sat sig for at undersøge sagen. Det er der foreløbig kommet følgende skrivelser ud af:

Mon DE havde ovevejet denne udvikling, da de kastede sig ud i en blokering af Boliga ? Med deres udmelding i øringssvaret bliver de nu næsten nødt til at blokere for alle portaler, der henter data fra boligsiden.dk - herunder f.eks Ofir.dk og Jubii.dk. Rent bortset fra at en sådan blokering ikke lader sig opretholde rent teknisk, så virker det ikke som en meget fremadrettet anvendelse af foreningens ressourcer.

Man forstår godt, at foreningen søger nye medarbejdere...

Mæglerbranchens slavehær...

2007-02-20T11:57:00.000+01:00

... de ansatte mæglere på ren provision.

Efter mit indlæg om branchens pensionsforhold fik jeg en lang mail fra en læser, der satte fingeren på et af de mindre glamourøse elementer i branchen: vilkårene for de ansatte mæglere.

I de senste år er konkurrencen blevet skærpet markant, og det har uden tvivl presset vilkårene for de ansatte sælgere. I gode tider (som i 2005) tjenes der rigtig gode penge. I dårlige tider kan man - hvis man f.eks. modtager en a conto løn (mange gange forklædt som en minimumsløn) - risikere at skulle have penge med på arbejde.

En ansættelse på ren provision giver jo en fin motivation til at løbe hurtigt for at få flere sager ind - og få fundet købere til sagerne. Det giver en lidt rå stemning i butikkerne, der ofte skinner igennem til kunderne. Jeg har således hørt om adskilige tilfælde, hvor skuffede købere må konstatere, at en anden mægler i butikken har været hurtigere med et andet køberpar.

Der hvor jeg står helt af, er når indehaverne så bruger de provisionslønnede mæglere til alle mulige opgaver, der ikke har bæring på salget. Her arbejder de helt ulønnet, og må bare løbe stærkere i den resterende del af arbejdsdagen, hvis de skal nå at tjene deres dagsløn. Samtidig stilles der strenge krav til arbejdstiden - så man kan sidde og brænde husleje af i butikken, mens kunderne ligger derhjemme og sover.

Er det så underligt, at de fleste mæglere har 4-5 ansættelsessteder på deres CV inden de bliver 30. Og som hovedregel har forladt branchen inden de fylder 40 ?

Den konkrete læser, der skrev til mig, har nu opgivet livet som sælger til fordel for en fast løn og klare arbejdstider. Men der er jo heldigvis kopimaskinesælgere nok, der vil ind i branchen. Ellers havde vi nok for længst fået ryddet op i branchens ansættelsesvilkår. Der er jo ikke rigtig nogen fagforeningestradition i vores branche ... men gad vide, hvad f.eks. Finansforbundet mener om sagen, nu da de fleste butikker efterhånden ejes af banker og realkreditinstitutter ?

Hvad mener I derude ? Skriv en kommentar (evt. på mail: boligblog@hotmail.com) . Er der noget at gøre - eller er det bare almindeligt piveri ?

boliga.dk og boligsiden

2007-02-13T16:45:00.000+01:00

Endnu en super presse-dag for DE. Landets medier svømmer over med historien om, hvordan DE forsøger at blokere for adgangen til boligsiden for et lille fritidsprojekt på nettet - boliga.dk. Hvis historien skulle have undgået din opmærksomhed, kan du danne dig et overblik over de mange artikler på Boliga's blog.

Man kan mene hvad man vil om Boliga og deres projekt. Efter min opfattelse er der ikke meget nyt i deres website - bortset fra at de fremhæver de boliger, der fornylig er sat ned i pris. Samtidig har de så sendt en pressemeddelelse ud, hvor de opsummerer den samlede prisnedsættelse i løbet af dagen. Jeg er principielt enig med DE's nye Vicedirektør (there's a first!), når han kalder siden for "inderligt ligegyldigt". Netop i det lys virker det ekstra tåbeligt, når DE så vælger alligevel at stikke en kæp i hjulet for dem.

Hvor svært var det at gætte, hvor sympatien i denne sag lander ? Jeg har læst de første mange steder på nettet, at ejendomsmæglere ønsker at monopolisere prisinformationer og forsøger at forhindre en fri prisdannelse.

Lad os se i øjnene, at tiden er forbi, hvor man kunne undgå at køberne "opdagede" at prisen på boligen netop var sat ned. Jeg er bekendt med flere andre (noget større) aktører, der i løbet af 2007 pønser på at tilgængeliggøre tilsvarende oplysninger. Derfor skulel vi måske hellere bruge tiden på, hvordan vi aktivt benytter disse nye informationer i vores arbejde. Det kan efter min mening ske i såvel kommissioneringsfasen ("naboens hus blev ganske rigtigt sat dyrt til salg, men er faktisk efterfølgende sat ned - og blev handlet langt under udbudsprisen") som i prisforhandlingen med køber ("Ejendommen er allerede sat ned i pris og nu er vi på det rigtige niveau" eller "Tilsvarende ejendommen i området er ikke blevet sat ned").

Vi må se i øjnene, at det ikke længere er vores eksklusive opgave som mæglere at vurdere ejendommen. Det sker i dag meget mere åbent. Derimod skal vi forstå at agere i en hverdag, hvor der er langt flere informationer til rådighed får både køber og sælger. Vi skal fortsat arbejde loyalt for at skaffe sælger den bedste pris - det er også den bedste garanti for at kunderne vender tilbage næste gang. Men det skal ikke længere ske ved blot at fastsætte en urimeligt høj udbudspris, der så forhandles 25% ned ved salget...

Årets K3'er 2006 er fundet...

2007-02-11T12:59:00.000+01:00

Hvis du ikke er en regelmæssig læser af denne blog, så er du undskyldt en stille undren over, hvad "Årets K3'er" er for en størrelse. Jeg tillader mig derfor at repetere. Titlen som "Årets K3'er" tildeles den person, organisation eller virksomhed, der i det forløbne år har gjort sig mest uheldigt bemærket på hele ejendomsmæglerbranchens vegne. Kåringen af den endelige vinder foretages eksklusivt af undertegnede - men jeg er meget påvirkeligt af kommentarer og e-mails :-)

Titlen er opstået på baggrund af en kommentar fra et lyst hoved til et tidligere blog-indlæg. Jeg har derpå uden blusel påtaget mig den fulde ære (og opgave) i at forestå den årlige kåring.

And the winner is...[drumroll please]
Dommerkommiteen (!) er nu færdig med at votere, og på baggrund af de indkomne kommentarer og en strengt subjektiv gennemgang af året der gik, er vinderen af "Årets K3'er 2006" nu fundet.

Det har ikke været nogen nem proces at kåre vinderen. Sværheden lå desværre ikke i at finde egnede kandidater, idet 2006 bød på en sand perlerække af kandidater, der hver for sig har gjort en stor indsats for at besværliggøre resten af branchens arbejde.

Opløbet i konkurrencen - som man også har kunnet følge gennem jeres kommentarer her på siderne - stod imellem Dansk Ejendomsmæglerforening (for deres mangelfulde håndtering af de nye lovforslag) og Nyboligs Hanne Nørrisgaard (for mangelfuld faglig og PR-mæssig håndtering af sagen om Sadolin Parken). I sidste ende blev vinderen derfor kåret - ikke bare ud fra den opmærksomhed kandidaten har påført branchen - men i lige så høj grad ud fra de konsekvenser, som denne opmærksomhed medførte.

Titlen som Årets K3'er 2006 går derfor til Hanne Nørrisgaard fra Nybolig.

Hendes moralsk og fagligt angribelige håndtering af annulleringen af kundernes købstilbud på lejligheder i Sadolin Parken - og ikke mindst hendes naive håndtering af pressens dækning efterfølgende - var den direkte årsag til, at Folketinget i 2006 indførte "Disciplinærnævn for ejendomsmæglere" og dermed gjorde endeligt op med branchens muligheder for selv at regulere branchen.

For at have påført samtlige indehavere og ansatte ejendomsmæglere i branchen risikoen for at få tildelt administrative bøder for papir-forseelser uden reel konsekvens, er tildelingen af titlen som "Årets K3'er 2006" efter min vurdering kun en ringe belønning.

Kommentarer til ovenstående er meget velkomne - evt på mail til boligblog@hotmail.com. Jeg håber meget, at det indeværende år vil ende uden åbenlyse kandidater til "Årets K3'er 2007".

Ejendomsmæglere bliver aldrig gamle ...

2007-01-30T11:16:00.000+01:00

Ikke helt overraskende viser en undersøgelse i dagens udgave af Business.dk, at halvdelen af landets ejendomsmæglere står uden pensionsordning. Det passer ihvertfald meget godt med mine egne erfaringer - og jeg må med skam melde, at jeg selv tilhører den gruppe.

Problemet skyldes nok dels at branchen tiltrækker en del unge mennesker, der ikke tænker så meget på pension - og dels at der findes en del ældre selvstændige ejendomsmæglere i branchen, der betragter deres forretning som pensionsopsparing. Det kan vise sig, at være en farlig vurdering. Under alle omstændigheder er man meget afhængig af markedssituationen på salgstidspunktet.

Jeg synes dog ikke nødvendigvis, at den manglende opsparing er det reelle problem her. Jeg kender rigtig mange ejendomsmæglere, der f.eks. investerer frie midler i fast ejendom, der de løbend eudvikler og videresælger. Det ligger jo i naturlig forlængelse af ens virke i branchen, og fungerre jo reelt som pensionsopsparing.

Næh problemer er snarere - som en forsikringsrådgiver jeg talte med for nogen tid siden påpegede - at de mæglere der - som jeg - fravælger en pensionsordning også fravælger de typisk medfølgende forsikringer. Som konsekvens heraf er rigtig mange mæglere således ikke dækket ved f.eks. tab af arbejdsevne og ej heller ikke sundhedsforsikringer. Kombineret med en proviosionsbaseret aflønning - eller en position som selvstændig - giver det en rigtig dårlig situation, hvis uheldet er ude. Indtægterne udebliver - og som selvstændig kan forretningen lide ubodelig skade - mens man venter på plads i det offentlige sygehusvæsen...

Personligt fik artiklen mig til at tænke over sagen en ekstra gang - og jeg hører gerne på mail (boligblog@hotmail.com) eller via kommentarer her på bloggen, om dine overvejelser om samme...

Årets K3'er 2006 - Nomineringer eftersøges

2007-01-16T10:57:00.000+01:00

En læser er kommet med et fremragende forslag, og jeg skal således hermed officielt invitere kollegaer, konkurrenter, læsere og alle andre til at nominere kandidater til:

Årets K3'er - 2006

Titlen som "Årets K3'er" tildeles den person, organisatione eller virksomhed, der i det forløbne år har gjort sig mest uheldigt bemærket på hele ejendomsmæglerbranchens vegne. Kåringen af den endelige vinder foretages eksklusivt af undertegnede - men jeg er meget påvirkeligt af kommentarer og e-mails :-)

Foreløbige nomineringer:

Hanne Nørrisgaard

Glimrede ved at sikre branchen hidtil uset negativ pressedækning via håndteringen af salget af Sadolin Parken. Hanne fik en bøde af DE på 75.000 kr. for manglende opfyldelse af sin oplysningspligt. Hanne behøver vist ikke yderligere introduktion !

Henrik Mühldorff

Formåede at sætte et voksende mæglerfirma helt over styr i et - efter sigende - syndigt rod af manglende bilag og sammenblanding med privatøkonomien. Blev mere nådigt behandlet af pressen, men kommer formentlig til at koste DE's medlemmer 15 mio. kr. i erstatning.

Finn Lauge

Tidligere indehaver af Spar Es Huse (!) og landskendt via sin optræden i Ekstra Bladet, hvor han uden blusel erklærede, at han da ofte havde båret store beløb i (sorte) kontanter til Tyrkiet for sine kunder. Det kostede ham medlemsskabet af både Estate Mæglerne og DE.

Carl Nielsen

En lokal nordjysk ejendomshæler, der er så glad for branchen, at han uden bekynring fortsætter sit erhverv selv om han mistede sin registrering i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Domme for bedrageri holdt ham heller ikke tilbage... Man kan her overveje om E&S i stedet burde stå som nominerede, idet de har gen-aktiveret hans registrering!

Formåede at undgå nogen form for indflydelse på den mest gennemgribende revision af lovgivningen for mæglerbranchen med det resultat, at vi måtte bruge de sidste 2 måneder af året på at lave nye salgsopstillinger med umulige finansieringsforslag...

Der er med andre ord nok at vælge imellem - jeg hører meget gerne din kommentar til listen - og begrundede forslag til yderligere kandidater. Den endelige kåring sker den 1. februar 2007 - hvorefter den lykkelige vinder kan orienteres :-)

Læg en kommentar eller skriv mig en mail på boligblog@hotmail.com - konkurrencen er i gang !

Konsekvens i medierne ...

2007-01-09T09:15:00.000+01:00

Er det ikke fantastisk at arbejde i en branche, der dækkes så intensivt af medierne ? Rent faktisk er den åbenbart så interessant, at en avis sagtens kan skrive flere artikler samme dag om emnet... Endnu bedre ville det dog være, om de selv ville læse deres artikler inden de publicerede dem !

Jeg fandt i dag følgende to artikler på forsiden af epn.dk:

Nyt jubelår for husejere
Et gennemsnitligt dansk parcelhus steg sidste år med 19 pct. og en ejerlejlighed med 14 pct. Samtidig forudser de to største ejendomsmæglerkæder fortsatte stigninger.

Afviser låneloft på 70 procent
Nedturen på boligmarkedet vil fortsætte yderligere, hvis Nationalbanken får sin vilje, og låneloftet på realkreditlån sættes ned fra 80 procent til 70 procent.

Nedturen fortsætter åbenbart med et nyt jubelår ?!?

Er der stadig nogen, der undrer sig over, hvorfor køberne er usikre på prissætningen rundt omkring ?

Sadolin-sagen igen igen ...

2007-01-04T17:11:00.000+01:00

Så er sagen om Sadolin Parken og Hanne Nørrisgaards etik og moral på vej tilbage i medierne.

Fra sædvanligvis pålidelig kilde har jeg hørt, at Danmarks Radio har igangsat en meningsundersøgelse, der skal afdække sagens betydning for boligkøbernes tillid til ejendomsmæglerbranchen. Undersøgelsen omfatter desuden specifikke spørgsmål om købernes opfattelse af Hanne Nørrisgaard og i hvilket omfang sagen har påvirket deres tillid til hende.

Vi kan med andre ord glæde os til, at DR atter engang fremdrager dette klasse-eksempel på dårlig mæglermoral. Sagen kørte i sin tid - hjulpet i ikke-ubetydelig grad af Hanne Nørrisgaards enestående mangel på situationsfornemmelse og sans for PR - i over en måned i samtlige medier. Det kan således godt være, at DE skal holde deres længe ventede PR kampagne (hvor bliver den i øvrigt af ?) tilbage lidt endnu...

Her op til jul skrev jeg lidt om Etik og Moral - uden at vide, at DR ville sætte samme emne på agendaen (nok med lidt større gennemslagskraft end denne ydmyge blog). Mit indlæg handlede primært om vores adfærd i forhold til hinanden som kolleger og konkurrenter. Det er naturligvis helt åbenlyst, at branchens moral overfor kunderne ligeledes kunne trænge til en revision.

Sagen om Sadolin Parken handlede efter min opfattelse knap så meget om manglende opfyldelse af oplysningspligten (selv om det var det hun fik bøden for). Set fra min synsvinkel (og med blik for effekten på branchens omdømme), så handler sagen meget mere om vores branches syn på ret og vrang. Hanne Nørrisgaards første udmelding til medierne lød noget i retning af "Det er ikke sket noget juridisk forkert i denne sag". Og her ligger kimen til sandheden: Etik og Moral handler nemlig ikke om at overholde loven - men om at optræde sobert og seriøst med respekt for sine kunder (og kolleger). Der er intet i vejen med at tjene (mange) penge - men det virkelige problem i sagen var jo, at mægleren (Hanne Nørrisgaard) havde ladet køberne blive i den tro, at de reelt havde købt deres lejlighed - på trods af, at sælger endnu ikke havde skrevet under.

At købernes egne rådgivere så OGSÅ svigtede i sagen er en anden sag - der dog på ingen måde fritager mægleren fra hans/hendes eget moralske ansvar.

Indtil videre holder jeg i mit daglige virke fast i mit nytårsfortsæt. Jeg har både her på bloggen og via mail (boligblog@hotmail.com) fået positive tilkendegivelser fra andre. Hvem ved - måske kan vi starte en bevægelse i det små...

Konkurrenter og kolleger

2006-12-21T12:56:00.000+01:00

Forleden fik jeg en e-mail fra en kollega, der bad mig tage en emne op, som også ligger mig meget på hjerte. Det passer sig egentlig meget godt her tæt op under jul og nytår, så here goes...

Det handler om hvordan vi taler om hinanden i vores dialog med kunderne. På overfladen (i pressen) tales meget om seriøsitet, lødighed og professionalisme... Men når det kommer til kommissioneringsmøder, så forsvinder alle hæmninger - herunder hensynet til, hvordan vores branche som helhed opfattes. I stedet sættes alle sejl til for at svine konkurrenterne til og til tider minder det mest af alt om en amerikansk præsidentvalgkamp, hvor det at fremhæve egne styrker træder i baggrunden til fordel for at sværte konkurrenten godt og grundigt til (for eksempler herpå læs denne fremragende bog !).

Et konkret eksempel fra ovennævnte mail:
"En konkurrerende mægler kontaktede ejeren af et hus vi har til salg. Ejeren oplyste den pågældende mægler, at der var indkommet et tilbud, som man nok ville takke ja til. Som tiderne er, var det et anstændigt tilbud - som allerede var blevet handlet lidt op - og det ville afgjort være klogest at acceptere det. Ikke desto mindre frarådede den pågående ejendomsmægler kraftigt at gøre det, for han kunne da sælge huset meget bedre..."

I direkte modstrid med såvel Markedsføringsloven (§6a hvis du skulle være interesseret) som DE's etiske retningslinier (Det er ikke tilladt at rette direkte henvendelse til en kollegas klient, hvor klientforholdet er eller burde være den pågældende bekendt.) vælger vores mand (eller kvinde) altså at underminere tilliden til den mægler, der har sagen i kommission - og forsøge at forpurre en konkret handel for selv at få ejendommen til salg ! Flink fyr !

Endnu en utilfreds kunde er skabt, der bare venter på at Ekstra Bladet skal ringe...

Det er jo kun et enkelt eksempel. Jeg har selv oplevet adskillige andre, og er sikker på at I alle kender til problemet. Jeg synes, at det er blevet værre i de seneste år, og nu er sagerne (som eksemplet ovenfor viser) ikke engang sikre, når formidlingsaftalen er i hus !

Negative udtalelser om manglende uddannelse og forsikring, dårligere salgspriser, blakket moral osv. er efterhånden blevet dagens orden. Det skader os alle - og bekræfter befolkningens (og politikernes) fordomme om branchen...

Det nemmeste her ville jo nok være, at skyde skylden på enkelte brodne kar, men problemet er så udbredt, at jeg tror vi skal kigge lidt dybere i os selv. De fleste af os er jo rimeligt hæderlige personer. Måske får vi af og til forivret os - og gentager rygter, fordomme og halve sandheder overfor kunden - mens vi overbeviser os selv om, at vi har kundens bedste for øje ? Hvem kan sige sig for god til, at have sagt noget ufordelagtigt om en kollega... ?

Jeg er måske opfyldt af julestemningen (og illusionen om at markedet er i bevægelse igen !) ... men er det fuldstændigt naivt at forestille sig, at vi kan lave om på denne situation ? Kunne vi ikke aftale et fælles nytårsfortsæt for 2007 om at gå efter bolden og ikke manden.

Lad os konkurrere med åben pande - fremhæve egne fordele frem for andres svagheder ! Afholde os fra udokumenterede påstande for at score de billige point og i højere grad stole på kundens evne til at spotte kvalitet !

Det er måske hamrende naivt - men inspireret af min kollegas henvendelse, vil jeg ihvertfald personligt lægge mig lidt mere i selen i det kommende år. Jeg håber du vil gøre det samme - og send gerne denne opfordring videre til dine kolleger (du kan jo sende et anonymt link til bloggen her til dine konkurrenter!).

I modsætning til så mange andre af branchens genvordigheder, så er det her et problem, som vi selv skaber. Derfor er vi også de eneste, der kan løse det !

Glædelig jul !

Sikre tab på sikre lån :-)

2006-12-15T10:32:00.000+01:00

Endelig godt nyt om boligmarkedet. Realkreditnettet melder i dagens udgave af Børsen om en stigning i antallet af solgte lejligheder i København og på Frederiksberg. Hvis tendensen holder, er der således udtryk til en lidt mindre rolig julemåned end frygtet... En af mine kollegaer ynder jævnligt at minde mig om, at han engang oplevede en december måned, der slog årets omsætningsrekord. Jeg tror, at det ville glæde os alle, hvis det samme skete i år...

Som sædvanligt er artiklen imidlertid ikke særligt præcis med hensyn til, hvilke oplysninger konklusionerne stammer fra. Jeg citerer: "Ifølge realkreditnettett er der i løbet af november skrevet slutseddel på 1.012 lejligheder i København". Er dette mon købsaftaler (skal vi blive enige om, at begrebet slutseddel nok skal holdes indenfor bilbranchen ?), som er tinglyst i november (og dermed indgået for 4-6 uger siden ? Eller har de fået oplysning om datoen for handlens indgåelse ? Jeg ved det ikke - om da artiklen for en gangs skyld indeholder gode nyheder, vil jeg for en gang skyld undlade at træde mere rundt i det ... (men enhver god blog skal jo helst indeholde mindst én negativ vinkel- selv til gode nyheder :-)

Lige ved siden af artiklen finder man også en af årets bedste overskrifter "Stensikre tab til boligejere med sikre lån". Jeg er generelt enig i indholdet (at man betaler ågerpris for rentegarantier), men med den slags overskrifter, er det sgu' da ikke noget at sige til, at køberne er lidt forvirrede !

On a side-note: De fleste har jo nok opdaget, at der er kommet en bolig eller to til salg i de seneste måneder - denne illustration viser meget godt, hvor greelt det står til i København ==>

(den er tyvstjålet fra Kvadratmeterpriser.dk, hvor man kan se situationen over hele landet...)

Signal om de nye sider ...

2006-12-06T17:25:00.001+01:00

Bladet "Ejendomsmægleren" fra DE er altid underholdende at læse. Ikke så meget på grund af det faglige indhold (der ærligt talt svinger meget kvalitet og relevans), men mere på grund af de politiske underbudskaber (som de fleste læsere af denne blog nok har regnet ud facinerer mig en del...). I den seneste udgave (nr. 12, december 2006) er jeg faldet over to ganske sjove indslag:

Det første er bladets hovedartikel om branchens opfattelse af den nye mæglerlov og bekendtgørelser. Her leverer DE's formand og cheføkonom et forsvar af DE's rolle i udformningen af de nye regler. De fremlægger sagen som et angreb fra politikernes side på vores branche som reaktion på pressens dækning af nogle enkeltstående sager (Sadolin Parken og selvindtræde sagerne). Det er jeg helt enig i, men da først sagen begyndte at rulle politisk, så havde vi brug for en reaktion fra branchen, der sikrede at reguleringen ikke tog overhånd.

Her viste det sig imidlertid, at DE kun i ringe grad kunne få politikerne i tale. Foreningen har simpelthen sat sin troværdighed over styr ved alt for længe at accepteret branchens brodne kar og forsvare branchen som helhed, hver gang pressen fandt enkeltsager frem.

Et af de primære formål med den nye lov var, at sikre øget konkurrence i markedet. Det opnås bl.a. ved at reducere de obligatoriske ydelser og lempe ejerskabsreglerne. Det forsøgte DE at modgå ved at råbe "Der er nok konkurrence i vores marked"... Man behøver vel ikke være ekspert i økonomi for at forstå, at der fra en forbrugers synspunkt ikke findes "for meget konkurrence". Mere er altid bedre. DE's hylen fremstod derfor utroværdig og blev ikke hørt. Derved fraskrev foreningen sig desværre samtidig reelt muligheden for at komme igennem med de mere praktiske detaljer, som nu generer os alle (standardfinansiering og oplysningsregler). Hvis man nu fra starten havde accepteret, at konkurrence udefra var uundgåelig, så havde vi måske fået lidt mere indflydese på den konkrete udmøntning af loven...

Nåh, det blev en lang smøre om politik - men det jeg egentlig synes var mest interessant ved artiklen er, at den må være et udtryk for af DE føler, at de skal forsvare deres håndtering af sagen... Hvis formålet reelt havde været at belyse konsekvensen af de nye regler, kunne man måske have inviteret nogle andre end branchens egne til at deltage i interviewet...

Den anden sjove ting i bladet fandt jeg faktisk allerede på indersiden af bladets forside. Plass Data har jo igennem den seneste tid jævnligt kørt annoncer for deres boligsystem, Domidont. Her har de benytte udtalelser og billeder fra tilfredse kunder - og denne måned er ingen undtagelse. Men mon ikke en del af branchen har fået margenkaffen galt i halsen, da de pludselig så RobinHus' logo sammen med billeder af kædens to stiftere - i DE's medlemsblad ? Overskriften i annoncen er "Høj kvalitet og lave omkostninger er fremtiden"...

For de af jer, der ikke læser bladet citerer jeg lige her fra annoncen.

"Plass Data arbejder på samme måde som os: De er lydhøre overfor kunderne og arbejder effektivt, så omkostningerne bliver lave. Hvis der opstår et problem, bliver det løst med det samme, så kunderne altid føler sig godt behandlet på vores hjemmeside."

Ganske interessant. Jeg husker stadig artiklen i samme blad, hvor daværende direktør i DE, Palle Ulstrup, lovede, at foreningen nu endegyldigt havde sat opkomlingen på plads (der var vist en ganske farverig tegning på forsiden af bladet).

Der er godt nok sket noget i løbet af de sidste 5 år eller så...

Ejendomsmægler titlens beskyttelse

2006-12-02T16:15:00.000+01:00

De fleste læsere af denne blog er nok godt klar over, at titlen "Ejendomsmægler" er en beskyttet titel, der kun kan anvendes af personer, som opfylder lovens krav om uddannelse og forsikring. Advokater, der ønsker at bedrive ejendomsformidling, har fået tildelt titlen "Ejendomsformidler" (hvorfor har jeg aldrig helt forstået, men lad nu det ligge).

Anledningen til, at jeg nævner denne beskyttelse, er markedsføringen af det nye Plushandel-koncept.

Plushandel er - så vidt jeg kan se af hjemmeside og markedsføringsmaterialer - ikke en ejendomsmæglervirksomhed. Plushandel ejes og drives af Boligportal ApS. Denne virksomhed er ikke registreret i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen som ejendomsmægler - og jeg har heller ikke kunnet finde oplysninger om evt. ansvarlige ejendomsmæglere i virksomheden. Virksomheden har indgået samarbejdsaftaler med en række advokater i København og Århus, men disse kan jo - som ovenfor beskrevet - heller ikke kalde sig for ejendomsmæglere (det har jeg i øvrigt heller aldrig hørt om nogen advokater, der havde lyst til :-).

Jeg er imidlertid på det seneste et par gange stødt på markedsføring af det nye Plushandel-koncept, hvor de efter min opfattelse går faretruende nær på denne beskyttelse... Her er et par eksempler:

Google Adwords
Plushandel kører pt. en kampagne på Google Adwords (søgeordsreklamer). Søger man således efter "ejendomsmægler" på Google, præsenteres man for nedenstående reklame for Plushandel .
Som det kan ses af annoncen anendes ordet "Ejendomsmægler" direkte i annoncen, der klart giver det indtryk, at Plushandel er en ejendomsmægler.

Hvis jeg har ret i, at annoncen overtræder loven, så er en simpel henvendelse til Google som regel nok til, at de fjerner annoncen, hvis ikke Plushandel selv er klar til at gøre det.

"Ejendomsmæglerkæde uden ejendomsmæglere"
Jeg har nogen gange set virksomheden beskrevet som en "ejendomsmæglerkæde uden ejendomsmæglere". Nu har jeg vist kun set det i avisartikler (hvilket rejser et helt nyt spørgsmål om, hvorvidt PR arbejde og udtalelser i avisen falder ind under disse regler... Det mener jeg nu egentlig det gør, idet ideen bag beskyttelsen jo netop er at sikre forbrugerne imod, at andre søger at fremstå som ejendomsmæglere - uden at være det.), men efter min opfattelse ligger det ihvertfald på grænsen - hvis ikke over. Essensen af udtalelsen er jo netop, at de ER en ejendomsmæglerkæde.

Jeg vil gerne understrege, at ovenstående ikke skal tages som udtryk for, at jeg tvivler på den faglige kvalitet, som det tilknyttede advokater leverer. Men som loven nu engang er strikket sammen (og den mener jeg ikke nødvendigvis er tidssvarende i disse brancheglidnings-tider), så kunne meget tyde på, at Plushandels markedsføring ikke er lovlig...

Jeg hører meget gerne kommetarer og/eller andre eksempler - skrive enten en kommentar nedenfor - eller mere diskret på boligblog@hotmail.com.

RobinHus kloner...

2006-11-21T21:28:00.000+01:00

Ganske interessant at se, hvordan et par af de små selv-salgs websites, nu gradvist følger i sporene på RobinHus og tilbyder egentlige mæglerydelser.

Plushandel med Boligportal og Søndagsavisen i ryggen har bevæget sig fra rene annoncer på nettet til et samarbejde med en håndfuld advokater i København og Århus. De ligner nu RobinHus anno 2001 - mon de kan gentage den innovative kædes præstation ? Indtil videre ser det ikke så imponerende ud - det stærkeste kort er indtil videre helsiderne i Søndagsavisen. Spørgsmålet er selvfølgelig, hvor længe den børsnoterede avis vil subsidiere sit halvparts-datterselskab på den måde...

Nu er BoligtilBolig.dk så også gået mæglerkæde-vejen. De har åbnet butik i Odense og endnu en på vej i Århus. De vil også være billige, men satser åbenbart på at tjene pengene hjem via ne strippet basisydelse med dyre tillægsydelser. Ifølge Aarhus.dk forventer de bl.a. at tjene penge på at sælge dyre foto-pakker til kunderne. I min bog lyder det ikke helt stuerent at skjule de reelle udgifter på den måde. Samme portal har jo også været i søgelyset med en uheldig sag, der har ført til en politi-anmeldelse fra Dansk Ejendomsmæglerforening for at overtræde Lov om omsætning af Fast Ejendom. I den sag havde indehaveren hjulpet en kunde med at sælge et hus for dyrt til en køber.

Boligtilbolig har heller ikke gjort sig særligt umage med at skjule, at de følger i RobinHus' fodspor. Således har de nu opfunder "BoligtilBolig.dk Mægleren" som en knap så mundret version af "RobinHus Mægleren". Deres annonce-ydelse på nettet har de gjort sig mindre indsats med. Den hedder simpelthen det samme - blot har de fjernet et mellemrum, så det hedder en "ProAnnonce" i stedet for RobinHus' "Pro Annonce". Prisen er dog den samme... Læs mere her

Tja, jeg er ikke så sikker på, at disse to portaler kommer til at klare mosten - men jeg er rimeligt sikker på, at BoligtilBolig kommer til kort først ... Hvad mener I ?

Fyringer, lukninger og andre gode nyheder !

2006-11-20T16:44:00.000+01:00

Lidt længe siden sidste post, men trods det svære marked er der nok at se til...

Set fra mit lille skrivebord begynder Hovedstadsområdet efterhånden at se noget presset ud.

Nu er det et stykke tid siden, jeg har været på Amager, men det forlyder at Hanne Nørrisgaards ene butik på Amagerbrogade er lukket ned (ok - to forretninger på samme torv er måske også lige friskt nok...) . Derudover vil "sædvanligvis pålidelige kilder" vide, at Livingstones butikken på Brønshøj Torv er ganske og aldeles ubemandet. Det har den vist været i ganske lang tid (men det gør det jo ikke mindre ulovligt ! (LOFE §8 stk. 5)

Jeg synes nu også jeg hører skidte nyheder fra provinsen... Seneste eksempel var en kædemægler i Slagelse, der ser ud til at måtte lukke ned - nok ikke i samme sølle tilstand som Mühldorff, men ikke destomindre en mægler, der ikke kan få forretningen til at hænge sammen.

Det er efterhånden næsten dagligt, at jeg hører om afskedigelser - og derudover er der mange kollegaer, der antyder at de er på vej videre (mere eller mindre frivilligt). Så det er ren elendighed...

Og så ved jeg godt, at jeg lovede ikke at læse flere aviser... men jeg vil dog alligevel slutte af med dagens citat:

"Vi er for mange. Der er to typer mæglervirksomheder: De, der har konsolideret sig, og dem, hvor selvprofileringen har været højere end opsparingen. De sidste får det svært"

Citat: Poul Erik Bech, Übermægler, EDC (læs artiklen på epn.dk)

Slut med at læse aviser ...

2006-11-10T12:11:00.000+01:00

Når man nu sidder i butikken og kigger på telefonen (ikke nogen helt uvant situation blandt ejendomsmæglere i øjeblikket), så er det jo naturligt at bringe sig up-to-date med udviklingen på markedet. Men jeg må nu indrømme, at jeg er ved at være lidt træt af at læse aviser - særligt efter gårsdagens artikel i Berlingske Business.

Poul Erik Bech "underholder" i artiklen med sine betragtninger om, hvordan man blot skulle have lagt lidt til side i dårlige år... så ville krisen ikke kradse så hårdt i år. Gad vide om ikke der i de kommende måneder vil blive sat fut i opbygningen af hans lille EDC emperium. I takt med at likviditeten i de små EDC forretninger rundt om i landet løber tør, så begynder telefonerne nok at ringe med de berømte tilbud om 50/50 ejerskab. Jeg har en del erfaring med disse "partnerskaber", og jeg har endnu ikke hørt om nogen, der har oplevet et ligeværdigt forhold til Mr. EDC.

Jeg har stor respekt for hans store præstation i forbindelse med opbygningen af såvel EDC kæden som hans personlige emperium. Han har gjort det godt for sig selv, og har fået skabt sig en solid position i forhold til de ændringer i branchen, der er undervejs. EDC og BRFkredit læner sig op ad hinanden med udgangspunkt i en aftale, der efter sigende er ualmindeligt dygtigt forhandles af Poul Erik Bech, men det er jo ikke nogen hemmelighed, at begge de to er under pres.

EDC kæden taber langsomt terræn til bl.a. home, der dygtigt udnytter samarbejdet med Danske Bank. Her er BRF ikke til megen hjælp - udover naturligvis de tilflydende provisioner. Derfor den aggressive markedsføring af gratis salgsvurderinger (hvilket giver visse problemer generelt for branchen - se tidligere indlæg).

Tilsvarende står BRFkredit isoleret med en enkelt distributionskanal. Men hvor EDC nok kan tåle at tabe lidt markedsandel uden anden konsekvens end lidt færre forretninger, så kan BRFkredit ikke tåle at blive mindre. Det er kun et spørgsmål om tid inden deres manglende størrelse kan ses på obligationskurserne. Deres problem bliver ovenikøbet forværret af, at de ikke bare selv bliver mindre - deres konkurrenter bliver også større (senest med Danske Banks køb af Sampo Bank).

I takt med at størrelsesforskellen udvides, vil særligt de udenlandske investorer gradvist bevæge sig væk fra BRFkredits obligationer, og det bliver begyndelsen til enden for dem. Jeg er dog ikke i tvivl om, at de vil slås gevaldigt for deres uafhængighed, så hvad direktionen på Klampenborgvej har oppe i ærmerne skal blive interessant at se...

... Nåh, men så kan det jo alligevel være, at man skal holde lidt øje med avisernes business sektioner alligevel - men hvis de dog bare ville holde op med at skrive om opsigelser og butikslukninger...

Velkommen til Søndagsavisen

2006-10-25T20:42:00.001+02:00

Så kom der en ny aktør på mæglermarkedet - PlusHandel. Ja, det vil sige, mæglere er de jo faktisk ikke. De er en ejendomsmæglerkæde uden ejendomsmæglere... og derudover kan man vel dårligt kalde dem en kæde, når de kun har et par advokater i Århus og København med i "kæden"... Imponerende pressedækning (der nok mest skyldes at Søndagsavisen står bag) med indslag i TV2 og i de flsets større aviser. Standard reaktion fra DE (a la "Man kan ikke levere en seriøs ydelse for 19.995 kr.") og derudover en kommentar fra RobinHus, der udtaler at advokater nok ikke har tilstrækkeligt sælger-gen...

Jeg har kigget lidt på konceptet, og selv om det jo stadig er "early days" for konceptet, så tvivler jeg på, at de får særligt stort held med projektet. Her er deres forklaring af konceptet:

Første trin er et møde med din boligadvokat. Ring til +plushandel på tlf. 70 20 66 69, så sørger vi for at arrangere et møde. På mødet får du klar besked om alle faser i en +plushandel, og du er velkommen til at stille alle de spørgsmål, du har lyst til. På mødet drøfter vi også den pris, som din bolig skal sælges til. Hvis du er interesseret i at gå videre, underskriver vi en aftale om +plushandel.
Næste trin er en besigtigelse af din bolig sammen med boligadvokaten. Her aftales den endelige salgspris. Det er nødvendigt, at du og boligadvokaten når frem til en pris, der både er tilfredsstillende for dig - og som samtidig er en realistisk markedspris.
Herefter udarbejder boligadvokaten komplet salgsopstilling og sørger for, at alle nødven-dige oplysninger er til stede. En professionel boligfotograf tager fotos af din bolig, tekst-forfattere udarbejder beskrivelse af boligen - og din bolig bliver gjort klar til annoncering. Du modtager en sælgermappe med de materialer, der skal bruges i salgsprocessen.
Nu starter markedsføringen af din bolig, og salget går i gang. Du gør boligen klar og aftaler fremvisninger for interesserede købere.
Når køberen er fundet, udarbejder advokaten købsaftale og sørger for alle dokumenter i forbindelse med afslutning af salget, kontrol af refusionsopgørelser, overførsel af købe-sum mv.

Det lyder for mig som selv-salg med den lille tilføjelse, at advokaten kommer ud og ser huset (men første efter aftalen er underskrevet - man skulle jo nødig ulejlige sig ud af kontoret uden betaling :-) ). Hvis der var et stort potentiale for den slags koncepter, så burde RobinHus være meget større i dag. Det var jo sådan deres koncept så ud i starten...

Det er jo ikke hver dag, at der lanceres helt nye koncepter på markedeet, så jeg har lavet lidt research. Der er primært dukket spørgsmål op - og knap så mange svar...

I pressen har PlusHandel omtalt sig selv som en ejendomsmæglerkæde uden ejendomsmæglere. Hvis de fortsætter med det, går der nok ikke længe inden DE anmelder dem for at misbruge den beskyttede "ejendomsmægler" titel. Den rigtige betegnelse for konceptet er snarere en "ejendomsformidlerkæde".
Hvordan ser klagemulighederne egentlig ud for PlusHandels kunder. En del af ydelsen leveres jo af en advokat - betyder det at det er Advokatnævnet man skal klage til ? Og hvordan forholder det sig med de ydelser, der leveres af PlusHandel hovedkontoret ? Er det Ankenævnet for ejendomsformidling ?
Det fremgår ikke helt klart, hvem der afholder dokumentationsomkostningerne. Mon de er opmærksomme på, at "Solgt eller Gratis" betyder at de skal dækkes af formidleren, hvis ejendommen ikke bliver solgt ?
Plushandel blev registreret som varemærke af en københavns ejendomsmægler i 1997. Gad vide om der er nogen forbindelse ?
(111) Reg. nr.: VR 00.202 1997 (151) Reg. dato: 17 jan 1997
(210) Ans. nr.: VA 06.905 1996 (220) Ans. dato: 19 dec 1996
PLUSHANDEL
(730) Indehaver: Ejendomsmæglerfirmaet Korsmann & Co. v/ Peter Bo
Bastian Pettersen, Katrinevej 3, 2900 Hellerup, Danmark
(740/750) Fuldmægtig: Chas. Hude A/S, H. C. Andersens Boulevard 33,
1553 København V
(511) Klasse 36: Ejendomsmæglervirksomhed.

Nåh, det må være nok for denne omgang. Interessant at se hvor hurtigt de får fundet de første 50 kunder til deres "slagtilbud på 10.000 kr."

Hvad er din mening om PlusHandel ? Jeg hører gerne fra læsere, der har kommentarer til ovenstående...

Hvem er det der slapper af ???

2006-10-20T10:51:00.000+02:00

Igen deprimerende læsning i dagens aviser: Der er for mange ansatte i ejendomsmægler-branchen - vi skal reduceres med 28%, hvis vi igen skal blive lige så effektive, som vi var tidligere. Berlingske Tidende skriver i deres opgørelse, at der i dag gennemføres ca. 2½ ejendomshandler per ansat i branchen... Det var godt nok ikke møj...

Vi bruger således i gennemsnit en fuld mande-måned på en enkelt handel - så jeg undrer mig over, hvad alle de mennesker laver. Er der virkelig så mange marketingkoordinatorer, kaffebryggere og andre virkeligt værdiskabende personager...?

Godt nok har det administrative arbejde i forbindelse med en handel været stt stigende (jf. min seneste post), men det håndteres jo langt henad vejen med IT. Der foretages også færre fremvisninger per bolig end før takket væres internettets udbredelse blandt køberne. Til gengæld synes jeg vi ser flere vurderinger per bolig - hvilket jo nok også er et tegn på, at der er lidt for mange mæglere... Rekorden jeg har oplevet var 10 mæglere til vurdering af samme bolig - det havde vi altså ikke lyst til at deltage i...

Lige i øjeblikket er problemet naturligvis hårdest, idet antallet af handler er lavt. Men på længere sigt bliver det spændende at se, hvad det betyder for konkurrencen. Jeg har set DE udtale, at salærerne vil stige fremover i takt med at mæglernes omkostninger stiger. Men dagens tal viser måske snarere, at det er omkostningerne der skal ned i stedet for... Det nemmeste er selvfølgelig lukninger og fyringer - men mon ikke tiden er inde til at hjemtage gevinsten ved internettets udbredelse som salgsmedie og så skære i avisannonceringen ? Bad news for de store dagblade, der i forvejen er pressede af gratisaviser mv.

We live in exciting times... måske skulle jeg hellere skrive exit-ing times ?

Den uopnåelige standard ...

2006-10-19T09:42:00.000+02:00

Endnu en dag med frustration over den nye bekendtgørelse... Udover problemerne med IT-systemer, der endnu ikke understøtter reglerne - så er en del af reglerne i sig selv ret svære at have med at gøre !

De nye regler om standard-finansieringen er jo et godt eksempel. Det er jo en fin tanke, at forbrugerne kan sammenligne samtlige udbudte ejendomme på deres brutto/netto ydelser. Derfor er krav om ensartede finansieringsforslag da egentlig ok. Problemer er så bare, at da "man" var kommet frem til den erkendelse, lod man en studentermedhjælp beslutte, hvordan det finansieringsforslag skulle se ud! (ok måske var det ikke sådan det foregik - men efter resultatet at dømme kunne det lige så godt have været det).

Dagens eksempel: Der er meget stor forskel på, hvordan forskellige boligtyper finansieres. Men det er selvfølgelig nemmere for DE/E&S at sætte en fælles standard. Særligt for byggegrundene er det helt i skoven. Hvor virkelighedsnært er det, at udbyde en grund til 150.000 kr. med en 5% udbetaling (dog min. 25.000 kr.), et 30 årigt realkreditlån (på 40%) og så et sælgerpantebrev, som mig bekendt ikke udbydes nogen steder ??? Rigtig nemt at forklare kunderne...

In other news:
Berlingske gætter på 15 mio. kr. i erstatningskrav fra Muhldorffs kunder, fordi han ikke har frigivet salgsprovenuet i tide. Det er der næppe dækning for i boet ? Men så betaler vi andre da gerne lidt højere forsikringspræmier fordi Henrik gerne ville have en flot forretning i Charlottenlund ...

"Vore værdier bygger på følgende:

Respekt for vore kunder
Faglig dygtighed og professionalisme
Ansvarsfølelse overfor vore medarbejdere og vore kunder
Fokus målrettet mod vore kerne kunder
At være uafhængige så vi kan fokuserer på hvad vi er dygtige til – køb og salg af fast ejendom."

Henrik Mühldorff - RIP

Solgt: Falleret ejendomsmægler

2006-10-09T11:19:00.000+02:00

Så blev Muhldorff solgt - efter at have knækket nakken på sidste års ekspansionsplaner og generel rod i økonomien, er den lille kæde med 4 butikker nu blevet solgt til en tidligere medarbejder.

Køberen er Claus Christiansen - 27 år og ikke uddannet ejendomsmægler. Det er dermed første tilfælde jeg er stødt på, hvor de nye ejerskabsregler bliver benyttet. Han har tidligere arbejdet for Henrik Mühldorff og indtræder som ny direktør i selskabet.

Kunderne kan således nu ånde lettet op - men mon ikke usikkerheden rundt om i forretningerne har påvirket serviceniveauet i de seneste dage ?

Prisen tør jeg ikke gætte på. Det er et velkendt "brand"i København, men indtjeningen halter jo tydeligvis - og det er jo ikke det bedste tidspunkt at sælge ejendomsmæglerbutikker på...

Sælges: Falleret ejendomsmægler

2006-10-06T11:15:00.000+02:00

Dagens udgave af Børsen bekræfter gårsdagens rygter om, at Henrik Mühldorff er på vej ned i flammer. Jeg har tidligere skrevet om hans problemer, der vist skyldes en blanding af rod og store armbevægelser...

Der er nu paniske bestræbelser på at sælge de fire butikker, og det lader til at en del kunder har penge i klemme. Det var måske nok til at forudse, men helt ærligt har jeg ikke behov for at skulle forklare vores kunder, at vi altså ikke er på falittens rand.

Jeg talte med en kollega om sagen i går, og han bemærkede at "Mühldorff har jo ellers gjort det så godt og er vokset meget". Det afspejler jo desværre meget godt, at der er brugt masser af penge på flotte butiksfacader og store avisannoncer. Kun få har evnet som Henrik Mühldorff at ligne en succes. Dagens melding om fallit, erstatsningskrav til DEs garantifond mv. maner jo til eftrtænksomhed, og spørgsmålet er om ikke vores branche skal blive lidt bedre til at se bag om facaden og de dyre biler...

Nogen bud på en køber ? Selvfølgelig vil kæderne overveje sagen, men der er jo strengt taget rigeligt med kædemæglere i byen i dag - om nogen så vil bytte butik til Gothersgade er et åbent spørgsmål.

Et alternativt bud er Siesbye Kapsch, der i et vist omfang er gået efter det samme kundesegment. Spørgsmålet er om de kan magte en sådan mundfuld ? Mere eller mindre kvalificerede gæt kan leveres på boligblog@hotmail.com.

Haves: butikker - ønskes: boligsalg

2006-10-03T20:38:00.000+02:00

Jeg har før skrevet om butikker. Jeg faldt lige i dag over et par tal, som jeg nok synes maner til eftertanke:

Udvikling i butikker og boligsalg i Storkøbenhavn

År	Antal butikker	Antal boligsalg
2001	91	11.914
2003	101	11.267
2005	136	13.779

Kilde: DE i Berlingske Tidende og Realkreditrådets statistik

Antallet af salg per butik er altså faldet fra 130 i 2001 til lige over 100 i 2005 - som var et rekordår set på antallet af handler. Tager man første halvår 2006 med, så er antallet af salg per butik faldet til knap 93 ! Et fald på 30% på 5 år.

Godt nok er boligpriserne steget markant i den tilsvarende periode, og det har været med til at holde omsætningen oppe. Men jeg gruer godt nok for økonomien i forretningerne, når man hører om de salærer, som sagerne blev taget ind til i starten af året...

Den konsolidering vi ser i de større kæder med få store franchisetagere har mange butikker giver mulighed for effektivisering, og dermed kan de måske holde flere (men slankere) butikker i luften. Men er det egentlig gavnligt - burde de ikke tage gevinsten hjem og lukke butikkerne. En læser kommentede på et af mine tidligere indlæg, at butikker primært handler om mæglerens ego - og der er da næppe nogen tvivl om, at lukning af butikker betyder tab af prestige... men er tab af penge ikke i sidste ende vigtigere ? Jeg tror vi går en tid i møde, hvor det valg bliver mere og mere aktuelt.

IT og nye regler

2006-09-29T22:43:00.000+02:00

Så er det på søndag de nye regler træder i kraft. Nye formularer til stort set alting - og endnu flere ting man kan få tildelt bøder for !

Jeg hørte lige fra en Danbolig mægler, at Plass Data havde udsendt 4-5 mails i løbet af 24 timer i forbindelse med den seneste opdatering. Hele branchens IT folk har vist været på overarbejde, men jeg er ikke så sikker på, at alt er testet igennem. Mon ikke der venter lidt overraskelser til os alle på søndag ?

Jeg læste i øvrigt netop i dag på Borsen.dk, at vi fremover slipper for at høre mere på homes mangeårige pressetalsmand. home har fundet en journalist fra Børsen (Niels Carstensen) til erstatning for Preben Angelo. Jeg må indrømme, at jeg ikke personligt kommer til at savne ham. Hans udtalelser har ikke altid været helt heldige, og jeg synes ikke rigtig at hans stil har passet sammen med homes "nye" stil efter kæden blev indlemmet i Peter Straarups finansielle supermarked. Glæder mig så til at høre/læse hr. Carstensens udgydelser. Guderne skal vide vi alle godt kunne bruge lidt positiv presse ...

Base1 og Mühldorff

2006-09-22T21:36:00.000+02:00

Endnu en dag med masser af artikler om vores branche.

Berlingske Business skriver at lønnen halveres - det kommer nok næppe som nogen stor overraskelse for læserne af disse linier - men mere interessant er artiklens kommentarer fra Lars Andersen fra Base1. Han mener at der fremover bliver færre mæglere per butik - og kombineret med at sagsbehandlerne også er på vej ud af butikkerne, så bliver der efterhånden ret tomt på hovedstrøget. Dagens gode spørgsmål er derfor: skal vi have færre butikekr fremover ? Jeg har da allerede kendskab til butikker, der står helt tomme i dag. Kender du til sådanne tilfælde, så send mig gerne en mail.

Artiklen kommer som opfølger på gårsdagens pessimistiske ord om ejendomsmæglere i København. Her klagede Daniel Engel Carlsson fra Henrik Mühldorff sin nød. Han fortæller at de sidste år brugte mange penge på markedsføring og på en ny fin butik i Jægersborg. Nu klager han så over, at kunderne har svært ved at forstå, at det er dyrt at sælge hos dem. Ja underligt ikke - tænk at de ikke har lyst til at betale for Mühldorffs ekspansionsplaner... (Han skal nok bare være glad for, at journalisten ikke lugtede blod). I forvejen er den lille københavnske kæde noget presset efter underskud og negativ egenkapital ved udgangen af 2005... Tja, jeg må indrømme at mine egne erfaringer med kæden ikke er for positive, og at jeg ikke er ene om den oplevelse. Måske deres nuværende problemer kan få dem på ret kurs igen ? Kæden mener dog ikke, at kunderne behøver være bekymrede:

"Det ene er jo et spørgsmål om vores bogholderiafdeling og revisorer. Hvordan vi agerer som ejendomsmæglere, er en helt anden snak."

Meget overbevisende.

Dagens lyspunkt - og en advarsel !

2006-09-15T18:58:00.000+02:00

Jeg fik lige en snak med en mægler fra det indre København, der netop havde færdiggjort to købsaftaler. Hun havde nærmest glemt, hvordan de skulle se ud :-)

Måske der er ved at komme lidt mere gang i sagerne. Indtaget fejler ikke noget hos os, men der er mange retur-sager fra vores kollegaer i branchen. Boligsiden ligger over 48.000 sager - det er 50% flere på 8 måneder...

Det nødvendige udsalg i København er igang. Jeg faldt netop i dag over en sag, der nu for anden gang er sat ned med sammenlagt 10%. Ikke helt nok men nu begynder det da at ligne noget. Samtidig så jeg lige en kopi af en e-mail, som en mægler i Københavnsområdet havde rundtsendt til samtlige medarbejdere. Heraf fremgik det, at samtlige sager nu skulle 500.000 kr. ned i pris ! Modig mail i en tid, hvor Ekstra Bladet står på lur bag hvert et gadehjørne.

Frygten for journalisterne har nu også nået DE, der advarer herom i lederen i seneste nummer af Ejendomsmægleren. Steen Winther-Petersen skriver bl.a. : "Træd varsomt – der lurer en journalist på jagt efter den gode historie bag ethvert hushjørne, for nu at blive i vores egen verden."

Hvis jeg skal være helt ærlig, så ville det have klædt formanden lidt mere, hvis han havde opfordret vores branche til at holde os indenfor loven og moralens smalle sti - i stedet for at nøjes med at advare os imod at blive opdaget ! Men det er måske bare mig ?

RobinHus igen, igen ...

2006-09-11T15:07:00.000+02:00

RobinHus Mæglerne formår at holde sig på forsiden. Ikke så snart havde jeg skrevet om den nylige presseomtale af kæden, var der en opmærksom læser, som gjorde mig opmærksom på, at de to stiftere af RobinHus - Torben Andersen og Frederik Bruhn-Petersen - sad på forreste række under TV2 programmet Test Nationen i lørdags !

Samtidig faldt jeg så over de samme to personers ansigter på forsiden af Børsens website ! Glade ansigter med et Til Salg skilt - og et budskab om en vækst i sagsindtaget på 50%. Så forstår man jo godt, at de efterhånden fylder lidt mere i dagligdagen...

RobinHus i vælten

2006-09-10T22:44:00.000+02:00

Ok. Der er alligevel lidt gang i markedet alligevel. Den seneste uges tid har været lidt hektisk, men det skyldes nok i virkeligheden mest, at vi har været ramt af sygdom og ferie på samme tid. Så føles det alligevel som om, der sker noget i butikken ! Trods alt er markedet ikke helt i stå...

Den seneste uge har opmærksomheden samlet sig om RobinHus. Først med en artikel i Ekstra Bladet, hvoraf det fremgår at ikke nok med at den nyeste ejendomsmæglerkæde er hurtigere til at sælge - de giver også færre prisnedslag end de øvrige kæder. Adspurgt omkring hvorfor EDC giver større nedslag forsøger Jan Nordmann sig med en forklaring om, at de i højere grad ligger i yderområderne. Provinsmæglere er således åbenbart mindre kompetente ud i vurderingens kunst end de smarte Eddie C mæglere i storbyen ... Tjaa, jeg køber den ikke helt. RobinHus mener at den direkte kontakt mellem køber og sælger skaber øget tryghed hos køberen. Hvad end forklaringen er, var der nok en del i branchen, der blev overraskede over de tal !

Artiklen er jo nu over en uge gammel, og nu vil skæbnen så at jeg først fik tid til at skrive igen i dag - hvor jeg kan sidde på arbejdet og læse dagens udgave af Søndagsavisen. Surprise - endnu en rosende artikel om RobinHus. Denne gang handler det mere om deres sælg-selv koncept. En kunde fortæller glad om, hvordan han sparer 40-60.000 kr. ved at brug RobinHus. Det er altså heftig kost i en avis, der udkommer i 2.5 mio. eksemplarer !

Det skal blive meget interessant at følge kæden fremover. Jeg har ikke mødt mange ejendomsmæglere, der var imponerede over RobinHus i starten, men med 25 mæglere er de ikke længere helt til at overse - og de søger aktivt nye mæglere, så noget tyder på at deres vækst vil fortsætte. Og indtil videre med go hjælp fra pressen. Vi får se... Har du en kommentar eller tip om dem, så hører jeg gerne fra dig ...

Værre end hidtil antaget ...

2006-08-31T13:28:00.000+02:00

Efter min sidste post om udviklingen på markedet, har jeg fået et par kommentarer på boligblog@hotmail.com, der tyder på at markedet er endnu værre end jeg beskrev sidst - særligt i hovedstadsområdet, hvor en forretning i en af de større kæder endnu ikke har solgt 15 boliger i år !

En anden større franchisetager havde butikker, der ligger 60-70 under budgettet. Det kan jo selvfølgelig skyldes, at man var lidt vel optimistisk ved årets begyndelse... Men hvis omkostningerne følger budgettet, så er der nok ikke langt til at Danboligs forudsigelser om færre mæglere bliver til virkelighed (fik i øvrigt i dag en mail til en kollega retur med besked om, at han ikke længere er tilknytte virksomheden - håber det er sket ad frivillighedens vej...)

Jeg så derudover, at der netop har været afholdt en konference om "Det digitale boligmarked". Arrangøren var FDIH, og jeg synes egentlig programmet ser ok ud. Generelt bliver den slags konferencer jo nemt lidt overfladiske, og med 30 minutter til hver taler, så er der jo nok grænser for dybden i indlægget. Jeg hører dog gerne fra evt deltagere om kvaliteten af arrangementet...

Til inspiration for de mere ambitiøse blandt mine læsere, slutter jeg med et kort udsnit af omtalen af en af talerne på konferencen:

"With over 61,000 closed transactions last year, John L. Scott grossed more than 17 billion dollars in sales volume."

De tal sætter jo unægteligt vores små hjemlige kæder i perspektiv...

Et marked i limbo

2006-08-29T18:48:00.000+02:00

Der er godt nok stor forskel på, hvordan markedet udvikler sig rundt omkring. I løbet af de sidste par dage, har jeg talt med to forskellige kollegaer i Midtjylland, der begge havde rygende travlt. En enkelt mægler havde fået 7 nye sager ind og solgt 5 i august.

Samtidig hørte jeg om en mægler andetsteds i Jylland, der netop har måtte sige farvel til størstedelen af sit personale på grund af markedets stilstand ! København ser fortsat umulig ud. Hylderne bugner med sager, og der er skilte på hvert et gadehjørne. Men hvis skiltet sidder i et lejlighedsvindue, så kan man glemme alt om køberaktivitet. Jeg har set vurderinger på nye sager, der svarer til prisniveauet for 6-12 måneder siden.

En indehaver med en del forretninger har beordret samtlige mæglere ud for at tale sælgerne ned i pris, men det basale problem er at efter de seneste års prisstigning, så "koster" det nemt sælger ½ million kroner at gå 10% ned i pris ! Og det er lidt svært at overbevise dem om, at det er papirspenge, der aldrig har eksisteret - når det var en selv, der viste dem pengene for 5 måneder siden ! Show me the money :-)

Jeg tror dog stadig på projektet - så længe samfundshjulene ruller, så må der sgu' komme købere i markedet snart. De mange skriverier i pressen om at man kan få nedslag må snart få effekt. Spørgsmålet er nok bare, hvor mange sager der løber ud inden da. Hvis halvdelen af markedet skifter mægler, så kommer det altså til at gøre ondt på bundlinien rundt omkring...

Det er i et sådant marked, at markedsandelene flytter sig. Mon ikke Danbolig - jf. min sidste post - sidder og slikker sig om munden ?

Hvad mener du - hvis du selv er mægler, så skriv et par linier under "Comments"...

Danbolig: Strukturtilpasning på vej

2006-08-22T15:31:00.000+02:00

Jeg faldt lige over en henkastet bemærkning i slutning af en artikel i gårsdagens udgave af Børsen. Det stammer fra Hans-Erik Petersen (direktør i Danbolig), og han bliver citeret for at udviklingen på boligmarekdet godt kan give strukturændringer hen ad vejen og betyde færre mæglere (min fremhævelse).

Perfekt måde at starte sin arbejdsuge på !

Når jeg taler med kolleger, ser billedet ret forskelligt ud i hele landet. Alle klager over at der ikke sælges nok. Den geografiske forskel består primært i, at mens man ude på Sjælland f.eks. klager sig - så græder man i København !

Euforien over igen at have hylderne fulde har på rekordtid udviklet sig til et kapløb om at få udbudspriserne ned inden aftalerne løber ud. Særligt surt på de sager, hvor vi i begyndelsen af året tilbød støre rabatter på salæret.

Jeg er ikke i tvivl om, at Hans-Erik Petersens forudsigelse er rigtig, men den skyldes langt fra den nuværende markedssituation. Jeg vil springe den lange analyse over, men det korte af det lange er, at der er skred i markedet. Hvor de seneste år har presset de uafhængige mæglere, så er der et par af de større kæder, der kommer til at mærke smerten fremover.

Realmæglerne føler allerede smerten, og EDC får nok også snart brug for en handlingsplan i forsvaret imod Danske Bank og Nordea... Det er nok ikke helt tilfældigt, at det er en Danbolig direktør, der forudser færre mæglere. Mon ikke han mener, at de er de andre kæder, der skal være lidt færre mæglere ?

Internettets fremmarch spiller også en rolle. home spiller flot på det i TV2 og Danbolig har netop fået ny hjemmeside (den tror jeg fortjener en post for sig selv ved lejlighed...). Foreløbig handler det hele dog stadig om fremvisning af boliger. Boligsiden blev forældet for 3 år siden, men lever i bedste velgående. Den front vil nok også udvikle sig en del fremover (her hjælper RobinHus også en del til...)

Indtil videre har jeg stadig et job, men det kunne altså godt se ud til, at der bliver færre om den fælles morgenmad på kontoret fremover :-(

Godt gået DE !

2006-08-14T15:11:00.000+02:00

Nu er jeg normalt ikke den store tilhænger af DE, men i dette tilfælde har de altså leveret varen. I en afgørelse på styrelsesmødet i fredags er Finn Lauge blevet ekskluderet af foreningen (den beslutning blev nok lidt nemmere, da Estate Mæglerne selv smed ham ud af kæden tidligere på ugen). Jeg tillod mig at tvivle på foreningens handlekraft, men her viser foreningen trods alt lidt tænder i forsvaret af branchens tvivlsomme ry og rygte.

Sagens øvrige hovedpersoner slipper lidt billigere i afgørelsen:

Svend Vestergaard Pedersen,
Han er medejer af Realbolig Tyrkiet sammen med Helene Ceylan, der ligeledes optrådte uheldigt i artiklen. Samejerskabet skal ophæves og Helene Ceylan kommer til at lede efter et nyt job. Idet han ikke har tegnet forsikring, får han yderligere forbud imod at handle boliger i udlandet. I en lidt søgt yderligere sanktion skal han forklare, hvordan man kan drive ejendomsformidling fra to adresser (Danmark og Tyrkiet), når der kun er en mægler. (I skrivende stund figurerer hans ansigtfortsat på forsiden af Realbolig Tyrkiets website - www.realbolig.dk peger direkte på Realmæglernes website)
Else Boysen,
Realmæglerne i Taastrup. Hun er medejer af Realbolig Tyrkiet sammen med Helene Ceylan. Else Boysen har klogeligt sprunget fra samarbejdet, og slipper derfor for yderligere påtale. Dog forbeholder DE sig ret til at vende tilbage vedr. Realbolig Tyrkiets overtrædelser af DEs udlandsnormer.
EDC Gosvig & Slangerup
Mogens Gosvig og Lars Slangerup har samarbejdet med EDC Tyrkiet Riviera Ltd (tyrkisk selskab), hvor en Helge Hansen udtaler sig tilsvarende uheldigt i Ekstra Bladet. De to EDC mæglere har opsagt samarbejdet, og slipper derfor også for påtale. Interessant nok figurerer EDC kædens logo fortsat prominent på selskabets website.
Nybolig (Peter Norvig)
Nybolig har samarbejdet med Eurobolig, hvor Carolina Andersen (der formentlig nu leder efter nyt job). Dette samarbejde er nu opsagt, og derfor slipper også Nybolig for sanktioner.

Som Shu-bi-dua sang: "Moralen er ty'lig - men styg og modby'lig". Hvis man indgår samarbejde med nogle useriøse og umoralske samarbejdspartnere, skal man blot være klar til at kappe alle forbindelser til de pågældende.

Jeg skal selvfølgelig ikke kunne sige, i hvilket omfang de pågældende mæglere har undersøgt deres samarbejdspartnere. Men skal vi ikke sige, at det forarbejde kunne have været bedre. Jeg kender til rigtig mange mæglere, der er blevet bombarderet med breve og e-mails fra diverse agenter i udlandet (flest fra Tyrkiet i mit tilfælde), der lover guld og grønne skove - og en seriøs kundebehandling. Noget kunne tyde på at indholdet i disse henvendelser er blevet taget lidt for alvorligt.

Tag ikke fejl - jeg er godt klar over, at det er svært for en dansk mægler at sælge boliger i udlandet - og strengt taget har DE's nye regelsæt ikke hjulpet meget på situationen. For hvad pokker gør man, når alle systematisk snyder i skat i Spanien/Bulgarien/Tyrkiet ? Holder vi os på dydens smalle sti og tvinger kunderne til at registrere fuld skøde-værdi, så lægger vi gift ud for deres senere salg, hvor den ny ekøber vil være interesseret i en lavere skøde-værdi. Dermed straffes de danske købere dobbelt: de betaler fuld afgift på skødet og får en lavere pris, når de skal sælge... Lidt surt - og så er det måske sjovere at købe af en udenlandsk mægler.

Det minder en lille smule om, når USA opfatter deres lovgivning som gældende i hele verden. Så ser vi stort på, hvordan loven (og samfundet) fungerer i andre lande...

Jeg har ikke svar på rede hånd, men vi er nu engang tvunget til at respektere loven herhjemme. Derfor respekt til DE, der kæmper en ulige kamp for at sikre vores omdømme. Men kunne de ikke samtidig prøve at finde en model, hvor vi rent faktisk kan konkurrere på lige fod med vores udenlandske kolleger. Velkommen til globaliseringen på mægler-markedet !

Bilag: Word udgave af DE's afgørelse

Ærlig snak om prisen

2006-08-10T11:12:00.000+02:00

Dagens udgave af Børsen rummer en - efter min mening - meget positiv artikel om boligmarkedet. Dvs. egentlig er artiklen negativ, idet den handler om at en stigende andel af boligerne handles lavere end udbudsprisen. Der er dog formentlig ikke mange ejendomsmæglere i dette land, der var i tvivl om, at det jo måtte ske. Hvis man vurderer en bolig i februar, hvor alle venter en stigningstakt på 5-10% i kvartalet (!) - og så samtidig lige lægger en smule oveni for at få sagen - ja, så skal man ikke blive overrasket, hvis handelsprisen bliver lavere !

Årsagen til at jeg finder artiklen positiv er to-delt:

Den giver et seriøst vink med en vognstang til de boligejere, der pt. stædigt holder fast i alt for høje udbudspriser.
I artiklen medvirker flere store mæglerkæder uden at de forfalder til udfald imod hinanden om, at det nok bare er de andre, der ikke formår at holde deres vurderingspriser.

Med hensyn til det første punkt kan man selvfølgelig ikke bebrejde sælgerne, at de holder fast i de (høje) vurderinger, som deres ejendomsmægler har "lovet" dem. Det er jo blot ris til egen bagdel for den pågældende mægler. Der er imidlertid også en gruppe af sælgere, der efter intensiv avis-læsning har dannet sig et totalt urealistisk billede af værdien af deres bolig. På nuværende tidspunkt har disse typer desværre glemt, at det var dem selv, der insisterede på at gå ud til en pris, der lige lå 10% over den (ret optimistiske) vurdering, som mægleren leverede. Her kan Børsens forside måske hjælpe lidt...

Fra et branche-synspunkt synes jeg dog, at det mest interessante var den solidariske holdning omkring udmeldingen. Jeg har tidligere set bl.a. home og Nybolig være ret friske omkring, at de mente at kunne levere højere salgspriser end konkurrenterne. Indtil jeg ser statistik, der underbygger disse påstande, vil jeg fastholde at det er rent fup. Selvfølgelig er der forskel på enkelt-mæglere, men jeg savner belæg for at nogler kæder systematisk opnår bedre priser end andre. Den slags udmeldling - hvad enten det er i pressen eller overfor kunden direkte - er lige præcis det som i den forgangne periode var med til at presse vurderingerne alt for højt op. Nå står vi så med smerten og venter på at aftalerne løber ud eller sælgerne bliver møre...

Og så er det jo meget rart, at vi har Børsen :-)

Uvelkommen i Estate

2006-08-04T13:04:00.000+02:00

Hurra for Estate Mæglerne !

I en sjældent konsekvent beslutning har kæden ekskluderet Finn Lauge med baggrund i hans optræden på Ekstra Bladets forside i mandags. Det skriver Fyens Stiftstidende, der citerer Estate Mæglernes direktør, Bertel Bang Jeg citerede i min tidligere post om emnet lidt fra Estate Mæglernes kodeks om Etik og adfærd, og her er det rart at se en kæde, der sætter handling bag ordene.

I skrivende stund er Finn Lauge allerede fjernet fra kædens website, og præsentationen af forretningen (Spar Es Huse) er nu reduceret til de basale oplysninger om forretningens adresse og telefonnummer under den lidet sigende titel "Estate mæglerne 270072". Ganske handlekraftigt - gad vide, hvad der nu skal ske med den forretning ?

Finn Lauge er (ikke helt overraskende) utilfreds med beslutningen, og fryget (med rette) for sin videre fremtid på markedet. Han behøver dog nok ikke være alt for bange. Mediernes magt er jo stor, men jeg har ikke set Hanne Nørrisgaard lukke nogen forretninger endnu - tværtimod, så større er magten altså heller ikke! En par måneders ferie vil dog nok være en god ide ...

DE's afgørelse venter vi stadig på - noget kunne tyde på, at der er lagt op til øretæver herfra også.

Nu bliver det spændende at se, hvad EDC, Nybolig og home har at sige til de af deres medlemmer, der ligeledes (omend nogen mindre ekstremt! optrådte i artiklerne. Bertel har ihvertfald med dagens beslutning sat barren højt.

Stay tuned...

Velkommen på forsiden ...

2006-08-02T12:30:00.000+02:00

Så har vi atter en gang den store fornøjelse, at kunne læse om ejendomsmæglere med flosset moral på forsiden af Ekstra Bladet. Den såkaldte "avis" har jo en forkærlighed for skandale-historier, og er da som regel ikke blege for at lægge lidt til eller trække lidt fra efter behov...

Ejendomsmæglere er et yndet bytte, og vi fremstilles generelt i medierne som griske gribbe med moral som brugtvognshandlere. Men i dette tilfælde forstår man jo godt fristelsen til at reservere forsiden til Finn Lauge - indehaver af Estate mæglerne Spar Es Huse (!) - hvad sker der med folk, når de skal navngive deres mæglerforretning ?). Lad os se i øjnene, at "Jeg har fandeme haft mange sorte penge med herned for folk..." nok ikke tager prisen som årets kvikkeste udtalelse.

Bemærkningen faldt under en besigtigelsestur i Tyrkiet, hvor de fleste nok ville mene at den hellige grav var velforvaret. Hvem gider dog sende journalister undercover til Tyrkiet med skjult kamera... Til almindelig orientering kan jeg fortælle, at de tyske TV-stationer for nogle år siden (den gang tyskerne stadig købte boliger i udlandet) gjorde præcis det samme. Garvede folk på de kanter ved derfor godt, at man skal vare sin mund. Men tænk hvor meget nemmere livet var, hvis man rent faktisk overholdt landets love...

Ironisk nok - hvilket Ekstra Bladet dog ikke bemærkede - kommer artiklen netop som den nye hvidvaskningslov er trådt i kraft. Nu skal vi checke kørekort på både sælger og køber - og mon ikke næste revision kommer til at indeholde en indberetningspligt ved køb af bolig i udlandet ? Om den slags love og regler er en god ide eller ej, er der som regel forskellige meninger om (jeg har da selv adskillige). Men lov er nu engang lov - og er det bare mig, der er træt af at ejendomsmæglernes generelle ry gang på gang trækkes gennem sølet på grund af nogle lidt for smarte typer, der ser stort på love og regler ?

DE har meldt hårdt ud omkring de nævnte mæglere (Estate står jo ikke alene - både home, EDC og Nybolig bidrager solidarisk til artiklerne). Nu ville det så være rart om udmeldingen blev fulgt op med tilsvarende sanktioner... Jeg tillader mig at tvivle - men lad os nu se om ikke Steen & Co. kan gøre denne tvivl til skamme.

DE har varslet en oplysningskampagne, der skal fortælle danskerne, at vi ikke er så svindelagtige som medierne fremstiller os... Mon ikke man skulle genoverveje timingen af dette udmærkede initiativ ? Forslaget er hermed givet videre.

Jeg slutter lige af for denne gang med et citat fra Estate Mæglernes website. Jeg tror den taler for sig selv i denne sag - mere interesserede læsere henvises til kædens holdning til Etik og adfærd.

"Alle Estate mæglere er underlagt de etiske regler, der er gældende for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE). I Estate er vi dog gået et skridt videre, for at sikre kunderne den størst mulige sikkerhed. Vi har nemlig suppleret reglerne fra Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) med en række yderligere regler om etik og adfærd, som alle Estate mæglere efterlever."

Kommentarer ?